Sobejo no leilão extrajudicial e os limites da restituição

“Já paguei a entrada e muitas parcelas do financiamento. Se o imóvel for leiloado, tenho direito a receber esses valores de volta?”. A pergunta revela uma expectativa frequente de quem investiu na aquisição e depois perdeu a capacidade de pagar. Na alienação fiduciária imobiliária, a resposta exige distinguir o que foi desembolsado durante o contrato daquilo que restou da venda depois de satisfeitas a dívida e as deduções legais.

As prestações pagas satisfazem obrigações e, na parte destinada ao principal, amortizam a dívida. Não constituem um depósito a ser devolvido ao final. O eventual direito ao sobejo depende da liquidação da garantia, mas essa conclusão não torna incontestável o saldo apresentado pelo credor.

Defendo que a apuração do sobejo deve permitir a verificação da evolução da dívida, dos gastos deduzidos e das condições da alienação. A exatidão da subtração final pouco esclarece quando seus componentes estão errados. Um cálculo formalmente correto pode reduzir o excedente por meio de encargos indevidos ou de um preço formado a partir de avaliação inadequada.

O que se restitui na liquidação da garantia

O art. 27, § 4º, da lei 9.514/1997 determina a entrega ao fiduciante da importância que restar da venda em leilão, depois das deduções previstas na lei. Esse excedente é o sobejo. Sua função é limitar a apropriação do produto da garantia ao que legitimamente corresponde ao crédito e aos custos admitidos.¹

O regime não se confunde com o distrato de promessa de compra e venda, no qual se discutem restituição de pagamentos e retenções. Tampouco autoriza transportar, sem exame, regras da execução hipotecária ou da arrematação judicial. A modalidade de garantia e o procedimento utilizado definem a disciplina aplicável.

No Tema 1.095, o STJ estabeleceu que a resolução da compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada, diante do inadimplemento do devedor regularmente constituído em mora, deve observar a lei 9.514/1997, afastando o regime consumerista de resolução. No REsp 1.891.498/SP, foi reformado acórdão que determinara devolver 90% das quantias pagas, restabelecendo-se a improcedência do pedido.²

O Tema 1.095 depende desses pressupostos. Não valida o procedimento, não aprova os encargos cobrados e não determina a existência de sobejo em toda operação. Seu objeto é o regime de resolução contratual; a conclusão não deve ser ampliada para afastar indiscriminadamente a legislação consumerista de qualquer questão relacionada ao negócio.

A ausência de registro também não conduz automaticamente à restituição integral das parcelas. A definição do regime de rescisão dos contratos não registrados foi submetida ao tema 1.420 do STJ, ainda afetado, sem julgamento de mérito registrado no cadastro oficial consultado em 9 de outubro de 2026.³

Convém separar também valor de mercado, avaliação contratual e preço de arrematação. O primeiro expressa uma estimativa econômica; a segunda integra a definição dos parâmetros legais do leilão; o terceiro é o valor efetivamente obtido. O sobejo resulta desse preço, descontadas obrigações legítimas, e não da simples diferença entre uma estimativa de mercado e a dívida.

A demonstração da dívida e das deduções

O art. 27, § 3º, I, situa a dívida na data do leilão e compreende o saldo devedor, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais. Esse valor não corresponde apenas às prestações atrasadas: a realização da garantia busca satisfazer a obrigação garantida. O montante necessário à purgação da mora, em etapa anterior, tem disciplina própria no art. 26.

Também não basta somar nominalmente todas as parcelas futuras. Uma prestação pode reunir amortização, juros, seguros e outros componentes. É necessário identificar o principal pendente, os encargos exigíveis na data do leilão e a imputação dos pagamentos. A projeção de prestações para todo o prazo original do financiamento não substitui a demonstração do saldo devedor definido pelo art. 27, § 3º, I.

A entrada paga ao vendedor normalmente reduz a necessidade inicial de financiamento; não constitui, por isso, crédito autônomo contra o financiador. Amortizações extraordinárias devem repercutir no saldo conforme sua efetiva imputação. Os recursos do FGTS exigem a mesma atenção: podem ter servido à aquisição, à amortização ou ao pagamento parcial de prestações, hipóteses distintas previstas no art. 20 da lei 8.036/1990. A origem dos recursos não cria, no art. 27, garantia de devolução de quantia equivalente após o leilão.⁴

As benfeitorias recebem tratamento específico: o § 4º considera sua indenização compreendida no sobejo. Não se acrescenta automaticamente ao excedente o total gasto em reformas. Essa disciplina torna ainda mais relevante uma avaliação que considere adequadamente as características do imóvel e as intervenções incorporadas.

