Due diligence: Quando matrícula, imóvel e contrato divergem

Primeira realidade: O imóvel jurídico

A análise começa pela identificação do tipo de negócio. Compra e venda, cessão de direitos, aquisição de unidade futura, imóvel de espólio, leilão, terreno rural e bem com alienação fiduciária exigem documentos e riscos distintos.

Na matrícula, devem ser conferidos titularidade, descrição, área, confrontações, ônus, indisponibilidades, usufrutos, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras e averbações. Também é necessário verificar se o vendedor tem poderes para alienar: estado civil, regime de bens, procuração, inventário ou representação societária podem exigir participação de outras pessoas.

A legislação brasileira reforçou a concentração de atos na matrícula, mas isso não transforma o registro em resposta universal. Fraude à execução fiscal, fraude contra credores, simulação, conhecimento efetivo de litígio e inconsistências na cadeia de transmissões podem exigir análise adicional.

Segunda realidade: O imóvel físico e administrativo

A visita ao local deve ser comparada com matrícula, cadastro municipal, plantas e documentos de construção. Ampliação, edícula, fechamento de varanda, divisão interna ou mudança de uso podem não estar averbados ou aprovados.

A irregularidade não significa automaticamente que a compra seja impossível. Significa que custo, prazo e viabilidade de regularização precisam ser conhecidos. Em alguns casos, a pendência afeta financiamento, seguro, futura venda, atividade econômica ou obtenção de licença.

O uso pretendido merece atenção própria. Uma casa regular para moradia pode não permitir clínica, comércio, escola ou determinada atividade. Zoneamento, regras condominiais, licenças, acessibilidade e exigências ambientais podem tornar inviável o projeto do comprador mesmo quando a propriedade está formalmente regular.

Em imóvel rural, o escopo aumenta: georreferenciamento quando aplicável, CCIR, ITR, CAR, áreas protegidas, acesso e ocupação precisam ser investigados conforme o caso.

Terceira realidade: O imóvel prometido no contrato

O anúncio, a visita e a conversa comercial criam expectativas sobre área, vagas, móveis, equipamentos, desocupação, possibilidade de uso e prazo para entrega. Essas informações precisam chegar ao contrato. O comprador não adquire apenas uma matrícula; adquire uma finalidade econômica.

Se o imóvel será entregue desocupado, a data e as consequências do atraso devem ser claras. Quando existe locatário, comodatário, familiar ou terceiro sem contrato formal, é necessário avaliar preferência, prazo, garantias, denúncia e risco de resistência à desocupação.

Também devem ser definidos os elementos que permanecerão no imóvel, responsabilidade por reparos, contas de consumo, equipamentos de terceiros, chaves, acesso e eventuais servidões. Um terreno pode ter matrícula regular e depender, na prática, de passagem tolerada pelo vizinho.

O vendedor e o risco de fraude

Certidões positivas não inviabilizam automaticamente a compra. Elas abrem uma investigação. É necessário examinar natureza, valor e fase do processo, eventual constrição, patrimônio remanescente e relação entre a dívida e o imóvel.

Em execuções civis, a súmula 375 do STJ relaciona o reconhecimento da fraude ao registro da penhora ou à prova de má-fé do terceiro adquirente. Na execução fiscal, o regime é mais rigoroso e possui disciplina específica. Por isso, a análise do vendedor continua relevante mesmo após o fortalecimento da concentração registral.

A boa-fé não é apenas ausência de uma anotação. Ela também aparece na coerência entre o preço, a proximidade entre as partes, os documentos disponíveis, a existência de litígios conhecidos e as cautelas adotadas.

IPTU, condomínio e despesas futuras

Tributos imobiliários, condomínio e despesas extraordinárias precisam ser verificados. A declaração de quitação condominial é importante, mas a leitura das atas pode revelar obra aprovada antes da compra e parcelas que vencerão depois. O contrato deve atribuir responsabilidade de forma expressa.

A jurisprudência reconhece que determinadas obrigações vinculadas ao imóvel podem repercutir sobre o adquirente. Por isso, pagar o preço sem conhecer débitos e deliberações anteriores pode transferir ao comprador um custo que não entrou na negociação.

A due diligence precisa alterar o contrato e o fluxo do pagamento

Um relatório que identifica risco, mas não modifica o fechamento, é incompleto. Quando existe gravame, dívida ou regularização pendente, o contrato pode estabelecer condição suspensiva, retenção de preço, pagamento direto ao credor, apresentação de documento, baixa simultânea, garantia ou resolução.

Pagar dívida do vendedor diretamente ao credor pode ser solução, desde que o valor, a autorização, a quitação e o efeito sobre o gravame estejam documentados. Uma transferência informal não assegura a baixa no registro.

O objetivo é reduzir o intervalo entre a liberação do dinheiro e a possibilidade de registrar o título. Em operações simples, pagamento, escritura e registro podem ser coordenados. Em negócios com pendência, parte do preço pode permanecer retida até a providência verificável.

Uma classificação prática dos achados

• Risco baixo: pendência documental simples, sem impacto relevante na transferência ou no uso.
• Risco controlável: situação que permite solução por regularização, prazo, retenção, garantia ou condição contratual.
• Risco elevado: problema capaz de impedir registro, provocar perda do bem, gerar litígio relevante ou tornar inviável o uso pretendido.

A classificação deve explicar fundamento, impacto, documentos faltantes e medida recomendada. Dizer apenas que “há risco” não ajuda o comprador a decidir.

Conclusão

A due diligence não serve apenas para aprovar ou rejeitar uma compra. Ela mostra o que existe, o que falta, quem deverá resolver, quanto tempo pode levar e o que ocorrerá se a solução não for alcançada.

Segurança imobiliária nasce da coerência entre registro, realidade física, pessoas, uso pretendido, contrato e pagamento. Quando essas camadas coincidem, o negócio se torna previsível. Quando não coincidem, o risco precisa ser corrigido antes que o preço seja liberado.

___________

Código Civil (Lei nº 10.406/2002), regras sobre transferência da propriedade, condomínio, evicção e obrigações.

Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e Lei nº 13.097/2015, com alterações posteriores.

Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), especialmente quanto à fraude à execução fiscal e tributos vinculados ao imóvel.

Superior Tribunal de Justiça, Súmula 375.