Preço vil no leilão extrajudicial: O problema começa antes do lance

Quitar a dívida com o produto do leilão não demonstra, por si só, a regularidade da venda. Um imóvel pode alcançar valor suficiente para satisfazer o credor e, ao mesmo tempo, ser arrematado por preço vil. Na execução extrajudicial da garantia fiduciária, essa distinção tem consequências patrimoniais que o exame isolado do saldo devedor deixa de perceber.

Imagine-se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, vendido por R$ 250 mil para pagar uma dívida de R$ 200 mil, já incluídos os encargos pertinentes. O crédito foi satisfeito, mas a alienação consumiu patrimônio muito superior ao necessário para esse fim. A existência de um saldo a devolver ao devedor não afasta, por si, o problema do preço.

A situação se agrava se o edital adotar uma avaliação antiga de R$ 400 mil. Os mesmos R$ 250 mil passam a representar 62,5% da referência anunciada. Se uma avaliação idônea demonstrar que o parâmetro juridicamente adequado, na época da venda, era de R$ 1 milhão, o percentual cai para 25%. O exemplo é hipotético, mas expõe uma dificuldade concreta: a operação pode aparentar regularidade quando se toma por correta uma base de cálculo que precisava ser revista.

É por essa razão que o controle do preço vil deve alcançar a formação do preço. Examinar apenas o lance vencedor deixa de fora a qualidade da avaliação e a informação que orientou os interessados. Sustento que esses elementos integram o exame da validade da alienação, observadas as regras próprias de cada procedimento.

O recorte aqui é a execução da garantia fiduciária imobiliária regida pela lei 9.514/1997. A expressão leilão extrajudicial abrange procedimentos distintos; suas diferenças impedem transportar, sem exame, uma conclusão de um regime para outro.

Na alienação fiduciária, o art. 27, § 4º, assegura ao devedor a importância que exceder a dívida e as deduções legais. O resultado da venda interessa, portanto, também a quem perde o imóvel. Esse direito ao excedente ajuda a compreender por que a satisfação do credor não basta como critério de regularidade do preço.¹

Há um descompasso econômico que merece atenção. Uma vez coberto o crédito, uma oferta maior pode não representar vantagem direta para o credor. Para o devedor, a diferença continua a importar. Cabe ao procedimento preservar condições adequadas de venda mesmo quando o interesse de quem conduz a execução já estiver atendido.

A boa-fé objetiva e a vedação ao abuso de direito oferecem fundamento para esse controle. No plano processual, o art. 891 do CPC proíbe a alienação por preço vil e assim classifica, na ausência de mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, o lance abaixo de 50% da avaliação. A incidência dessa proteção na execução extrajudicial enfrentou a objeção de que a legislação fiduciária, por ser especial, afastaria o parâmetro do Código.²

O STJ rejeitou essa leitura no REsp 2.096.465/SP. Em julgamento de 14 de maio de 2024, a terceira turma, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, reconheceu a aplicação da vedação ao preço vil ao leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. O raciocínio foi construído a partir do CPC e de normas de direito material, entre elas as que reprimem o abuso de direito e o enriquecimento sem causa. O leilão discutido havia ocorrido em 2020, antes da lei 14.711/23.³

Esse dado temporal importa. Reconhecer uma proibição já extraível do ordenamento anterior não equivale a aplicar retroativamente a reforma. Também recomenda cuidado ao utilizar o julgamento para resolver, de uma só vez, todas as questões surgidas com a nova redação legal.

O art. 27, § 2º, passou a prever que, frustrada a obtenção de lance suficiente para cobrir a dívida integral e os acréscimos legais, o credor poderá aceitar, a seu critério, oferta equivalente a pelo menos metade da avaliação. A referência aos 50% aparece, assim, na disciplina da faculdade de aceitar valor inferior ao crédito.⁴

Daí a controvérsia sobre o alcance da norma: esse percentual funciona como piso geral ou limita apenas aquela faculdade? No voto do REsp 2.096.465/SP, o relator adotou a compreensão de que o lance inferior à metade da avaliação não deve ser admitido mesmo quando superar a dívida. É uma orientação expressiva em favor do controle do aviltamento, cujo alcance precisa ser lido em conjunto com os fatos julgados e com as distinções da lei.

