Os limites da ata notarial de certificação: Recente posicionamento da CGJ-SP

A lei 14.711/23 incluiu o art. 7º-A na lei 8.935/94, e tal dispositivo autoriza o tabelião de notas a certificar o implemento ou a frustração de condições negociais, em ata que pode servir de título para registro, nos termos do art. 221 da lei 6.015/1973.

Surgiu então uma dúvida prática: até onde essa ata pode ir? A Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo respondeu em parte no Recurso Administrativo 1009513-88.2025.8.26.0554, julgado em 15 de julho de 2026, por relatoria de Silvia Rocha, ao negar a averbação de uma ata que certificava a reversão de uma doação com encargo, traçando a decisão limites para o instituto.

O município de Santo André doou um imóvel a uma associação, com o encargo de construir moradias para famílias de baixa renda. Alegando descumprimento, obteve uma ata notarial certificando a reversão da propriedade e tentou averbá-la, contudo, a matrícula já continha memorial de incorporação, e frações ideais haviam sido transferidas a 138 adquirentes. Sendo assim, o oficial recusou a averbação e a juíza corregedora manteve a recusa. Houve recurso administrativo, e a Corregedora-Geral da Justiça negou provimento ao recurso e determinou o bloqueio da ata, conforme os argumentos a seguir.

O primeiro argumento foi registral. O registro da doação apenas mencionava a escritura, sem reproduzir o encargo nem a condição resolutiva. Ora, na propriedade resolúvel a condição "estará noticiada na matrícula do imóvel para terceiros tomarem ciência" (Oliveira; Costa-Neto, 2026, p. 1006). Sem essa publicidade, incide o art. 1.360 do CC: o adquirente com título anterior à resolução é tratado como proprietário perfeito, e o interessado só tem ação contra quem teve a propriedade resolvida. Mesmo que esse ponto fosse superado, os arts. 250, 252 e 255 da lei 6.015/73 exigem título próprio para cancelar um registro. Uma incorporação com unidades já negociadas só se desfaz com o consentimento dos titulares atingidos, e uma ata unilateral não cumpre esse papel.

O segundo argumento tange a atividade notarial, pois diz respeito ao conteúdo da ata. O documento afirmava que o tabelião "deverá emitir um juízo de valor, de forma ativa" e terminava com "certifico e rogo a total reversão da propriedade ao município". A ata, porém, narra o que o tabelião percebe, e o juízo notarial é de realidade, não de valor. Lago (2025, p. 457) lembra que "não cabe ao notário realizar juízo de valor sobre os fatos por ele apreendidos". Gomide (2025, p. 451), por sua vez, explica que o tabelião confirma ter presenciado os requisitos da resolução, "tal como as partes contrataram". A ata do caso fazia o oposto. Trazia longa fundamentação jurídica sem apontar o fato que o tabelião constatara diretamente; citava parecer da Advocacia-Geral da União sem indicar a origem, e esse parecer previa contraditório ao donatário; e advertia ainda que não valeria como prova isolada, o que contraria sua finalidade de ingressar no registro.

Não há dúvida que a essência da ata notarial é a constatação objetiva e imparcial de determinados fatos. No entanto, em algumas atas notariais como a de usucapião, a de adjudicação compulsória, e a de certificação (objeto do presente artigo), classificadas pela doutrina como sui generis, podem estar presentes conclusões ou adequações a algumas figuras jurídica típicas, desde que decorram automática e logicamente dos fatos constatados. Isso não se traduz em juízo de valor, mas sim em aferição das consequências automáticas dos fatos constatados, enquadradas como tipo ou conceitos jurídicos.

Essas deficiências pesaram mais diante do terceiro argumento, a litigiosidade. Os adquirentes se opuseram de forma fundamentada, havia ação coletiva na Justiça Federal e existia passivo fiscal cobrado deles. Discutir inadimplemento, mora, efeitos da cláusula e proteção de terceiros é enfrentar controvérsia jurídica, não constatar um fato. A nova lei ampliou os meios extrajudiciais de certificação, mas não transferiu ao tabelião a solução de conflitos complexos.

