Consolidação da propriedade fiduciária não é penhora

Uma exceção pensada para a penhora judicial não se transporta, por leitura interpretativa, para a garantia que o próprio devedor escolheu oferecer.

Prezados,

Vou direto ao ponto: a impenhorabilidade da pequena propriedade rural não alcança - e não deveria alcançar - a alienação fiduciária. São institutos diferentes, criados por leis diferentes, com lógicas de constituição diferentes, e a diferença não é sutileza acadêmica: está escrita, artigo por artigo, no CC, no CPC e na lei 9.514/97. Tratar um como o outro não é interpretação - é confusão conceitual travestida de proteção social. E quem sofre as consequências dessa confusão, no fim, é o credor, que seguiu a lei à risca e o próprio sistema de crédito.

Três institutos, três bases legais diferentes

Antes de qualquer debate sobre impenhorabilidade, é preciso fixar uma premissa que considero importante: penhora, alienação fiduciária e hipoteca não são a mesma coisa, e cada uma tem assento legal próprio.

	Penhora	Alienação fiduciária	Hipoteca
Base legal	CPC, arts. 824 e seguintes	Lei 9.514/97, arts. 22 a 27	CC, arts. 1.473 a 1.505
Quando surge	Dentro de execução judicial em curso	Na assinatura do contrato de crédito	Na assinatura do contrato de crédito
Natureza do ato	Ato judicial de constrição	Efeito contratual automático no inadimplemento (art. 26, Lei 9.514/97)	Direito real de garantia (art. 1.419, CC)
Exige ato judicial para excutir?	Sim, por definição	Não — consolidação e leilão extrajudiciais	Sim — execução hipotecária
Bem pertence a quem, antes do inadimplemento	Ao devedor	Ao credor, em propriedade resolúvel (art. 22, §1º, Lei 9.514/97)	Ao devedor

O art. 5º, XXVI, da Constituição e o art. 833, VIII, do CPC protegem a pequena propriedade rural - assim definida pelo art. 4º, II, da lei 8.629/93, com base em módulos fiscais - contra a penhora. O texto não menciona alienação fiduciária. Não menciona hipoteca. A norma foi escrita para um ato específico, disciplinado pelos arts. 824 e seguintes do CPC: a constrição judicial dentro de uma execução. Isso é relevante porque as normas de exceção - e a impenhorabilidade é, por definição, uma exceção à regra geral de que o patrimônio do devedor responde por suas dívidas (art. 391, CC) - não comportam interpretação extensiva ou analógica que amplie seu alcance além do que o legislador expressamente previu.

Um paralelo que o próprio legislador já resolveu

Esse raciocínio não é uma tese isolada minha - o legislador já enfrentou situação semelhante e decidiu no mesmo sentido que defendo aqui. A lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família, prevê expressamente, em seu art. 3º, V, que a proteção não se aplica quando a execução decorre de hipoteca oferecida pela própria entidade familiar como garantia real. Ou seja: quando o titular do bem protegido opta, voluntariamente, por oferecê-lo em garantia de uma dívida da qual se beneficia, a lei retira a proteção - mesmo tratando-se de hipoteca, instituto que exigia execução judicial e agora está com possibilidade extrajudicial, conforme as alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias (lei 14.711/23).

Se o legislador afastou expressamente a impenhorabilidade do bem de família quando o próprio titular o oferece em garantia, não há razão jurídica para presumir proteção maior à pequena propriedade rural oferecida em alienação fiduciária, instituto que não depende de ato judicial para a consolidação. A lógica do sistema aponta na direção oposta à da leitura que se pretende dar à impenhorabilidade rural: quem oferece o bem em garantia, para se beneficiar do crédito, assume o risco da garantia que escolheu constituir.

O devedor que se beneficiou não pode depois se esquivar

Há um ponto que considero decisivo: o devedor que oferece seu imóvel em alienação fiduciária faz isso para se beneficiar - é a garantia que reduz o risco do credor e, com isso, viabiliza taxas e prazos melhores do que os de um crédito sem garantia real. Ele escolhe esse caminho conscientemente, sabendo exatamente qual é a consequência do inadimplemento: a consolidação da propriedade em favor do credor, nos termos do art. 26 da lei 9.514/97.

