Imóveis irregular(es): Um problema, várias possibilidades

Um problema de escala nacional

Os números, ainda que variem conforme a fonte e a metodologia, convergem para um diagnóstico preocupante. Estimativas do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, amplamente citadas pelo setor, apontam que cerca de metade dos 60 milhões de domicílios urbanos brasileiros - algo em torno de 30 milhões de imóveis - carece de escritura registrada, sendo essa a irregularidade mais recorrente no país. Levantamentos jornalísticos mais recentes, como reportagem da Folha de S.Paulo, chegam a apontar que cerca de 60% dos imóveis brasileiros apresentam algum tipo de irregularidade, atingindo mais de 40 milhões de unidades. Recortes locais confirmam a gravidade: dados do IBGE indicam que aproximadamente 35% das moradias urbanas do Rio de Janeiro e 28% das de São Paulo possuem irregularidade documental.

Independentemente de qual percentual exato se adote, a conclusão prática é a mesma: a informalidade imobiliária é a regra, não a exceção, no mercado brasileiro. E, como bem observam registradores e advogados que atuam na área, essa realidade não distingue classes sociais - avança de núcleos urbanos informais a empreendimentos de luxo, ainda que sob roupagens jurídicas distintas.

As raízes do problema são históricas: a colonização por sesmarias, sem correspondência com a realidade fundiária brasileira, a urbanização acelerada e desordenada do século XX, a ausência de planejamento urbano em boa parte dos municípios e o elevado custo dos atos registrais e tributários - que, na prática, desestimula parte da população a formalizar seus imóveis - explicam por que o Brasil chegou a 2026 arrastando um passivo imobiliário de dezenas de milhões de unidades.

As muitas faces da irregularidade

Falar em "imóvel irregular" é, na verdade, falar em um conjunto heterogêneo de situações, cada uma com causas e consequências próprias. Entre as mais comuns na prática do Direito imobiliário, destacam-se:

• Ausência de escritura ou de registro individualizado - o imóvel foi adquirido, mas o título de propriedade nunca chegou ao cartório competente, mantendo o antigo proprietário como titular perante o Registro de Imóveis.
• Contratos de gaveta - instrumentos particulares de compra e venda, comuns desde a década de 1980 como alternativa ao financiamento bancário formal, em que o comprador ocupa e paga pelo imóvel, mas o registro nunca é atualizado, deixando o "gaveteiro" numa posição jurídica frágil.
• Construções sem habite-se, os populares "puxadinhos" - ampliações, reformas ou edificações erguidas sem projeto aprovado e sem averbação junto à Prefeitura, gerando divergência entre a área real e a área constante na matrícula. Essa discrepância é uma das causas mais frequentes de recusa de financiamento bancário, já que a instituição financeira, ao vistoriar o imóvel, constata que a metragem não corresponde ao registro.
• Loteamentos irregulares ou clandestinos - parcelamentos do solo implantados sem aprovação municipal ou sem registro da documentação exigida pela legislação urbanística, comprometendo toda a cadeia de titularidade dos lotes.
• Questões sucessórias não resolvidas - imóveis que permanecem em nome de pessoa falecida por ausência de inventário ou arrolamento, impedindo qualquer transferência regular.
• Indisponibilidade do bem - pendências judiciais, penhoras, hipotecas não baixadas ou outras restrições que impedem a livre disposição do imóvel pelo proprietário formal.
• Débitos tributários - pendências de IPTU, ITBI ou taxas municipais que, em diversos municípios, obstam a emissão de certidões e o registro de transmissões, mesmo quando a situação documental está, em tese, regular.

Cada uma dessas hipóteses exige um diagnóstico técnico específico, e é justamente aí que reside o primeiro erro de quem tenta "resolver" a irregularidade sem entender sua origem: tratar sintomas diferentes com o mesmo remédio.

Os caminhos possíveis: judicial, extrajudicial e administrativo

A boa notícia é que o ordenamento jurídico brasileiro evoluiu significativamente nas últimas décadas, ampliando as vias de solução e, principalmente, permitindo que boa parte delas seja resolvida sem a morosidade de um processo judicial. Entre os principais instrumentos disponíveis, destacam-se:

Usucapião judicial e extrajudicial. Prevista nos arts. 1.238 a 1.244 do CC, a usucapião permite converter posse prolongada, mansa e pacífica em propriedade. Desde que o CPC de 2015 passou a admitir seu processamento diretamente em cartório, o instrumento se tornou consideravelmente mais célere, dispensando a via judicial nos casos em que há consenso e documentação suficiente.

