A supremacia da dívida condominial: A penhorabilidade - STJ

O direito condominial brasileiro tem vivenciado profundas transformações, especialmente no que tange à cobrança de cotas em atraso. A inadimplência condominial não afeta apenas o caixa do condomínio, mas onera diretamente os demais moradores, que se veem obrigados a suportar o rateio das despesas não pagas. Diante desse cenário, o STJ tem firmado teses que conferem à dívida de condomínio uma verdadeira supremacia de cobrança, privilegiando a coletividade em detrimento de garantias individuais ou bancárias.

Um dos marcos mais recentes e impactantes dessa jurisprudência ocorreu no julgamento do Tema 1.266, no qual a 2ª seção do STJ autorizou a penhora de imóvel financiado - com alienação fiduciária - para a quitação de dívidas condominiais. Historicamente, a alienação fiduciária representava um entrave significativo para os condomínios. Como a propriedade resolúvel do bem pertence à instituição financeira até a quitação do financiamento, os tribunais frequentemente negavam a penhora do imóvel, permitindo apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. Essa limitação, na prática, esvaziava a efetividade da execução, deixando o condomínio sem meios concretos para satisfazer seu crédito.

Contudo, a nova orientação do STJ fundamenta-se na natureza propter rem da obrigação condominial. A expressão latina, que significa "por causa da coisa", indica que a dívida está intrinsecamente vinculada ao próprio imóvel, independentemente de quem detenha a sua posse ou propriedade formal. Nas palavras dos ministros, nenhuma "engenharia contratual ou processual" pode blindar o devedor e transferir o ônus da inadimplência para os vizinhos adimplentes.

Dessa forma, o imóvel alienado fiduciariamente integra o patrimônio do devedor para fins de responsabilidade civil perante o condomínio. Em caso de execução, o bem pode ser levado a leilão, sendo o credor fiduciário (o banco) intimado para acompanhar o feito. Essa mudança de paradigma fortalece a gestão condominial, conferindo a síndicos e administradoras uma ferramenta robusta para combater a inadimplência crônica.

Além da alienação fiduciária, a supremacia da dívida condominial tem sido reafirmada em outros contextos pelo STJ. O tribunal já decidiu que as cotas de condomínio não se submetem aos efeitos da recuperação judicial da empresa devedora, não sendo alcançadas pelo stay period (período de suspensão das execuções) ou pelo plano de reestruturação. A lógica permanece a mesma: a manutenção do bem, garantida pelo pagamento do condomínio, beneficia a todos, inclusive os demais credores, não podendo ser paralisada.

Apesar das vitórias na seara da cobrança, é importante ressaltar que o STJ também impõe limites aos condomínios. Recentemente, a 3ª turma decidiu que honorários advocatícios contratuais não podem ser incluídos na execução de cotas condominiais, mesmo que haja previsão expressa na convenção . O tribunal esclareceu que a obrigação propter rem abrange apenas as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, acrescidas de multa, juros e correção monetária (art. 1.336, § 1º, do CC). A inclusão de honorários contratuais configuraria cobrança sem amparo legal, transferindo indevidamente um custo privado para a execução.

A tabela a seguir sintetiza as principais teses do STJ sobre a dívida condominial:

Tema	Entendimento do STJ	Precedente
Penhora de imóvel financiado	Possível, pois a dívida é propter rem e acompanha o imóvel	REsp 1.929.926/SP; 2.082.647/SP; 2.100.103/PR (Tema 1.266)
Recuperação judicial	Dívida condominial não se submete ao plano nem ao stay period	REsp 2.206.633
Honorários contratuais	Não podem ser incluídos na execução de cotas condominiais	REsp 2.187.308/TO (ministra Nancy Andrighi)
Bem de família	Penhora é possível quando a dívida decorre do próprio imóvel	Súmula 478 do STJ

Em conclusão, a jurisprudência atual do STJ busca um equilíbrio fundamental: de um lado, dota o condomínio de instrumentos eficazes para a recuperação de seus créditos, reconhecendo a função social da arrecadação e a natureza propter rem da dívida; de outro, freia abusos na composição do débito exequendo. Para os profissionais do Direito Imobiliário, síndicos e condôminos, compreender essas nuances é essencial para uma gestão transparente e para a defesa técnica adequada em juízo.

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1 Teses do STJ dão à dívida de condomínio supremacia de cobrança. Acesso em: 03 jul. 2026.

2 Migalhas. STJ autoriza penhora de imóvel financiado para quitar dívida de condomínio. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/443385/stj-autoriza-penhora-de-imovel-financiado-e-quita-divida-de-condominio. Acesso em: 03 jul. 2026.

3 Superior Tribunal de Justiça (STJ ). Honorários contratuais de advogado não podem ser incluídos em execução de cotas condominiais. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/04112025-Honorarios-contratuais-de-advogado-nao-podem-ser-incluidos-em-execucao-de-cotas-condominiais.aspx. Acesso em: 03 jul. 2026.