A terceira praça no leilão de consolidação da propriedade fiduciária

Introdução

O art. 27, §2º, da lei 9.514/1997, com a redação dada pela lei 14.711/23 (Marco Legal das Garantias), estabelece a obrigatoriedade da realização dos leilões para a devida formalização do procedimento de execução extrajudicial na consolidação da propriedade fiduciária, determinando que o segundo leilão deve aceitar o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida e, não havendo lance nesse patamar, faculta ao credor fiduciário aceitar, a seu exclusivo critério, lance de, no mínimo, 50% do valor de avaliação do bem.

Sustento, neste artigo, que a operacionalização regular desse procedimento - nos leilões conduzidos por meio eletrônico, modalidade predominante atualmente - exige compreender corretamente dois pontos: (i) quando o valor da dívida é menor ou igual a 50% do valor do imóvel, esse valor já satisfaz o piso legal, determinando o lance mínimo válido e atrativo na segunda praça, sempre com a necessidade de observar a segurança do credor e direito do devedor em relação ao preço vil; e (ii) quando o valor da dívida supera o valor do próprio imóvel, ou ao menos supera os 50% de sua avaliação, tornando a segunda praça menos atrativa aos licitantes, a estrutura do §2º comporta a abertura de um novo período de leilão, em sequência à segunda praça, para viabilizar o patamar subsidiário - a terceira praça.

1. O marco normativo do segundo leilão após a lei 14.711/23

O art. 27, caput, determina que, consolidada a propriedade em nome do fiduciário, este promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 dias, contado da data do registro de que trata o §7º do art. 26 da lei 9.514/97. O §1º prevê que, se no primeiro leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24, será realizado o segundo leilão nos 15 dias seguintes.

O §2º, no texto original da lei 9.514/97, estabelecia que, no segundo leilão, seria aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais - sem qualquer referência a um piso mínimo de 50% da avaliação - preço Vil. 

A lei 14.711/23 alterou esse dispositivo, incorporando o piso subsidiário de 50%:

"§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem."

Essa evolução legislativa é relevante para o argumento aqui sustentado: o legislador em 2023 não revogou o piso da dívida - apenas acrescentou, à sua frente, um piso subsidiário e facultativo, aplicável somente quando o piso da dívida não for alcançado por nenhum lance. A estrutura é, portanto, sequencial e condicional, não substitutiva.

O §2º-A, também incluído pela lei 14.711/23, determina que as datas, os horários e os locais dos leilões sejam comunicados ao devedor fiduciante - e, se for o caso, ao terceiro fiduciante - por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico. A norma trata de comunicação e não exige que seja pessoal.

2. O valor da dívida como piso autônomo: O princípio da especialidade

É preciso reconhecer que a redação do §2º trata o valor da dívida (acrescido de despesas, emolumentos, seguro, encargos e contribuições condominiais) como piso autônomo e suficiente para o encerramento válido do segundo leilão - sem subordiná-lo, no seu enunciado literal, ao patamar de 50% da avaliação. 

Parte da doutrina e ao menos uma decisão do STJ sustentam esse piso com base no princípio da especialidade: a lei 9.514/97 disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário, de modo que sua regra expressa sobre o valor mínimo de arrematação no segundo leilão prevaleceria sobre a vedação genérica ao preço vil do art. 891 do CPC, ainda quando o valor da dívida seja inferior a 50% da avaliação. Esse é, portanto, um fundamento jurídico legítimo e defensável para a validade da arrematação pelo valor da dívida, mesmo abaixo do piso de 50%.

Porém, esse não é, hoje, o entendimento predominante do STJ. Em julgados recentes e unânimes da 3ª turma - REsp 2.167.979-PB (relatora ministra Nancy Andrighi) e AREsp 2.818.110/SC (relator ministro Marco Buzzi), ambos de 2025 -, a Corte assentou que, embora o art. 27, §2º autorize a venda pelo valor da dívida no segundo leilão, a arrematação não pode ser realizada por preço vil, assim considerado o valor inferior a 50% da avaliação, sob pena de causar prejuízo exagerado ao devedor fiduciante. Esses julgados se somam ao REsp 2.096.465/SP (relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14/5/24), que já havia consolidado a aplicação da vedação ao preço vil à execução extrajudicial fiduciária após a lei 14.711/23.

