Execução extrajudicial: A penhora de imóveis pode acontecer em 15 dias

Durante décadas, a inadimplência bancária empresarial teve um roteiro previsível. O banco ajuizava a execução. O empresário era citado. Opunha embargos, discutia juros, pedia perícia e ganhava tempo - às vezes anos - para renegociar em condições melhores. Esse roteiro acabou.

A lei 14.711/23, o Marco Legal das Garantias, criou um caminho paralelo ao judiciário: A execução extrajudicial. O credor não precisa mais de juiz para excutir a hipoteca ou consolidar a propriedade de bem alienado fiduciariamente. Basta o cartório de registro de imóveis.

Havia dúvida sobre a constitucionalidade do modelo. O STF encerrou a discussão em 30/6/25, no julgamento conjunto das ADIns 7.600, 7.601 e 7.608, sob relatoria do ministro Dias Toffoli. Prevaleceu a tese de que são constitucionais os procedimentos extrajudiciais instituídos pela lei 14.711/23 - de consolidação da propriedade em alienação fiduciária de bens móveis, de execução dos créditos garantidos por hipoteca e de execução da garantia imobiliária em concurso de credores. O tribunal declarou inconstitucional apenas o art. 8º-E do decreto-lei 911/1969 e deu interpretação conforme a dispositivos do art. 8º-C. O núcleo do sistema sobreviveu.

Em 2026, o CNJ acelerou o movimento. O provimento 223, de maio, instituiu o Programa Nacional de Execução Efetiva e o Banco Nacional de Penhoras. O provimento 224 criou o Constrijud, plataforma de constrições eletrônicas. E a resolução 683, de 10/6/26, autorizou a extinção de execuções bancárias de valor inferior a R$ 10 mil quando não localizados o devedor ou bens penhoráveis. O recado institucional é coerente: cobrança pequena sai do judiciário; cobrança garantida vai para o cartório. Some-se a isso a Selic em 14% ao ano após o corte de 5/8/26 - juro ainda restritivo, que mantém a pressão sobre o caixa das empresas.

Para o empresário, quatro riscos concretos surgem desse novo desenho

O primeiro risco é o prazo. Pelo art. 9º da lei 14.711/23, vencida e não paga a dívida hipotecária, o devedor é intimado pessoalmente pelo oficial do registro de imóveis para purgar a mora em 15 dias. Não são 15 dias para "resolver a situação": É o prazo para pagar. Vencido, averba-se a inadimplência e começa o leilão. Um único atraso relevante pode disparar a máquina.

O segundo risco é a notificação. Ela não chega por oficial de justiça, com o peso simbólico de uma citação. Chega pelo cartório, no endereço que consta do contrato. Endereço desatualizado, sede antiga, correspondência que fica na recepção - o prazo corre do mesmo jeito. Muitas empresas só descobrem o procedimento quando ele já está em fase de praça.

O terceiro risco é acreditar que a tese de juros abusivos segura o procedimento. O STJ endureceu o padrão probatório: a taxa contratada acima da média divulgada pelo BACEN, por si só, não configura abusividade, sendo necessário considerar custo de captação, spread e risco de crédito da operação. O Tema segue em consolidação sob o rito dos repetitivos (Tema 1.378). Na prática, tese genérica não é mais escudo - e, no procedimento extrajudicial, tese sem liminar não suspende leilão.

O quarto risco é confiar na essencialidade do bem. É verdade que o STJ protege bens essenciais à atividade de empresa em recuperação judicial contra atos de constrição isolados. Mas essa proteção depende de reconhecimento judicial: alguém precisa provocá-la, com prova da essencialidade, e a tempo. Ela não opera sozinha dentro do cartório.

Há também uma exceção relevante: o art. 9º, § 13, da lei 14.711/23 veda a execução extrajudicial da hipoteca constituída em operações de financiamento da atividade agropecuária. Quem opera no agronegócio deve verificar a natureza do contrato antes de assumir o pior cenário.

O que fazer, na prática?

Primeiro, mapear as garantias hoje, e não quando o problema chegar: Identificar quais contratos têm hipoteca ou alienação fiduciária e se preveem a via extrajudicial - para hipotecas já constituídas antes da lei, a execução extrajudicial exige previsão no título, o que normalmente demanda aditivo contratual.

Segundo, atualizar endereços em contratos, na junta comercial e nos cadastros bancários.

Terceiro, tratar qualquer correspondência de cartório como emergência jurídica de 15 dias, não como cobrança de rotina.

Quarto, antecipar a renegociação: Com a Selic em trajetória de queda, repactuar antes do vencimento tem custo menor do que discutir depois da consolidação.

Quinto, se houver abusividade real, produzir a prova técnica antes - memorial de cálculo, comparativo com a taxa média do Bacen, apuração do custo efetivo total -, porque hoje o juiz decide com base em prova, não em alegação

A mudança de fundo é simples e desconfortável. O tempo, que sempre foi o principal ativo do devedor empresarial, mudou de lado. Quem organiza garantias, prazos e provas antes da inadimplência negocia. Quem espera ser citado, na maioria dos casos, apenas assiste.