STJ mantém laudo que avaliou imóvel em Brasília em R$ 50,9 milhões

A 4ª turma do STJ manteve, por unanimidade, laudo pericial que avaliou em cerca de R$ 50,9 milhões imóvel localizado em Brasília e rejeitou pedido de realização de nova perícia formulado pela recorrente. 

O colegiado acompanhou o voto do relator, ministro Raul Araújo, que considerou suficientemente fundamentado o acórdão do TJ/DFT e concluiu que eventual revisão da avaliação demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial pela súmula 7 do STJ.

Histórico

O caso tem origem em liquidação provisória de sentença que discutia os critérios de apuração de indenização relacionada ao valor de mercado de imóveis situados em Brasília. No STJ, a controvérsia envolve a homologação de laudo pericial que avaliou em aproximadamente R$ 50,9 milhões um terreno localizado no Setor de Áreas Isoladas Sul, área onde atualmente funciona a sede da Universidade Unieuro.

A discussão se concentra na avaliação da chamada “terra nua”, sem edificações ou benfeitorias, em processo no qual a recorrente sustenta haver supervalorização do imóvel.

Segundo a defesa, o terreno está situado em região próxima à estação de tratamento de esgoto da Caesb e à usina de processamento de lixo do SLU, além de existirem apenas dois imóveis semelhantes na localidade, ambos desocupados há anos, circunstâncias que, segundo a recorrente, evidenciariam desvalorização da área.

Sustentação

A advogada da recorrente sustentou que o acórdão recorrido apresentou omissões relevantes quanto à metodologia empregada na perícia, à ausência de memória de cálculo e à desconsideração de parâmetros objetivos de mercado, como a base de cálculo do ITBI.

Segundo a defesa, a própria parte contrária havia atribuído ao imóvel, dez anos antes, valor de aproximadamente R$ 2,7 milhões, circunstância que evidenciaria valorização excessiva e incompatível com a realidade do mercado imobiliário local.

A defensora também destacou que a recorrente apresentou cinco laudos técnicos elaborados por engenheiros e peritos cadastrados no TJ/DF, todos apontando valores significativamente inferiores ao fixado pelo perito judicial, com montante máximo em torno de R$ 27,4 milhões. Conforme alegado, esses documentos não teriam sido devidamente analisados pelo Tribunal de origem.

Ao final, requereu a realização de nova perícia ou, subsidiariamente, esclarecimentos complementares do perito judicial sobre os critérios utilizados na avaliação do imóvel.

Voto do relator

Ao analisar o caso, o ministro Raul Araújo votou pelo desprovimento do recurso especial ao entender que o acórdão do TJ/DF apresentou fundamentação suficiente para homologar o laudo pericial que avaliou o imóvel em Brasília.

Segundo o relator, não houve violação aos arts. 1.022 e 489 do CPC, pois o Tribunal de origem enfrentou adequadamente os pontos necessários à solução da controvérsia, ainda que sem examinar individualmente todos os argumentos da recorrente.

O ministro também afastou alegação de decisão surpresa e afirmou que o princípio da não surpresa não obriga o julgador a antecipar previamente às partes os fundamentos jurídicos que serão utilizados na decisão.

Raul Araújo destacou que o Tribunal de origem considerou válida a metodologia pericial adotada, baseada no método comparativo de mercado, com análise de fatores como localização, oferta, destinação do imóvel e variação temporal. Segundo o relator, o perito realizou visitas ao imóvel e a áreas semelhantes, além de pesquisar editais, anúncios e documentos constantes nos autos.

O ministro ressaltou ainda que os laudos particulares apresentados pela recorrente foram produzidos unilateralmente e não afastam a legitimidade do laudo judicial. Também observou que o acórdão reconheceu a escassez de imóveis semelhantes na região e considerou relevante o fato de o imóvel abrigar faculdade consolidada no Distrito Federal, circunstância que indicaria valorização mercadológica da área.

Por fim, concluiu que eventual revisão das conclusões do laudo demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial pela Súmula 7 do STJ.

• Processo: REsp 1.930.314