STJ afasta devolução em dobro de comissão retida após rescisão

Ao reformar parcialmente acórdão do TJ/MS, a 4ª turma do STJ afastou a devolução em dobro do valor retido pelo vendedor a título de comissão de corretagem, após a rescisão de contrato de compra de imóvel por iniciativa do consumidor.

Citando a tese firmada pela 2ª seção no julgamento do REsp 1.599.511, sob o rito dos recursos repetitivos, o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, observou ser válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem.

No entanto, ele entendeu que a falta de informação clara no contrato - reconhecida pelo TJMS - quanto à obrigação do comprador de arcar com o custo da corretagem impõe a devolução da verba retida, porém de forma simples, pois a restituição em dobro, prevista no parágrafo único do artigo 42 do CDC, só seria cabível na hipótese de má-fé.

Para o relator, além de a corte local haver considerado que o contrato foi mal redigido nessa parte, deixando de estabelecer claramente a obrigação do comprador, a retenção foi justificável diante da lei 13.786/18 (lei do distrato), que admite que a comissão de corretagem seja deduzida integralmente da verba a ser restituída em caso de desfazimento do negócio.

Irregularidades em contratos

No julgamento, a 4ª turma também permitiu a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, independentemente de ele ter ocupado o imóvel - mesmo para contratos firmados antes da vigência da lei 13.786/18 -, e admitiu a cobrança de taxa administrativa de análise de crédito.

A controvérsia julgada pelo colegiado teve origem em ação civil pública ajuizada pelo MP/MS contra duas empresas, para apurar eventuais irregularidades nos contratos de adesão para a compra de imóveis.

Confirmando a sentença, o TJ/MS declarou a nulidade de cláusulas contratuais que impunham ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxas de análise de crédito e envio de correspondência; a restituição parcelada do valor pago e a retenção de 10% do valor do contrato, em caso de resolução contratual; a cobrança onerosa em caso de cessão de direitos; e a necessidade de anuência da vendedora para a cessão de direitos, mesmo após a quitação do contrato.

Uma das empresas recorreu ao STJ, alegando, entre vários argumentos, que a corte, em recurso repetitivo, considerou válida a transferência ao consumidor da obrigação de arcar com a comissão de corretagem; e que a cobrança de taxa administrativa e de cessão de direitos é legal e devida.

Retenção de valores

Segundo o ministro Salomão, é válida a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, independentemente da ocupação da unidade imobiliária, no caso de rescisão contratual provocada por ele. Tal percentual - acrescentou - é adequado para indenizar a construtora das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato, conforme entendimento consolidado pela 2ª seção do STJ (REsp 1.723.519).

Salomão observou que a lei 13.786/18 disciplinou diversos aspectos referentes ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóveis na planta.

"O artigo 67-A, I e II, da lei de incorporação imobiliária (4.591/64), também incluído pela novel Lei 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga, e que poderá ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem."

Taxa administrativa

Em relação à taxa administrativa para remunerar serviços de pré-análise de cadastro e de capacidade financeira do comprador, Salomão entendeu que o valor total cobrado pela incorporadora - de R$ 480 - é razoável.

Segundo o ministro, a obtenção de certidões e outros documentos para montagem do dossiê a ser enviado à Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento, é serviço "necessário e efetivamente prestado", cuja cobrança não pode ser tida como arbitrária.

Porém, em relação à taxa de cessão de direitos, o magistrado confirmou o acórdão do TJ/MS, por considerar "desproporcional" a cobrança sobre o valor do contrato. Segundo o relator, tal cobrança não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela empresa, "sendo patente a sua ilegalidade, uma vez que implica desvantagem exagerada para o consumidor".

• Processo: REsp 1.947.698