As despesas dedutíveis também dependem de identificação. O § 3º, II, abrange intimações e gastos necessários ao leilão, inclusive anúncios e comissão do leiloeiro. O inciso III contempla seguros e encargos legais do imóvel, incluindo tributos e condomínio; o § 2º menciona expressamente emolumentos cartorários. A autorização legal para uma categoria não dispensa a demonstração do gasto concreto.

No acerto com o fiduciante, essas rubricas podem consumir parte do produto da venda, mas somente na extensão legitimamente imputável à operação. Prêmios de seguro precisam corresponder à cobertura e ao período devidos. Tributos e cotas condominiais exigem discriminação de competências, pagamentos e responsabilidade; o art. 27, § 8º, estabelece responsabilidade do fiduciante até a imissão do fiduciário na posse, nos termos ali previstos.

O ITBI da consolidação, cujo recolhimento é exigido do credor pelo art. 26, § 7º, deve ser distinguido do imposto da aquisição pelo arrematante. A lei menciona expressamente o primeiro na composição do preço de exercício da preferência, no art. 27, § 2º-B. Seu lançamento na conta do sobejo também precisa indicar fundamento, valor e tratamento contábil, sem confundir operações tributárias distintas.

O demonstrativo deve afastar duplicidades. Uma despesa já incorporada à dívida não pode ser descontada outra vez. Da mesma forma, se a comissão do leiloeiro foi integralmente paga à parte pelo arrematante, esse mesmo custo não pode ser novamente retirado do produto da venda como desembolso do credor. É preciso identificar quem pagou a rubrica, quem deve suportá-la e onde foi contabilizada.

Em um exemplo hipotético, considere-se dívida corretamente apurada de R$ 320 mil, já refletindo a amortização dos pagamentos anteriores, e R$ 20 mil de despesas adicionais dedutíveis, ainda não incluídas naquela dívida. Vendido o imóvel por R$ 400 mil, haverá R$ 60 mil de sobejo.

Mantidas dívida e despesas, uma venda por R$ 340 mil não produzirá excedente, ainda que o devedor tenha desembolsado anteriormente R$ 120 mil. Esses pagamentos devem estar corretamente refletidos na evolução contratual; não se somam à restituição, nem representam necessariamente R$ 120 mil de amortização do principal. Ambos os exemplos pressupõem procedimento válido e deduções legítimas. O resultado zero não demonstra, sozinho, a regularidade da execução.

Leilões frustrados e os efeitos da reforma de 2023

Ausência de sobejo, extinção da obrigação e dívida remanescente não são situações equivalentes. A lei 14.711/23 acentuou essa distinção ao modificar o regime geral e preservar disciplina especial para determinadas operações residenciais.⁵

No regime geral atual, o art. 27, § 2º, prevê a aceitação, no segundo leilão, do maior lance que alcance a dívida e os acréscimos legais. Ausente oferta suficiente, permite ao credor aceitar, a seu exclusivo critério, lance de pelo menos metade da avaliação. Essa faculdade não se confunde com o direito do devedor ao excedente. Se o produto for insuficiente, o § 5º-A prevê a subsistência de dívida remanescente, ressalvada a hipótese especial do art. 26-A.

Se o segundo leilão não produzir lance que atenda ao referencial legal, o § 5º atribui ao credor livre disponibilidade do imóvel e o exonera da entrega prevista no § 4º. No regime geral, eventual cobrança de saldo remanescente deve observar também o § 6º-A: a lei manda deduzir da dívida atualizada o referencial mínimo de arrematação ali indicado. A garantia não pode ser desconsiderada para exigir a integralidade da obrigação.

Já o art. 26-A abrange financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excetuadas operações de consórcio. A finalidade da operação é determinante; oferecer a residência em garantia de empréstimo empresarial ou de crédito de livre utilização não basta para atrair essa disciplina.

Nesse regime especial, o segundo leilão tem como referencial a dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescida dos valores legalmente previstos. Se não houver lance suficiente, o § 4º estabelece extinção da dívida, quitação recíproca e livre disponibilidade pelo credor. A hipótese não se confunde com a insuficiência de produto que, no regime geral, pode deixar obrigação residual.

