A decisão do STF sobre a aquisição de terras por estrangeiros: Impactos e cuidados práticos para investidores

O STF encerrou recentemente o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2463, reafirmando a plena validade das restrições legais à aquisição e ao arrendamento de imóveis rurais por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro, mantendo a equivalência com as empresas sediadas no exterior. Prevaleceu o entendimento de que a lei 5.709/1971 foi recepcionada pela Constituição Federal de 1988, permanecendo válidas as restrições ali previstas.

Foram considerados aspectos geopolíticos uma vez que se entende que as terras rurais exercem a função de proteger a soberania territorial e alimentar, bem como o aspecto econômico de coibir a especulação fundiária e preservar o acesso à terra por pequenos e médios produtores brasileiros. Assim, fundada na proteção da soberania nacional e ancorada no art. 190 da Constituição Federal, a decisão consolidou o entendimento de que a equiparação dessas empresas às pessoas jurídicas estrangeiras não viola a livre iniciativa nem o direito de propriedade, mas antes impede que arranjos societários sirvam de mecanismo de burla à ordem jurídica vigente. Como consequência direta, o STF anulou o Parecer da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, que até então desobrigava os cartórios paulistas de aplicar as restrições da lei 5.709/1971 às transações imobiliárias envolvendo empresas nacionais com maioria de capital estrangeiro. A partir desse julgamento, qualquer aquisição ou arrendamento rural celebrado em desconformidade com o regime legal será nulo de pleno direito.

Para os investidores estrangeiros, a decisão encerra um prolongado período de oscilação regulatória e insegurança jurídica, impondo deveres de conformidade que precisam ser rigorosamente observados em qualquer operação imobiliária rural. Toda pessoa jurídica constituída sob as leis brasileiras em que pessoas físicas ou jurídicas sediadas no exterior detenham a maioria do capital social, ou o poder decisório e diretivo da empresa, está sujeita ao mesmo regime restritivo aplicável às empresas estrangeiras, independentemente da forma societária adotada ou do volume do investimento. A aquisição ou o arrendamento de imóvel rural por empresa nessa condição exige, para qualquer extensão de área, autorização prévia do INCRA e a apresentação de projeto de exploração vinculado aos objetivos estatutários da empresa. Além disso, impõe-se um levantamento prévio da malha fundiária municipal, uma vez que a soma das áreas rurais pertencentes a estrangeiros não pode ultrapassar 25% da superfície total do município, com limite adicional de 10% para estrangeiros de mesma nacionalidade.

Quando o somatório de áreas adquiridas ou arrendadas superar 100 MEI - Módulos de Exploração Indefinida no território nacional, o negócio demandará, além da aprovação do INCRA, a anuência expressa do Congresso Nacional; e, tratando-se de propriedades localizadas em faixa de fronteira ou em áreas de interesse para a segurança nacional, será igualmente necessário o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional, independentemente da dimensão da área.

Merece destaque, ainda, que essas mesmas exigências se aplicam integralmente ao arrendamento rural, não sendo possível utilizá-lo como alternativa ao regime de compra para fins de elisão das restrições legais. Uma exceção relevante decorre da nova lei do Agro, que afastou as restrições da lei 5.709/1971 para o recebimento de imóveis rurais em garantia - como na alienação fiduciária ou em processos de dação em pagamento; contudo, ao consolidar a propriedade do bem nessas condições, o investidor disporá do prazo legal de dois anos para alienar o imóvel, sob pena de consequências jurídicas e registrais.

Por fim, os cartórios atuarão como fiscais estritos do cumprimento dessas obrigações e a prestar informações trimestrais ao INCRA sobre todas as transações envolvendo capital estrangeiro. A decisão do STF é constitucionalmente irrepreensível e reafirma que a soberania territorial não é um valor negociável. Nesse ponto, o ordenamento jurídico brasileiro age com prudência e legitimidade ao impor balizas claras à atuação do capital estrangeiro sobre o patrimônio fundiário nacional.

Não obstante, seria um equívoco de perspectiva tratar essa decisão como um ponto de chegada e não como um ponto de partida para uma reflexão mais ampla. O Brasil disputa investimentos em um ambiente global altamente competitivo, e a rigidez do marco regulatório fundiário, associada à ausência de um procedimento administrativo ágil, transparente e previsível junto ao INCRA e demais órgãos envolvidos, produz um custo de conformidade elevado que frequentemente inviabiliza operações legítimas e afasta capital produtivo.

Países que também preservam restrições à aquisição de terras por estrangeiros, como Austrália, Nova Zelândia e Canadá, o fazem dentro de sistemas dotados de clareza procedimental, prazos definidos e critérios objetivos de aprovação, o que confere segurança jurídica sem sacrificar a soberania.

O Brasil precisa, com urgência, percorrer esse mesmo caminho: não se trata de abrir mão do controle sobre o território nacional, mas de modernizar os instrumentos por meio dos quais esse controle é exercido, de modo a que a soberania e a atratividade ao investimento deixem de ser tratadas como valores irreconciliáveis e trabalhem em conjunto pelo desenvolvimento do país.