Uma dessas distinções está no art. 26-A. O dispositivo submete a regras especiais os financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excetuadas as operações de consórcio. Para o segundo leilão, seu § 3º utiliza como referência a dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescida dos valores legalmente previstos. A finalidade do financiamento é determinante para esse enquadramento; a simples utilização residencial do imóvel não resolve a questão.

Defendo que a vedação ao aviltamento também deve orientar a interpretação desse regime especial. A conclusão, contudo, exige enfrentar sua disciplina e os efeitos próprios sobre a dívida. O texto da reforma não permite afirmar que o legislador reproduziu, de modo uniforme, a mesma regra de 50% para qualquer operação. Uma tese de proteção ao devedor ganha consistência quando explica essas diferenças.

Mesmo onde se reconheça a incidência do piso de metade da avaliação, permanece a dificuldade revelada pelo exemplo inicial: de qual avaliação se está falando?

O art. 24, VI, da lei 9.514/1997 exige que o contrato indique o valor do imóvel para venda em leilão e os critérios de revisão. Seu parágrafo único estabelece, para o primeiro leilão, a comparação com a base de cálculo do imposto de transmissão exigível na consolidação. Cada referência tem uma função. O valor contratual e a base tributária não podem ser confundidos com qualquer estimativa de mercado, nem escolhidos conforme a conveniência de quem os invoca.

O REsp 2.167.979/PB mostra o que acontece quando o edital se distancia do imóvel que será vendido. No julgamento de 9 de setembro de 2025, a terceira turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, examinou uma arrematação cujo edital descrevia um terreno sem refletir a construção existente. O bem havia sido alienado por aproximadamente 23% do valor avaliado. O STJ reconheceu o prejuízo e determinou novo leilão, com a descrição correta.⁵

A descrição constante do contrato fiduciário não vincula indefinidamente o conteúdo do edital. São documentos produzidos em momentos e para finalidades diferentes. A informação prestada ao mercado precisa retratar o bem que os interessados efetivamente poderão adquirir.

Essa exigência tem efeito sobre o preço. Quem procura um imóvel edificado pode sequer se interessar por um anúncio de terreno. Uma descrição incompleta também altera a percepção sobre o uso e o potencial econômico da propriedade. Quando informações relevantes deixam de chegar aos possíveis compradores, a disputa pode perder participantes antes do primeiro lance.

O mesmo cuidado vale para a diferença entre correção monetária e reavaliação. Atualizar uma cifra por índice não necessariamente incorpora uma ampliação da área construída ou uma mudança relevante nas condições do imóvel. Se há prova dessas alterações, a aplicação mecânica do índice pode ser insuficiente. A providência adequada dependerá da divergência demonstrada e dos critérios jurídicos de avaliação aplicáveis ao caso.

Isso exige prova. A convicção do proprietário sobre quanto vale seu imóvel, ou a reunião de anúncios sem análise comparativa, não substitui uma avaliação fundamentada. É preciso identificar a data de referência, as características consideradas e o método utilizado. Uma avaliação feita depois do leilão pode contribuir para o exame se reconstruir as condições existentes à época. A valorização posterior à venda não deve ser confundida com um defeito da avaliação anterior.

Também há diferença entre reconhecer o preço vil e definir o que fazer com a arrematação já realizada. A jurisprudência oferece soluções que precisam ser compreendidas à luz de cada caso.

