Universalização do saneamento e loteamentos irregulares: Quais os limites de atuação das concessionárias

No contexto da universalização do acesso aos serviços de saneamento básico, costuma surgir a questão do fornecimento de água em loteamentos irregulares. É uma situação na qual se contrapõem o direito fundamental de acesso à água e a necessidade de preservação da ordem urbanística e do adequado planejamento territorial.

Por loteamento irregular entende-se o parcelamento do solo urbano realizado em desconformidade com as exigências estabelecidas pela lei federal 6.766/1979, seja pela ausência de aprovação pelos órgãos competentes, pela falta de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis e/ou pelo descumprimento das obrigações urbanísticas impostas ao loteador. Nesses casos, é comum o surgimento de demandas administrativas e judiciais propostas por moradores com vistas a obter o fornecimento de água e outros serviços públicos essenciais, apesar da inexistência de regularização fundiária e urbanística da área.

O tema é relevante diante da expansão dos núcleos urbanos informais e da crescente judicialização de demandas voltadas à obtenção de ligações de água em áreas não regularizadas. Surge, então, um importante questionamento: quais são os limites jurídicos da atuação das concessionárias de serviços públicos de água e esgotamento sanitário nesses casos, e em que medida a irregularidade urbanística pode influenciar a prestação do serviço público?

As respostas a essas questões passam pela compreensão de que, embora o Novo Marco Legal do Saneamento Básico, introduzido pela lei federal 14.026/20, tenha reforçado o compromisso e a obrigatoriedade em relação à universalização dos serviços de água e esgoto, a atuação das concessionárias se realiza dentro dos contornos jurídicos decorrentes da legislação urbanística, dos contratos de concessão e das normas regulatórias aplicáveis.

O primeiro aspecto a ser considerado consiste, naturalmente, na ausência de competência para promover a regularização fundiária ou urbanística de loteamentos irregulares, uma vez que a concessionária não possui atribuição para aprovar ou validar ocupações, sendo este um papel do Poder Público municipal. Enquanto um lote, um imóvel, tiver sua existência na irregularidade, o alcance da rede pública de água e esgoto não é automático.

O segundo fator relevante é o próprio contrato de concessão, que baliza e conforma a atuação das concessionárias dentro de um determinado regime jurídico contratual, com o estabelecimento de áreas de atendimento, metas de expansão, responsabilidades e critérios de investimento. Não se pode exigir da concessionária a realização de obras ou ampliações de rede incompatíveis com o planejamento da concessão sem a observância dos mecanismos adequados de custeio e reequilíbrio econômico-financeiro, quando se mostrarem necessários.

Um terceiro ponto reside nas exigências e padrões técnicos e sanitários inerentes ao tipo de prestação de serviço, que são definidos pela legislação, pelas normativas das entidades reguladoras e regulamentos internos da concessionária. Podemos listar como exemplos, respectivamente, a necessidade de observância dos princípios da eficiência, da sustentabilidade econômico-financeira, da viabilidade técnica e da disponibilidade ou não, nas áreas urbanas, de serviços de drenagem e manejo das águas pluviais; os critérios para expansão das redes, ligações prediais, fontes alternativas e atendimento de áreas ainda não contempladas pela infraestrutura existente; e a exigência de apresentação da documentação mínima exigida pelos regulamentos operacionais da concessionária, destinada a comprovar a situação do imóvel e viabilizar a adequada prestação do serviço.

Esses aspectos devem levar em conta, ainda, que a implantação e a operação de determinada infraestrutura em locais tecnicamente inadequados ou desprovidos das condições mínimas necessárias pode comprometer a segurança e a qualidade do serviço prestado à coletividade, sendo necessário sopesar perdas e ganhos para que se busque soluções eficazes e eficientes para todos.

Também é necessário considerar os reflexos que a ausência de restrições e balizadores ao atendimento de loteamentos clandestinos enfraqueceria os mecanismos de controle urbanístico e incentivaria perversamente a expansão de novos parcelamentos irregulares, em detrimento do planejamento urbano adequado. Sob a perspectiva das concessionárias, a expansão de infraestrutura para localidades não contempladas pelo planejamento da concessão afetaria a capacidade operacional e o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, comprometendo a adequada prestação dos serviços à coletividade já regularmente atendida.

A falta de água e esgotamento sanitário em loteamentos irregulares precisa ser solucionada por meio de medidas que envolvam diversos atores e competências. É fundamental que sejam estabelecidos procedimentos e incentivos para que os interessados promovam a regularização das áreas perante o Poder Público, concomitantemente com planejamento para a implantação das infraestruturas necessárias pelo Município e/ou pela concessionária, atendidas as condições técnicas e urbanísticas.

A jurisprudência tem reconhecido que a universalização do acesso à água não se confunde com um dever de implantação imediata da infraestrutura em qualquer localidade. Nesse sentido, o TJ/AL, por exemplo, recentemente suspendeu decisão que determinava a elaboração de plano de abastecimento para imóvel situado em loteamento clandestino no prazo de 30 dias, destacando que a prestação do serviço depende de planejamento técnico e da observância das normas urbanísticas aplicáveis. Para a Corte, a imposição judicial de cronograma descolado da realidade operacional e regulatória extrapola os limites do controle jurisdicional.¹

Pode-se concluir que a tendência observada na legislação e na jurisprudência é a busca de soluções que conciliem a proteção dos moradores já instalados com a preservação da ordem urbanística, sem que o fornecimento do serviço público seja confundido com a aceitação e a perpetuação de loteamentos irregulares. Afinal, garantir o acesso a um serviço público essencial é medida compatível com o Estado de Direito, mas transformar esse atendimento em mecanismo de validação de parcelamentos irregulares, contudo, significaria desvirtuar as finalidades tanto da política urbana quanto do próprio regime jurídico do saneamento básico.

Assim, tendo em vista que o acesso à água e ao saneamento básico esteja intimamente relacionado à proteção da saúde, da dignidade da pessoa humana e da qualidade de vida, o fornecimento em loteamentos irregulares continua sendo um dos desafios mais complexos do setor, devendo ser tratado a partir de uma abordagem equilibrada, capaz de compatibilizar a universalização dos serviços públicos com a observância da legislação urbanística, das limitações técnicas da infraestrutura existente e das responsabilidades atribuídas a cada agente envolvido.

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1. TJ/AL. Agravo de instrumento 0804851-13.2026.8.02.0000. Relator desembargador Fábio Costa de Almeida Ferrario. 4ª câmara Cível do TJ/AL. Decisão monocrática de 18 jun. 2026.