Reurb - Regularização Fundiária Urbana (Reurb). Instituída pela lei 13.465/17, a Reurb se subdivide em Reurb-S, voltada a núcleos ocupados por população de baixa renda, e Reurb-E, aplicável a empreendimentos privados ou ocupações de outra natureza. O instrumento é especialmente útil para regularizar loteamentos e núcleos urbanos informais inteiros, e não apenas unidades isoladas - embora a extensão de seu cabimento para regularizações "lote a lote" ainda gere debate doutrinário e, mais recentemente, discussão no STF quanto à constitucionalidade de determinados pontos da política pública.

Adjudicação compulsória. Cabível quando o comprador já quitou o imóvel - inclusive por meio de contrato de gaveta - mas o vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva, podendo hoje também ser processada por via extrajudicial em determinadas hipóteses.

Retificação de registro e georreferenciamento. Utilizados para corrigir divergências de área, confrontações ou descrições incompletas na matrícula, ajustando o registro à realidade fática do imóvel.

Inventário e arrolamento. Quando a irregularidade decorre de falecimento do titular sem partilha formalizada, a regularização sucessória é pré-requisito para qualquer outra medida.

Regularização edilícia junto ao município. No caso de construções sem habite-se, é necessário projeto técnico assinado por engenheiro ou arquiteto, submissão à vistoria municipal e, somente após a emissão do certificado de conclusão de obra, a averbação da construção na matrícula.

Na prática, a solução para um mesmo imóvel frequentemente combina mais de um desses instrumentos - o que reforça a ideia de que não existe fórmula única para o problema da irregularidade.

Por que a especialização faz diferença

É exatamente essa multiplicidade de causas e de instrumentos que torna a atuação especializada indispensável. A regularização plena de um imóvel pressupõe a análise conjunta de três esferas distintas - urbanística, registral e fiscal -, e o diagnóstico equivocado de qualquer uma delas pode levar à escolha de uma via inadequada, com custos, prazos e riscos desnecessários.

Optar pela usucapião quando o caso pede Reurb, por exemplo, pode significar meses de trâmite para um resultado que a regularização fundiária alcançaria de forma coletiva e mais econômica. Da mesma forma, ignorar um passivo tributário municipal pode inviabilizar o registro de um título já obtido judicialmente, fazendo com que todo o esforço anterior não produza o efeito prático esperado. Já a informalidade decorrente de questão sucessória não se resolve por retificação de registro, mas exige, antes de tudo, a regularização do inventário.

Um profissional com domínio técnico da matéria não apenas identifica corretamente a natureza da irregularidade, mas também é capaz de desenhar a estratégia mais eficiente entre as alternativas disponíveis - muitas vezes combinando instrumentos judiciais e extrajudiciais - reduzindo custos cartorários, tributários e honorários, encurtando prazos e evitando o retrabalho comum a quem tenta regularizar um imóvel sem esse mapeamento prévio. Em um cenário em que a informalidade envolve dezenas de milhões de unidades, a diferença entre uma regularização bem conduzida e uma mal orientada não é apenas jurídica: é patrimonial.

Considerações finais

O elevado percentual de imóveis irregulares no Brasil não é um dado estatístico isolado, mas o retrato de décadas de urbanização sem planejamento, de custos registrais elevados e de práticas informais de transmissão de propriedade que se perpetuaram ao longo de gerações. A regularização, no entanto, não é um problema sem solução - é um problema com várias soluções possíveis, cada uma adequada a um tipo específico de irregularidade.

Cabe ao proprietário, ao adquirente e, principalmente, ao profissional que os assessora, identificar com precisão a origem da informalidade e traçar a estratégia mais eficiente para superá-la. Regularizar um imóvel é, ao mesmo tempo, resguardar a segurança jurídica de quem já ocupa o bem, viabilizar seu acesso ao mercado formal - financiamentos, vendas, garantias - e, em última análise, dar efetividade ao direito de propriedade previsto no art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.