Antes da reforma, o art. 27, § 5º, previa a extinção da dívida e a exoneração do dever de entrega do excedente diante da frustração do segundo leilão. Foi nesse contexto que o STJ julgou o REsp 1.999.675/SP, em março de 2025: os leilões legais haviam fracassado em 2016, e o imóvel fora vendido posteriormente, em terceiro certame, por valor superior à dívida.⁶

A quarta turma deu provimento ao recurso do banco e afastou a restituição da diferença. Considerou que, frustrados os dois leilões, a extinção da dívida e a exoneração do credor impediam a pretensão fundada apenas no preço da venda posterior. O voto também mencionou a redação atual do § 5º como reforço da exoneração do dever de entregar o excedente. Isso não altera o contexto temporal do caso nem resolve a cobrança de dívida remanescente introduzida pela reforma.

O julgamento não autoriza afirmar que toda dívida fiduciária se extingue hoje após leilões negativos. A venda posterior mais vantajosa tampouco gera, por si, o sobejo do § 4º quando já configurada a exoneração legal. Uma impugnação baseada em vícios dos leilões ou em conduta ilícita precisa demonstrar fundamento próprio; a diferença entre o preço posterior e a antiga dívida não basta.

A aplicação temporal exige reconstruir as datas do contrato, da constituição da garantia, da mora, da consolidação e dos leilões. As alterações aqui examinadas entraram em vigor em 31 de outubro de 2023, data da publicação da reforma. A eficácia imediata deve ser conciliada com a proteção do ato jurídico perfeito e do direito adquirido, prevista no art. 6º da LINDB.⁷

A cobrança de dívida remanescente modifica a distribuição material dos riscos da operação. Os precedentes examinados sobre leilões realizados sob a redação anterior não resolvem toda a transição para os novos §§ 5º-A e 6º-A. É preciso distinguir a disciplina de atos ainda por praticar dos efeitos de situações já constituídas. A data de julgamento do processo, isoladamente, não identifica a lei aplicável.

Transparência e controle do resultado do leilão

Havendo sobejo, o art. 27, § 4º, determina que o credor o entregue nos cinco dias seguintes à venda no leilão. A norma não condiciona essa entrega à desocupação do imóvel. O prazo é material, sujeito às regras de contagem do art. 132 do CC, inclusive à prorrogação quando o vencimento recair em feriado; não se aplica a contagem exclusivamente em dias úteis reservada pelo art. 219 do CPC aos prazos processuais.⁸

A redação atual identifica o fiduciante como destinatário. A precisão importa quando alguém oferece imóvel próprio para garantir dívida alheia: devedor e titular do direito ao excedente podem ser pessoas diferentes. Também devem ser observadas constrições e direitos sub-rogados sobre o saldo, nos termos dos §§ 11 e 12.

O leiloeiro participa da realização e documentação da venda; o arrematante cumpre as obrigações de aquisição. Nenhum substitui automaticamente o credor na obrigação legal de entregar o sobejo. Responsabilidades adicionais dependem da conduta e do vínculo efetivamente demonstrados.

No REsp 2.195.598/SP, julgado em maio de 2025, a terceira turma reconheceu interesse para exigir contas sobre os valores da venda extrajudicial e a evolução do débito. O mutuário alegava não obter informações após a alienação do imóvel. O STJ afastou a conclusão fundada apenas na natureza de financiamento e determinou novo julgamento da apelação; não reconheceu a existência de crédito nem invalidou o procedimento.⁹

Esse precedente precisa ser lido com o AREsp 3.098.025/SP, julgado em março de 2026. Em caso de consolidação ocorrida em 2016 e dois leilões frustrados, a mesma turma afastou a prestação de contas voltada à obtenção de eventual saldo. Aplicou a redação anterior do art. 27 e registrou que a fiduciante recebera informação sobre os resultados negativos e o termo de quitação. O agravo foi conhecido e o recurso especial provido, com improcedência da ação.¹⁰

A leitura conjunta desses julgados exige distinguir a pretensão de esclarecer os valores de uma venda da tentativa de obter excedente depois de leilões negativos que produziram exoneração legal. O precedente de 2026 não autoriza recusar, em qualquer situação, informações sobre a execução da garantia. Tampouco decidiu como demonstrar a dívida remanescente que o credor pretenda cobrar sob a lei atual.

