STJ: Não incide CDC em compra de imóvel com alienação em garantia

A 2ª seção do STJ fixou que em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma prevista na lei 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Na prática, com a decisão, em caso de rescisão de contrato, o comprador não tem direito de reaver o valor pago.

O caso

Uma empresa do ramo imobiliário recorreu ao STJ após decisão do TJ/SP que favoreceu devedores de imóvel. O imóvel foi adquirido per meio de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, conforme escritura pública.

Atualmente, não há entendimento geral sobre se o comprador consegue ou não reaver o valor pago, pois as decisões podem ser amparadas na lei 9.514 ou no CDC. Os compradores não conseguiram pagar o valor total das parcelas. Dessa maneira, a imobiliária despejou os proprietários do imóvel e reteve valor de R$ 128.573,16 que já tinha sido pago.

O TJ/SP decidiu que a empresa teria de devolver 90% dos valores pagos. O artigo 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda em prestações, são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas. A empresa alegou que o CDC não se aplica ao caso.

O relator, ministro Marco Buzzi, ressaltou que a matéria já possui legislação específica.

"Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrada em cartório, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor devidamente constituído em mora deverá observar a forma da lei 9.514/17, por se tratar de legislação específica afastando-se a aplicação do CDC."

Os ministros, por unanimidade, acompanharam o relator.

• Processo: REsp 1.891.498