STJ suspende processos relacionados ao Airbnb em condomínios residenciais

Num mundo de rápidas transformações, sobretudo advindas da revolução tecnológica, tudo está a ser posto em causa. É o que vem ocorrendo com a utilização de imóveis residenciais.

Como é cediço, os aluguéis por curta temporada têm ganhado espaço no Brasil, eis que plataformas de short stay, tendo como maior exemplo o Airbnb, popularizaram-se e se disseminaram por diversas cidades médias e grandes do país.

A dimensão econômica do fenômeno ajuda a compreender a relevância da controvérsia. Segundo estudo elaborado pela FGV Projetos, a pedido do Airbnb, a atividade movimentou R$ 113,2 bilhões na economia brasileira em 2025, contribuindo com R$ 62,8 bilhões para o PIB e sustentando cerca de 704 mil postos de trabalho. O montante representa alta de 13,4% em relação a 2024.

Não por outra razão, a necessidade de regulação dessas plataformas, pela via legislativa, faz-se urgente; porém, até lá, o tema continua controvertido e merecendo a atenção do nosso STJ.

Recentemente, a Segunda Seção, ao julgar o recurso especial 2.121.055/MG, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, uniformizou o entendimento no âmbito do STJ no sentido de que a oferta de imóveis residenciais em plataformas digitais de curta temporada, quando feita de forma reiterada e profissionalizada, descaracteriza a destinação residencial do condomínio. A consequência prática é direta: quando a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial, eventual autorização para locações por curta ou curtíssima temporada depende de deliberação da assembleia, aprovada por dois terços dos condôminos.

A controvérsia, no entanto, ganhou agora novo e relevante capítulo. Sob a relatoria do ministro Raul Araújo, foram afetados os recursos especiais 2.272.537 e 2.272.536 para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443). Caberá, pois, à segunda seção fixar uma tese concreta para solucionar esse imbróglio contemporâneo.

Neste sentido, a mesma segunda seção do STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais ou coletivos que discutem se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curta temporada, ou se é necessário haver proibição expressa.

O caráter repetitivo da discussão também aparece nos dados do próprio STJ. Ao propor a afetação, o ministro Raul Araújo registrou que a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e ações coletivas da Corte identificou, somente no STJ, 50 decisões monocráticas e acórdãos relacionados à controvérsia. O número não corresponde, portanto, ao total de processos suspensos em todo o país, mas evidencia a multiplicação da discussão no Judiciário.

Até o julgamento do repetitivo, permanece como referência o entendimento consolidado pela segunda seção de que a convenção condominial não precisa vedar expressamente a locação por curta temporada, bastando estabelecer a destinação exclusivamente residencial das unidades autônomas para que a modalidade de locação intermediada por plataformas como o Airbnb seja considerada incompatível com a finalidade do condomínio.

Contudo, é com o julgamento sob o rito dos recursos repetitivos que se “terá o condão de possibilitar a formação de um precedente judicial dotado de segurança jurídica, evitando-se, com isso, que eventuais recursos interpostos nas causas originárias possam ser decididos de forma distinta”, conforme destacou o ministro relator Raul Araújo.

A controvérsia sobre a utilização do Airbnb em condomínios residenciais continua, portanto, sem desfecho definitivo. Aguardemos os próximos capítulos para que a matéria seja harmonizada, tema de interesse direto para proprietários, locatários, condôminos, funcionários e para o próprio mercado de hospedagem de curta duração.