Existe também decisão monocrática recente em sentido contrário, prestigiando a especialidade da lei 9.514/97 para validar a venda pelo valor da dívida abaixo de 50%. Trata-se, porém, de posição isolada diante de precedentes colegiados e unânimes mais recentes da própria 3ª turma. Para o credor fiduciário e para o leiloeiro, a conduta juridicamente mais prudente - e a que melhor protege a validade do certame - é tratar o piso de 50% como limite mínimo no segundo leilão, reservando o argumento da especialidade como tese subsidiária de defesa, e não como premissa operacional do procedimento.

3. A lógica matemática do §2º: Quando a terceira praça se torna necessária

Firmada essa premissa de cautela, o §2º revela uma estrutura lógica que deve orientar a atuação do leiloeiro:

• Se o valor da dívida (art. 27 § 3º, I) é igual ou inferior a 50% do valor de avaliação (art. 24 VI), a arrematação pelo piso de 50% pode ser validamente aceita na segunda praça, sem necessidade de qualquer patamar adicional;
• Se o valor da dívida é superior a 50% do valor de avaliação (art. 24 VI) - hipótese comum em operações com saldo devedor elevado -, o piso do §2º (valor da dívida - art. 27 § 3º, I) é, na prática, mais exigente do que o piso subsidiário de 50%, e a segunda praça tende a se mostrar menos atrativa aos licitantes. Se não houver lance que alcance o valor da dívida nessa hipótese, o que é comum, é aí que nasce, para o credor fiduciário, a faculdade prevista na parte final do §2º: aceitar, a seu exclusivo critério, lance de, no mínimo, metade do valor de avaliação do bem - um patamar inferior ao valor da dívida;
• É exatamente essa hipótese que demanda a terceira praça, pois comprovar que se ofertou pelo valor da dívida, e depois reduzir o piso de lance mínimo deste valor para outro inferior (50% da avaliação), sem a abertura de uma nova praça para captação de lances, é operacionalmente inviável nos sistemas eletrônicos: leilão on-line.

4. Fundamento histórico: A tradição das praças sucessivas na alienação de bens imóveis

A distinção entre "praça" e "leilão" não é neologismo do mercado de leiloeiros - é herança direta do sistema processual brasileiro. Sob a vigência do CPC de 1973, a praça era o ato de alienação destinado aos bens imóveis (art. 686, §2º, c/c art. 701), enquanto o leilão se destinava aos bens móveis (art. 686, §2º, c/c art. 705). Embora o CPC de 2015 tenha unificado a nomenclatura sob o termo único "leilão" (art. 879), a lógica estrutural das praças sucessivas para bens imóveis nunca deixou de orientar a prática do setor: historicamente, sempre se designaram momentos distintos, cada qual com seu próprio patamar de lance mínimo.

Esse é precisamente o modelo que a lei 9.514/97 replica para a execução extrajudicial fiduciária - a consolidação da propriedade -, com a particularidade introduzida pela lei 14.711/23: o segundo leilão passou a comportar, nas hipóteses em que a dívida supera 50% da avaliação, dois patamares distintos de lance mínimo. A leitura mais coerente com a tradição jurídica brasileira é a de que esse segundo patamar, quando não absorvido no mesmo período de captação de lances, deve configurar uma nova praça: a terceira praça.