Nos embargos de declaração do REsp 2.096.465/SP, julgados em 17 de setembro de 2024, a terceira turma, sob a mesma relatoria, admitiu a complementação do preço até 50% da avaliação. Pesaram as circunstâncias da aquisição, o tempo decorrido desde a arrematação e a situação do adquirente de boa-fé, que já exercia atividades no imóvel.⁶

A solução permitiu corrigir a insuficiência do preço e preservar a aquisição naquelas circunstâncias. Seria inadequado extrair daí uma autorização para ofertar abaixo do limite e aguardar eventual impugnação para pagar a diferença. A complementação admitida pelo tribunal responde a um vício já ocorrido; sua aplicação a outros casos depende de fundamento próprio.

No REsp 2.087.981/SP, julgado em 22 de abril de 2026, a quarta turma, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, não conheceu do recurso e manteve o acórdão que havia anulado a arrematação. Com aplicação da súmula 83, reafirmou a avaliação do imóvel como parâmetro para o preço vil e afastou a conversão imediata em perdas e danos fundada no art. 947 do CC, diante da possibilidade de desfazimento da venda.⁷

Os dois resultados não autorizam fórmulas automáticas. Tanto a preservação quanto o desfazimento da aquisição exigem a identificação do vício e o exame das circunstâncias relevantes. Invocar genericamente a segurança jurídica do arrematante não dispensa essa análise, assim como a alegação de prejuízo do devedor não assegura, por si só, a restituição do imóvel.

Na redação atual do art. 30, parágrafo único, há outro ponto que precisa ser enfrentado. Após a arrematação ou a consolidação definitiva decorrente da frustração dos leilões, a lei direciona determinadas controvérsias contratuais e procedimentais para perdas e danos, ressalvada a exigência de notificação. A incidência dessa regra depende da legislação aplicável no tempo e da natureza da controvérsia.⁸

Cabe discutir, nesse contexto, como a regra de estabilização da aquisição se relaciona com um vício que atinge o próprio preço da alienação. Quem sustenta o desfazimento precisa explicar por que a hipótese comporta tutela restitutória. Quem defende a conservação deve demonstrar a pertinência da solução indenizatória ao caso. A simples transcrição de um precedente anulatório, sem esse exame, deixa parte do problema sem resposta.

Para quem participa do mercado de leilões, essas decisões justificam atenção ao procedimento antes da venda. Uma avaliação verificável e um edital fiel às características do bem reduzem a margem para disputas posteriores. O arrematante consegue examinar melhor o desconto anunciado; o devedor pode identificar e questionar uma distorção com base em elementos concretos. Ao credor interessa que a realização da garantia se sustente quando submetida ao controle judicial.

O percentual de 50% tem utilidade como parâmetro de proteção, nos casos em que incide. Sua aplicação, porém, depende de uma base de cálculo juridicamente adequada e capaz de representar o imóvel. Se essa base estiver comprometida, a conferência aritmética do lance será insuficiente para demonstrar a regularidade da venda. É nesse ponto, anterior à arrematação, que o controle do preço vil precisa começar.

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1. BRASIL. lei 9.514/1997, especialmente arts. 24, 26-A e 27. Texto consolidado. Fonte oficial.

2. BRASIL. Código Civil, arts. 187, 422 e 884. Fonte oficial Código de Processo Civil, art. 891. Fonte oficial.

3. STJ. REsp 2.096.465/SP. Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgado em 14/5/2024. DJe de 16/5/2024. Fonte oficial.

4. BRASIL. lei 14.711/2023. Alterações aos arts. 26-A e 27 da lei 9.514/1997. Fonte oficial.

5. STJ. REsp 2.167.979/PB. Rel. Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 9/9/2025. DJEN de 17/9/2025. Fonte oficial.

6. STJ. EDcl no REsp 2.096.465/SP. Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgados em 17/9/2024. DJe de 20/9/2024. Fonte oficial.

7. STJ. REsp 2.087.981/SP. Rel. Min. João Otávio de Noronha. Quarta Turma. Julgado em 22/4/2026. DJEN de 27/4/2026. Fonte oficial.

8. BRASIL. lei 9.514/1997, art. 30, parágrafo único, na redação da lei 14.711/2023. Fonte oficial.