STJ: Fiador é liberado de aluguéis após recusa do locador em receber chaves

A 3ª turma do STJ decidiu que fiadores não podem ser responsabilizados por aluguéis posteriores à desocupação do imóvel quando o locador impõe condicionantes indevidas para receber as chaves, como a exigência de concordância com laudo de vistoria.

Por unanimidade, o colegiado deu provimento ao recurso especial afastando a cobrança ao entender que a rescisão do contrato não pode ser obstada por exigências unilaterais do locador.

Entenda o caso

A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores de contrato de locação não residencial, firmado por igreja evangélica. Eles contestaram a cobrança de aluguéis relativos ao período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves, sustentando que a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a recebê-las, condicionando o ato à assinatura de documento que incluía concordância com laudo de vistoria apontando avarias no imóvel.

Diante do impasse, a locatária ajuizou ação de consignação, por meio da qual conseguiu efetivar a entrega das chaves.

Em 1ª instância, o juízo reconheceu que a exigência imposta pelo locador não era legítima e concluiu que não havia débito a ser exigido dos fiadores, extinguindo a execução.

O TJ/RJ, contudo, reformou a decisão, ao entender que não ficou caracterizada recusa injustificada e que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal das chaves.

Diante da decisão, os fiadores recorreram ao STJ, sustentando que não poderiam arcar com aluguéis decorrentes de conduta atribuível exclusivamente ao locador.

Direito potestativo impede condicionamento da entrega das chaves

Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar a relação contratual mediante simples notificação, conforme prevê o art. 6º da lei do Inquilinato. Segundo a ministra, trata-se de direito potestativo, cujo exercício não pode ser frustrado por exigências unilaterais do locador.

A relatora enfatizou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato, devendo ser discutidos em ação própria. Assim, condicionar a devolução das chaves à aceitação de laudo de vistoria configura medida incompatível com o regime jurídico da locação.

No caso concreto, Nancy observou que ficou demonstrada a desocupação efetiva do imóvel e a notificação tempestiva do locador, circunstâncias que afastam a possibilidade de imputar aos fiadores a obrigação de garantir aluguéis posteriores.

A ministra também esclareceu que a ação de consignação de chaves, ajuizada apenas entre locador e locatária, não produz efeitos contra terceiros, como os fiadores, nos termos do art. 506 do CPC, não sendo possível estender a eles consequências decorrentes de controvérsia da qual não participaram.

Com base nesses fundamentos, a 3ª turma do STJ conheceu e deu provimento ao recurso especial, reformando o acórdão do TJ/RJ e restabelecendo integralmente a sentença que reconheceu a inexistência de débito.

• Processo: REsp 2.220.656

Leia a íntegra do acórdão.