Advogados apontam impacto imobiliário do novo pacote fiscal português

A aprovação do decreto-lei 97/26, em Portugal, estabelece novas regras fiscais para o setor habitacional e deve impactar investidores estrangeiros, incluindo brasileiros interessados na aquisição de imóveis no país. O pacote, denominado "Choque Habitação", altera normas relativas ao IMT, IVA, arrendamento e benefícios fiscais aplicáveis ao mercado imobiliário habitacional.

O advogado Fernando Senise, sócio do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, afirma que uma das principais mudanças é a criação de uma taxa única de IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis para não residentes na aquisição de imóveis destinados à habitação. A medida integra a estratégia do governo português de direcionar o investimento imobiliário para moradia efetiva e para o aumento da oferta de imóveis em arrendamento com valores moderados.

Segundo ele, a alteração muda o cálculo econômico de quem pretende adquirir imóveis em Portugal sem fixar residência fiscal no país."O novo regime torna mais sensível a distinção entre aquisição patrimonial, residência efetiva e destinação do imóvel ao arrendamento habitacional. Para o investidor estrangeiro, especialmente o brasileiro, passa a ser ainda mais importante avaliar previamente o enquadramento fiscal da operação", afirma.

O especialista acrescenta ainda que "de qualquer forma, como regra, as aquisições imobiliárias de não residentes em Portugal, em função dos valores médios que apresentam, como regra, já tinham taxa equivalente; assim, o efeito de tal alteração tenderá a ser mais interno-político do que propriamente económico-financeiro em relação aos não residentes que compram imóveis no país".  

O decreto prevê hipóteses de recuperação parcial do IMT pago nas aquisições imobiliárias realizadas por não residentes, o que é um benefício em si. Senise destaca que o comprador poderá pleitear esse benefício se passar a ser residente fiscal em Portugal no prazo de até dois anos após a aquisição. Reforça também que a recuperação também poderá ocorrer quando o imóvel for destinado ao arrendamento habitacional com renda moderada, dentro das condições previstas pela legislação portuguesa.

Para João Gabriel Gonçalves, advogado fiscalista do escritório Brasil Salomão, as novas regras não impedem o investimento estrangeiro, mas exigem maior planejamento. "Portugal continua sendo um mercado relevante para brasileiros, tanto por razões patrimoniais quanto familiares e sucessórias. O que muda é a necessidade de uma análise mais cuidadosa sobre a forma de aquisição, finalidade do imóvel, o prazo de permanência, a residência fiscal do comprador e os efeitos tributários da operação", explica.

De acordo com o especialista, o pacote também inclui a redução do IVA para 6% em projetos de construção e reabilitação destinados à habitação, além de novos incentivos fiscais ao arrendamento e ao investimento imobiliário habitacional. Gonçalves aponta que, na prática, o conjunto de medidas procura estimular projetos que ampliem a oferta de moradia para redução da pressão sobre o mercado residencial português.

"Na medida em que a indústria da construção civil e promoção imobiliária abre-se uma oportunidade relevante para o direcionamento de investimentos, com a obtenção de melhores margens e rentabilidades decorrentes da redução fiscal", alerta.

Dessa forma, os especialistas do Brasil Salomão apontam ainda que a diferenciação tributária entre residentes e não residentes pode gerar questionamentos em relação à conformidade com normas do Direito Europeu.

"Algumas disposições podem abrir espaço para discussão nos tribunais portugueses, sobretudo quando analisadas à luz da livre circulação de capitais e dos princípios de igualdade de tratamento no âmbito europeu", observa Senise.

Principais pontos do novo pacote fiscal português

Os advogados destacam os pontos de atenção das mudanças:

• O que muda: Portugal aprovou novas regras fiscais para o setor habitacional, com impacto na compra, construção, reabilitação e arrendamento de imóveis.
• Quem deve ficar atento: investidores estrangeiros, não residentes, brasileiros com interesse em imóveis em Portugal e famílias em mobilidade global.
• IMT para não residentes: criação de uma taxa única na compra de imóveis habitacionais por não residentes.
• Possível recuperação parcial do IMT: o comprador poderá recuperar parte do imposto se se tornar residente fiscal em Portugal em até dois anos ou se destinar o imóvel ao arrendamento habitacional com renda moderada.
• IVA reduzido: projetos de construção e reabilitação destinados à habitação poderão contar com IVA de 6%.
• Objetivo do governo português: estimular a construção e oferta de habitação efetiva, ampliar a oferta de arrendamento acessível e reduzir distorções no mercado imobiliário.
• Pontos de atenção: algumas medidas podem gerar questionamentos jurídicos sobre conformidade com o Direito Europeu; a redução do IVA é oportunidade clara para o empreendedor imobiliário.