5. Fundamento técnico: O leilão eletrônico exige período delimitado

A resolução CNJ 236/16, que regulamenta a alienação judicial por meio eletrônico (com fundamento no art. 882, §1º, do CPC), estabelece, em seu art. 11, que a modalidade eletrônica de leilão será aberta para recepção de lances com antecedência mínima de, pelo menos, cinco dias da data designada para o encerramento do leilão, e, em seu art. 20, que o edital deve ser publicado com antecedência mínima definida antes do início desse período. Embora essa resolução discipline os leilões judiciais, ela expressa um princípio geral hoje incorporado à cultura da leiloaria eletrônica nacional: todo leilão eletrônico opera sobre um período previamente delimitado, vinculado a parâmetros fixos de lance mínimo, definidos no edital que o antecede.

Na prática, a abertura da terceira praça não é um desvio da lei - é a forma tecnicamente correta e possível de dar cumprimento à parte final do §2º do art. 27 dentro da arquitetura real dos sistemas eletrônicos de leilão.

Nesse ponto, a lei é clara quanto à ordem de precedência: o credor fiduciário deve comprovar que a segunda praça foi anunciada e realizada pelo valor da dívida e, não havendo lance que alcance aquele valor, poderá o credor, a seu exclusivo critério, ofertar o bem pelo piso subsidiário de, no mínimo, metade do valor de avaliação.

6. Segurança jurídica para o credor fiduciário

A adoção formal da terceira praça, logo após o encerramento da segunda, é a estratégia que melhor protege a validade da arrematação, especialmente à luz do panorama jurisprudencial exposto no item 2. Um leilão pelo piso de 50% conduzido sem a comprovação de que a segunda praça foi ofertada pelo valor da dívida, sem sucesso, está mais exposto a alegações de vício e descumprimento da ordem legal de precedência das ofertas. A terceira praça, conduzida em conformidade com a ordem do §2º, tende a produzir lances superiores ao piso legal e reduz a exposição do procedimento a impugnações, resguardando tanto o interesse do credor na efetiva recuperação do crédito quanto a democracia, publicidade e validade jurídica do ato.

7. A cobrança do saldo remanescente pelo credor

Um ponto central para compreender a real dimensão da decisão do credor fiduciário de abrir a terceira praça é a disciplina do saldo devedor remanescente. O §5º-A do art. 27, incluído pela lei 14.711/23, estabelece que, se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o §3º, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, pela excussão das demais garantias da dívida - ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no §4º do art. 26-A, restrita ao financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor.

Essa cobrança judicial decorre de uma consequência estrutural do sistema: uma vez consolidada a propriedade e realizado o leilão, a garantia real fiduciária se exaure. O saldo remanescente deixa de contar com garantia real e passa a ser exigível como crédito comum, quirografário, o que impõe ao credor a via da execução judicial para sua satisfação. 

O próprio STJ já assentou, em julgamento relatado pelo ministroRicardo Villas Bôas Cueva, que o credor fiduciário não está impedido de exigir o saldo remanescente quando o produto da venda não for suficiente para a quitação integral do crédito, e que a extinção da dívida, nesses casos, opera-se apenas quanto à parcela efetivamente garantida pela propriedade fiduciária. A própria súmula 384 do STJ, editada no contexto da alienação fiduciária de bens móveis, já reconhecia a possibilidade de o credor buscar judicialmente o saldo remanescente da venda extrajudicial do bem dado em garantia - entendimento que, por identidade de razões, subsidia a leitura do §5º-A para os imóveis.

Some-se a isso o §6º-A do art. 27: na hipótese em que, mesmo com o piso de 50%, nenhum lance é ofertado no segundo leilão e o credor fica investido na livre disponibilidade do bem (§5º), o cálculo do saldo remanescente deve deduzir da dívida atualizada o valor correspondente ao referencial mínimo de arrematação (isto é, o próprio piso de 50%), e não o valor efetivamente obtido - que, nesse cenário, é zero. Trata-se de proteção adicional ao devedor fiduciante, que não pode ser onerado além desse referencial, ainda que o imóvel não tenha sido vendido em leilão.

