Advogado explica cobrança de IVA na locação de imóveis

Proprietários de imóveis e holdings patrimoniais brasileiros terão aumento real na carga tributária sobre aluguéis a partir da implementação da reforma tributária. A regra prevê a incidência do novo IVA sobre receitas de locação, alterando o entendimento de que a locação não estaria sujeita a tributos sobre consumo, como ISS ou ICMS.

A mudança afeta investidores com múltiplos imóveis na pessoa física e empresas de administração patrimonial, com carga tributária que pode chegar a até 16,8% em casos de locação por temporada.

Conforme explica Eduardo Zangerolami, CEO do Barcellos Tucunduva Advogados e especialista em Direito Tributário, a mudança altera drasticamente a viabilidade financeira de muitas estruturas patrimoniais atuais.

"Estamos diante de uma quebra de paradigma onde a locação passa a ser tributada como consumo de espaço. O investidor, que antes gerenciava apenas o ônus do Imposto de Renda, agora terá de lidar com uma camada adicional de tributação indireta que impacta diretamente a rentabilidade líquida do ativo".

Segundo ele, uma das principais inovações da reforma é a criação de um gatilho de faturamento e volume para investidores individuais. Pessoas físicas que detêm três imóveis e renda superior a R$ 240 mil em receitas anuais de locação passarão a ser equiparadas a empresas para fins tributários. Esse grupo sairá de uma tributação máxima de 27,5% (Carnê-leão) para uma carga estimada em 35,5%, ao somar-se a alíquota projetada do IVA.

O impacto é igualmente relevante para as holdings patrimoniais, explica Eduardo. Atualmente submetidas a uma alíquota de 3,65% de PIS/Cofins no regime cumulativo, essas estruturas verão a carga subir para aproximadamente 8,4%, já considerado o redutor de 70% previsto em lei para o setor. "O aumento real é de quase cinco pontos percentuais na base de cálculo. O 'ponto de inflexão' para as empresas será a capacidade de transferir esse ônus ou renegociar os termos contratuais, uma vez que o locatário pessoa jurídica poderá se creditar desse imposto, criando uma dinâmica de compensação que não existia no modelo anterior", pontua.

Já o segmento de locação de curta duração, ou seja, de até 90 dias, de acordo com o advogado, é o que apresenta o cenário mais crítico. Com um redutor de alíquota inferior ao da locação convencional, sendo apenas 40%, a incidência do IVA sobre imóveis de temporada pode atingir 16,8%. Eduardo alerta que a fiscalização será robusta, com cruzamento de dados com plataformas digitais de hospedagem.

O CEO do Barcellos Tucunduva aponta ainda que apesar do endurecimento fiscal, a legislação oferece uma salvaguarda para o planejamento preventivo. Contratos de locação firmados e formalizados até o dia 16/1/25 poderão optar pela manutenção da alíquota anterior de 3,65% por um prazo determinado, desde que cumpram requisitos rígidos de comprovação, como registro em cartório ou assinaturas eletrônicas com certificação digital.

"A segurança jurídica para os proprietários reside na formalização retroativa. Quem possuir contratos por prazo determinado, devidamente registrados antes da publicação da lei, terá um fôlego tributário valioso. É uma janela de oportunidade estreita que exige ação imediata para mitigar os efeitos da transição para o novo regime", conclui o advogado.