Aceitar, depois, que esse mesmo devedor invoque uma proteção pensada para outro instituto - a penhora - para escapar da consequência do negócio que ele mesmo estruturou e do qual se beneficiou, é permitir um comportamento contraditório que o próprio CC rejeita. O art. 422 do CC impõe boa-fé objetiva na conclusão e na execução dos contratos; o art. 187 qualifica como ilícito o exercício de um direito que exceda os limites impostos por sua finalidade econômica ou social e pela própria boa-fé. Invocar, a posteriori, uma exceção estranha ao instituto contratado é, a meu ver, exatamente esse tipo de exercício contraditório - o que a doutrina conhece pela máxima venire contra factum proprio non potest. Isso não é proteção ao hipossuficiente - é transferir para o credor o custo de uma escolha que coube inteiramente ao devedor.

O credor não pode pagar a conta de um entendimento interpretativo

Todo contrato de alienação fiduciária foi celebrado com base na lei vigente e na jurisprudência então consolidada. O credor estruturou a operação, calculou o risco e precificou o crédito de acordo com as regras conhecidas no momento da contratação - e a segurança jurídica dos negócios já perfeitos é, também ela, valor constitucional, refletido na proteção ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido (art. 5º, XXXVI, CF/88). Mudar, depois, por via interpretativa, o que conta ou não como impenhorável - estendendo uma exceção escrita para a penhora a um instituto que a lei nunca alcançou - penaliza retroativamente quem negociou de boa-fé e dentro da legalidade estrita.

Isso é especialmente grave porque quem primeiro reconheceu essa distinção foi o próprio STJ: no REsp 2.226.375/MG (relator ministro Raul Araújo, j. 9/3/26), a Corte reafirmou que a arrematação aperfeiçoada é irretratável (art. 903, CPC) e que a coisa julgada não atinge quem não integrou o processo (art. 506, CPC) - pilares que sustentam, precisamente, a segurança de qualquer operação de crédito garantido. Não há motivo técnico para que esses mesmos pilares desapareçam apenas porque o bem em garantia é um imóvel pequena propriedade rural.

Minha posição, sem meio-termo

Defendo, portanto, três pontos com clareza, todos ancorados em texto de lei: primeiro, que a impenhorabilidade da pequena propriedade rural (art. 5º, XXVI, CF/88; art. 833, VIII, CPC) é matéria adstrita à penhora judicial, e não se estende, por analogia ou por "equivalência funcional", à alienação fiduciária (lei 9.514/97) ou à hipoteca (art. 1.473 e seguintes, CC). Segundo, que o devedor que ofereceu o bem em garantia fiduciária para obter crédito não pode, depois de se beneficiar dessa escolha, invocar uma exceção pensada para outro instituto, sob pena de violar a boa-fé objetiva (art. 422, CC) e incorrer em abuso de direito (art. 187, CC) - na mesma lógica que o próprio legislador já adotou para o bem de família (art. 3º, V, lei 8.009/90). Terceiro, que o credor que operou dentro da legalidade - e o arrematante que comprou de boa-fé em leilão regular, protegido pelos arts. 506 e 903 do CPC - não podem ser penalizados por uma leitura interpretativa que amplia, sem base no texto legal, o alcance de uma norma de exceção.

A segurança jurídica do leilão não é um detalhe técnico: é a condição que permite que o crédito garantido por imóvel rural continue existindo, a taxas viáveis, para quem precisa dele. Preservá-la - com clareza conceitual entre penhora, alienação fiduciária e hipoteca, e com respeito à palavra dada nos contratos de garantia - é proteger o crédito, o credor e, no fim, o próprio produtor rural que depende desse crédito para seguir produzindo.

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Constituição Federal: art. 5º, XXVI (impenhorabilidade da pequena propriedade rural) e art. 5º, XXXVI (ato jurídico perfeito e direito adquirido).

CC: art. 187 (abuso de direito), art. 391 (patrimônio do devedor responde pelas dívidas), art. 422 (boa-fé objetiva), arts. 1.419 e 1.473 a 1.505 (direitos reais de garantia e hipoteca).

Código de Processo Civil: art. 506 (limites subjetivos da coisa julgada), arts. 824 e seguintes (penhora), art. 833, VIII (impenhorabilidade da pequena propriedade rural), art. 903 (arrematação perfeita, acabada e irretratável).

Lei 8.629/93, art. 4º, II - definição legal de pequena propriedade rural (módulos fiscais).

Lei 8.009/90, art. 3º, V - afastamento da impenhorabilidade do bem de família quando oferecido pelo titular em hipoteca.

Lei 9.514/97, arts. 22, 26 e 27 - alienação fiduciária de imóvel: constituição, consolidação e leilão extrajudiciais.

STJ, REsp 2.226.375/MG, Rel. Min. Raul Araújo, j. 9/3/26.