É justamente por essa consequência - a perda da garantia real sobre o saldo remanescente e a necessidade de sua cobrança por via judicial - que a lei atribui ao credor fiduciário a decisão sobre a abertura da terceira praça no momento dos leilões extrajudiciais obrigatórios. O §2º é expresso ao condicionar a aceitação do lance de 50% "a seu exclusivo critério": é o próprio credor quem pondera se prefere aceitar ou não autorizar a terceira praça, preservando a possibilidade de perseguir judicialmente o valor integral da dívida por outras vias. Cabe ao leiloeiro, nesse contexto, apenas executar a decisão que o credor fiduciário expressamente autorizar a seu livre critério, documentando essa autorização para resguardo de ambos.

Conclusão

A terceira praça não é um artifício de mercado nem um adendo criativo ao procedimento da lei 9.514/97 - é a consequência necessária e, ao mesmo tempo, a letra da lei e a realidade técnica em que ela hoje deve ser aplicada. 

Ela encontra fundamentos: 

1. Na estrutura sequencial e condicional do próprio §2º do art. 27, que exige o patamar subsidiário de 50% quando esgotadas as ofertas pelo valor de avaliação e valor da dívida; 
2. Na arquitetura técnica exigida dos sistemas eletrônicos, à qual a resolução CNJ 236/16 dá parâmetro por analogia; 
3. Na tradição histórico-normativa das praças sucessivas no direito processual brasileiro; e 
4. Na disciplina do saldo devedor remanescente dos §§5º-A e 6º-A, que revela por que a decisão de abrir a terceira praça é, por expressa determinação legal, de exclusivo critério do credor fiduciário.

É esse conjunto de fundamentos que sustenta as funções que a terceira praça efetivamente cumpre. Primeiro, uma função de publicidade e ampla concorrência: ao assegurar um novo período de divulgação, ela convoca um universo maior de licitantes para disputar o bem, e é a concorrência - comprovação de que houve a oferta pelo valor da dívida, e não a redução do piso em si - produzindo o melhor preço possível para todas as partes envolvidas no procedimento. Segundo, uma função de segurança jurídica: um leilão eletrônico conduzido em etapas claras, publicizadas e documentadas, na ordem exata que a lei estabelece, é o que melhor protege a arrematação contra impugnações futuras, em um cenário jurisprudencial. Terceiro, uma função de proteção ao credor fiduciário: é a ele que a lei reserva o critério sobre aceitar ou não o patamar de 50% do valor da avaliação - abaixo do valor da dívida, justamente porque é ele quem arcará com uma execução judicial futura sem garantia real para cobrança de eventual saldo remanescente.

Publicidade ampla, concorrência efetiva e segurança jurídica não são valores que se contrapõem ao interesse do credor fiduciário - são, na verdade, os instrumentos que o protegem. A terceira praça é o ponto de encontro entre a letra da lei, a boa técnica de leilão e o interesse legítimo de quem, tendo emprestado o crédito e suportado a inadimplência, tem o direito de vê-lo recuperado da forma mais eficiente, mais transparente e mais segura, que o ordenamento jurídico brasileiro pode oferecer.

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Lei 9.514/1997, art. 24, I e VI, e art. 27, caput e §§1º, 2º, 2º-A, 3º, 5º, 5º-A e 6º-A (redação da lei 14.711/2023), e art. 26-A, §4º.

Código de Processo Civil de 1973, art. 686, §2º, c/c arts. 701 e 705.

Código de Processo Civil de 2015, art. 879, 882, §1º, 886, IV, 887, §1º, e 891.

Resolução CNJ nº 236/2016, arts. 11 e 20.

Decreto nº 21.981/1932.

STJ, Súmula nº 38.

STJ, REsp nº 2.096.465/SP, 3ª Turma, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14/5/2024.

STJ, REsp nº 2.167.979-PB, 3ª Turma, relator ministro Nancy Andrighi, 2025.

STJ, AREsp nº 2.818.110/SC, relator ministro Marco Buzzi, 2025.

CHALHUB, Melhim Namem. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Rio de Janeiro: Forense.