Estado indenizará empresa que não comprou imóvel por duplo registro

A 8ª câmara de Direito Público do TJ/SP condenou o Estado a indenizar empresa que perdeu a chance de consolidar propriedade de imóvel arrematado em leilão judicial, após erro do cartório que registrou o mesmo bem em duas matrículas distintas.

Na decisão, o colegiado reconheceu a responsabilidade objetiva do Estado e fixou indenização correspondente à vantagem patrimonial frustrada, no valor de R$ 44 mil.

O caso

A empresa ajuizou execução para cobrar crédito representado por duplicatas e, após pesquisa no Cartório de Registro de Imóveis, indicou o imóvel para penhora, que foi regularmente averbada.

O bem foi reavaliado em R$ 100 mil e, sem interessados nos leilões, a própria empresa arrematou o imóvel, utilizando seu crédito e depositando a diferença, além de pagar a comissão do leiloeiro. A arrematação foi declarada perfeita e acabada.

Contudo, ao levar a carta de arrematação a registro, a empresa foi informada de que o imóvel possuía duas matrículas. Posteriormente, ficou reconhecida judicialmente a duplicidade, com bloqueio das matrículas e, mais tarde, a unificação dos registros, preservando-se, porém, os negócios realizados sob a matrícula paralela.

Diante disso, a empresa sustentou que, por causa da duplicidade, terceiros adquiriram o imóvel com base na matrícula “limpa”, o que inviabilizou a consolidação da arrematação e gerou risco concreto de derrota em embargos de terceiro. Assim, defendeu a aplicação da teoria da perda de uma chance e a responsabilidade objetiva do Estado.

Em 1ª instância, o juízo julgou o pedido improcedente por entender não demonstrado prejuízo efetivo.

(Imagem: Freepik)

Empresa que não comprou imóvel por duplicidade em registro será indenizada.(Imagem: Freepik)

Perda de uma chance

Ao analisar o caso no TJ/SP, o relator, desembargador Leonel Costa, afirmou que “a responsabilidade civil pela perda de uma chance, tal como construída na doutrina e acolhida pela jurisprudência, tutela a probabilidade qualificada de obter um resultado útil ou de evitar um prejuízo, quando essa probabilidade, real, séria e atual, é frustrada por conduta ilícita ou por atuação estatal objetivamente danosa”.

O relator explicou que não se indeniza o resultado final, mas a oportunidade concreta de alcançá-lo, desde que demonstrado o nexo causal e a seriedade da chance perdida.

No caso, concluiu que a duplicidade de matrículas tornou a penhora inoponível aos terceiros que adquiriram o bem com base na matrícula sem registro da constrição.

Nesse sentido, para o desembargador, “o Estado falhou em sua função essencial de manter o registro único, coerente e idôneo, instaurando e mantendo, por lapso, dois assentos para o mesmo imóvel”, o que enseja responsabilidade objetiva à luz do art. 37, § 6º, da Constituição.

Por fim, o magistrado observou que a chance perdida não correspondia ao valor integral do imóvel, mas ao ganho patrimonial que a empresa obteria ao arrematá-lo por preço inferior ao valor de mercado. Assim, a indenização deveria refletir “a diferença entre o preço pago na arrematação e o valor de mercado”.

Como o imóvel foi avaliado em R$ 100 mil e a arrematação concluída por R$ 55 mil, fixou o valor de R$ 44 mil.

Acompanhando o entendimento, o colegiado reformou a sentença para condenar o Estado ao pagamento da indenização.