A finalidade da norma criadora do instituto da ata de certificação do implemento ou frustração de condições negociais é a desjudicialização. Se por um lado a litigiosidade deslegitima seu uso, a ausência de litigiosidade justifica sua escolha. Por isso a prudência do tabelião é essencial na identificação da existência ou não de controvérsia sobre a condição negocial objeto de constatação.

Ademais, um ponto merece atenção dos notários e registradores. A sentença entendera que a expressão "a pedido das partes", do § 2º do art. 7º-A, exigiria a concordância de doador e donatário. A Corregedoria afastou esse fundamento, vez que a expressão não impõe requerimento conjunto, e o interessado pode pedir a ata, desde que ela se limite a fato verificável. Logo, exigir sempre o pedido conjunto esvaziaria o instituto quando a verificação da condição é objetiva e documentada. Veja-se:

Por fim, registre-se que a expressão "a pedido das partes", constante do § 2º do art. 7º-A da lei 8.935/1994, não impõe o requerimento conjunto de todos os envolvidos no negócio jurídico como pressuposto de lavratura da ata. A ata notarial, por sua natureza, pode ser requerida por interessado, desde que limitada à constatação de fato verificável e desde que não transforme o tabelião em julgador de controvérsia material. A exigência de requerimento conjunto, como regra absoluta, esvaziaria a utilidade do instituto em hipóteses em que a verificação da condição resolutiva expressa seja objetiva, documentalmente demonstrável e desprovida de controvérsia relevante. (grifo nosso)¹

O trecho evidencia a importância de que os operadores do Direito, ao redigirem os contratos, definam com clareza os elementos objetivos que caracterizam o implemento ou a frustração das condições e dos demais elementos negociais, prevendo, inclusive, a utilização da ata notarial como meio de sua certificação. Cláusulas assim estruturadas permitem que o tabelião se limite à constatação de fatos verificáveis, sem adentrar a interpretação da vontade das partes, e reduzem o espaço para dúvidas e impugnações no âmbito registral.

Em síntese, a decisão não esvazia o art. 7º-A da lei 8.935/94, mas delimita seu alcance: a ata de certificação é instrumento de constatação, e não de julgamento. Antes de lavrá-la, o tabelião deve examinar a matrícula para aferir se a condição foi publicizada e é oponível a terceiros, ater-se aos fatos que efetivamente constatou, distinguir o que atesta do que lhe é apenas declarado e recusar o ato diante de controvérsia relevante. O pedido pode partir de um único interessado, desde que a ata se limite a fato objetivo e verificável.

_____

CGJ-SP. Corregedoria-Geral da Justiça. Recurso Administrativo n. 1009513-88.2025.8.26.0554. Santo André. Julgado em 15 julho de 2026.

GOMIDE, Alexandre Junqueira. Resolução contratual, ata notarial e as recentes alterações advindas da Lei 14.711/2023. In: CHEZZI, Bernardo; DEBS, Martha El (coord.). O novo marco das garantias. 2. ed. São Paulo: JusPodivm, 2025

LAGO, Ivan Jacopetti do. A ata notarial de constatação do implemento das condições (Lei 8.935/1994, art. 7º-A, I) e seu ingresso no Registro de Imóveis. In: CHEZZI, Bernardo; DEBS, Martha El (coord.). O novo marco das garantias. 2. ed. São Paulo: JusPodivm, 2025.

OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; COSTA-NETO, João. Direito civil: volume único. 5. ed. Rio de Janeiro: Método, 2026.

_____

1. CGJ-SP. Corregedoria-Geral da Justiça. Recurso Administrativo n. 1009513-88.2025.8.26.0554. Santo André. Julgado em 15 julho de 2026.