Fim da escala 6x1 e os efeitos nos contratos imobiliários já firmados

A possível mudança no regime de trabalho com o fim da escala 6x1 já começa a produzir efeitos antes mesmo de se consolidar no Congresso. No setor imobiliário, o alerta é claro: obras podem atrasar - e a discussão sobre quem arca com esse impacto tende a ganhar força. Para quem comprou imóvel na planta, a questão deixou de ser teórica e passa a ser concreta.

O problema é aritmético antes de ser jurídico. A construção civil é um setor que depende de braços - a mão de obra representa entre 41% e 60% do custo total de uma obra. Se a mesma equipe passa a trabalhar menos horas por semana, produz menos e pode gerar impactos relacionados ao cumprimento dos contratos previamente estabelecidos com os adquirentes. Estudo encomendado pela Abrainc à consultoria Ecconit estimou que, para uma obra com prazo médio de 24 meses, a jornada de 40 horas exigiria cerca de 60 dias adicionais no cronograma, caso não haja contratação de mão de obra extra. O custo total do empreendimento subiria 10%, e o preço de venda dos imóveis novos poderia aumentar 5,5%.

Para o consumidor que assinou contrato contando com a entrega em determinada data, a pergunta é direta: o prazo pode ser estendido sem que a construtora pague multa? A resposta jurídica é: sim, há fundamento sólido para isso.

O direito brasileiro reconhece que, quando um evento externo e imprevisível rompe o equilíbrio original de um contrato, as condições podem ser revisadas. É a chamada teoria da imprevisão, prevista no art. 317 do CC. Uma emenda constitucional que altera a jornada de trabalho de todo o país não é um risco de mercado que a construtora deveria ter previsto - é um fato do príncipe, uma decisão do poder público que atinge contratos já em andamento sem que as partes pudessem se antecipar.

Isso significa que a construtora não está em mora quando o atraso decorre exclusivamente da redução de horas produtivas imposta pela nova norma. Não há inadimplemento imputável ao devedor, e, portanto, não há fundamento para a cobrança de multa contratual.

Mas há um limite claro: o custo financeiro não pode ser simplesmente jogado no colo do comprador. A relação entre construtora e adquirente pessoa física é de consumo, regida pelo CDC. O art. 51 do CDC veda cláusulas que transfiram unilateralmente custos ao consumidor. Ou seja, a construtora não pode reajustar o preço do imóvel por conta própria alegando aumento de custos com mão de obra para os contratos previamente assinados.

A solução mais equilibrada, e juridicamente sustentável, é o que se pode chamar de repartição de ônus: o consumidor aceita a extensão do prazo - já que o atraso não decorre de culpa da construtora -, enquanto o custo financeiro adicional é absorvido pela cadeia produtiva. É uma via de mão dupla fundamentada na boa-fé objetiva: ambas as partes cooperam para preservar o contrato, em vez de destruí-lo com litígios.

Há, contudo, um desafio prático que não pode ser ignorado. A construtora que pretender invocar a revisão deverá provar o nexo causal entre a mudança legislativa e o atraso concreto, com laudos técnicos e cronogramas comparativos. Além disso, há um filtro temporal: contratos firmados quando o debate da PEC já era público e maduro terão mais dificuldade em alegar imprevisibilidade, o que demanda a análise mais aprofundada de um profissional do direito.

O mais preocupante é o vácuo legislativo. O texto aprovado pela Câmara garantiu aditamento para contratos de terceirização com a Administração Pública, mas silenciou sobre os contratos privados do setor imobiliário. Essa omissão é um convite à judicialização em massa. Independentemente de qual PEC prevaleça no Senado - a que reduz a jornada ou a que flexibiliza -, é imprescindível que o texto final inclua norma de transição específica para os contratos de incorporação firmados antes da promulgação.

Uma solução possível é aproveitar o momento para aprimorar a forma como esses contratos são estruturados. Nos novos instrumentos, a previsão de cláusulas de revisão ou readequação diante de impactos extraordinários sobre os custos operacionais pode funcionar como um importante mecanismo de mitigação de risco, contribuindo para maior previsibilidade e segurança jurídica para as partes.

O debate entre a PEC que encerra a escala 6x1 e a PEC que flexibiliza a jornada revela visões opostas sobre o futuro do trabalho no Brasil. Mas, independentemente do modelo que prevaleça, o Senado não pode ignorar os contratos já firmados. Se aprovar qualquer das propostas sem regra de transição para o setor imobiliário, o resultado será previsível: milhares de ações judiciais, insegurança para compradores e construtoras, e um mercado travado por litígios. A conta, no final, será de todos.