A escolha processual depende do que falta apurar. Conhecido e demonstrável o excedente retido, pode caber cobrança. A exibição serve à obtenção de documentos identificados, observados seus requisitos. Quando houver dever de prestar contas, os arts. 550 a 552 do CPC permitem apurar receitas, despesas e saldo. Esse procedimento, porém, não substitui indiscriminadamente a revisão de cláusulas ou a impugnação dos atos de execução.¹¹

A retenção indevida sujeita o credor ao pagamento do valor devido e dos consectários cabíveis. A incidência de juros e atualização deve observar as regras aplicáveis à obrigação e à mora. Eventual indenização exige os pressupostos da responsabilidade civil; dano moral e devolução em dobro não decorrem automaticamente do atraso na entrega do sobejo.

Por fim, a proteção do sobejo depende da formação do preço. O art. 24, VI, exige valor contratual do imóvel e critérios de revisão; seu parágrafo único estabelece, para o primeiro leilão, a prevalência da base do imposto de transmissão quando superior à avaliação contratual. Os referenciais do segundo leilão variam conforme o regime, como visto. A discussão sobre preço vil exige enfrentar esses parâmetros e a avaliação utilizada, sem importar mecanicamente soluções do leilão judicial.

O resultado da venda precisa ser compreendido à luz dessas etapas. Encargos indevidos podem consumir uma sobra que deveria chegar ao fiduciante; uma avaliação inadequada pode comprometer o preço e a aplicação dos limites legais. Quem questiona o resultado deve identificar a distorção e demonstrar sua repercussão, em vez de partir apenas do total que pagou ao longo do contrato.

Quem pagou parte relevante do financiamento pode, portanto, não ter sobejo a receber, desde que a dívida e as deduções tenham sido corretamente apuradas e a garantia executada de forma regular. O histórico de pagamentos deve aparecer na evolução do débito; o direito à restituição depende do excedente juridicamente devido. Reconhecer essa diferença afasta expectativas sem fundamento e permite concentrar o controle onde ele é necessário: no que o credor pode cobrar e no que deve entregar ao fiduciante.

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1. BRASIL. Lei 9.514/1997, arts. 24, 26, 26-A e 27. Texto consolidado; observar a redação aplicável a cada operação. Fonte oficial.

2. STJ. REsp 1.891.498/SP. Rel. Min. Marco Buzzi. Segunda Seção. Julgado em 26/10/2022. DJe de 19/12/2022. Tema 1.095. Datas conforme o inteiro teor e a certidão de julgamento. Fonte oficial.

3. STJ. tema Repetitivo 1.420. Segunda Seção. Rel. Min. Nancy Andrighi. Situação no cadastro oficial consultado em 9/10/2026: afetado. Questão relativa à rescisão de compra e venda com garantia fiduciária não registrada. Fonte oficial.

4. BRASIL. Lei 8.036/1990, art. 20, V, VI e VII. Utilização do FGTS em prestações, amortização, liquidação e aquisição de moradia, segundo os requisitos legais. Fonte oficial.

5. BRASIL. Lei 14.711/2023. Alterações dos arts. 26-A e 27 da Lei 9.514/1997; art. 19, II. Publicação no DOU de 31/10/2023. Fonte oficial.

6. STJ. REsp 1.999.675/SP. Rel. Min. João Otávio de Noronha. Quarta Turma. Julgado em 17/3/2025. DJEN de 21/3/2025. Leilões negativos realizados em 2016 e venda posterior; recurso provido para afastar a restituição. Fonte oficial.

7. BRASIL. Decreto-lei 4.657/1942, art. 6º. Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Fonte oficial.

8. BRASIL. Código Civil, art. 132, caput e § 1º. Fonte oficial Código de Processo Civil, art. 219, parágrafo único. Fonte oficial.

9. STJ. REsp 2.195.598/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 12/5/2025. DJEN de 15/5/2025. Recurso provido para novo julgamento da apelação, sem reconhecimento de crédito pelo STJ. Fonte oficial.

10. STJ. AREsp 3.098.025/SP. Rel. Min. Moura Ribeiro. Terceira Turma. Julgado em 23/3/2026. DJEN de 30/3/2026. Consolidação em 2016 e leilões frustrados, com aplicação da redação anterior da Lei 9.514/1997. Agravo conhecido e recurso especial provido para julgar improcedente a ação de exigir contas. Fonte oficial.

11. BRASIL. Código de Processo Civil, arts. 396 a 400 e 550 a 552. Fonte oficial Código Civil, arts. 389, 397 e 1.368-A. Fonte oficial.