STJ julga penhora de bem de família por dívida com associação de moradores

A 2ª seção do STJ analisa, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.183), se as dívidas decorrentes de rateio de despesas, taxas e contribuições cobradas por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado possuem natureza propter rem ou pessoal, questão que definirá se esses débitos podem justificar a penhora do bem de família.

Na quarta-feira, 10, o colegiado ouviu o voto-vista do ministro Raul Araújo, que propôs distinção entre cobranças anteriores e posteriores à lei 13.465/17.

Após a apresentação do voto, a ministra Isabel Gallotti pediu vista dos autos, suspendendo o julgamento.

Histórico

Em voto apresentado em fevereiro de 2025, o desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti entendeu que as contribuições cobradas por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado não possuem natureza propter rem, mas sim caráter pessoal.

Para o relator, tais obrigações não podem ser equiparadas às despesas condominiais típicas, razão pela qual não se enquadram na exceção legal que permite a penhora do bem de família. Assim, votou pelo provimento do REsp 1.995.213 e pelo desprovimento do REsp 2.023.451.

Ao propor a afetação do tema sob o rito dos repetitivos, Marchionatti sugeriu a fixação da seguinte tese:

"A dívida oriunda do rateio de despesas em loteamento de acesso controlado, taxas e contribuições de associações de moradores tem natureza pessoal, e não propter rem, e, por isso, não justifica a penhora do bem de família."

Na ocasião, o julgamento foi interrompido por pedido de vista antecipada do ministro Raul Araújo, que apresentou seu voto-vista nesta quarta-feira. 

Voto-vista

O ministro Raul Araújo propôs uma solução intermediária para o Tema Repetitivo, distinguindo as cobranças de associações de moradores conforme o período em que foram constituídas. Segundo o magistrado, as contribuições cobradas em loteamentos de acesso controlado antes da lei 13.465/17 possuem natureza pessoal e, por isso, não autorizam a penhora do bem de família.

Para o ministro, a situação mudou com a edição da lei 13.465/17 e com a tese fixada pelo STF no Tema 492. A partir desse marco, as taxas de manutenção podem assumir natureza propter rem (vinculada ao imóvel), desde que haja registro do estatuto da associação ou do ato constitutivo da obrigação na matrícula do imóvel, ou adesão válida dos proprietários anteriores. Nesses casos, a obrigação acompanha o bem e pode justificar a incidência da exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Raul Araújo ressaltou, contudo, que a natureza propter rem não decorre automaticamente da lei. Ausentes a publicidade registral ou a adesão exigidas pela legislação e pela jurisprudência do STF, a dívida permanece de caráter pessoal, sem equiparação às despesas condominiais típicas.

Com esse entendimento, propôs a fixação da seguinte tese:

"1. As dívidas oriundas do rateio de despesas, taxas e contribuições de associações de moradores e loteamentos de acesso controlado anteriores à Lei nº 13.465, art. 36-A da Lei nº 6.766/79, possuem natureza pessoal e não ensejam o afastamento da impenhorabilidade do bem de família.

2. A partir da vigência da lei 13.465, as referidas dívidas assumem natureza propter rem quando o estatuto da associação ou o ato constitutivo da obrigação estiver registrado na matrícula do imóvel, ou houver adesão válida dos titulares anteriores, admitindo-se a penhora do bem de família, na forma da exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90. Ausentes tais requisitos, a obrigação permanece de caráter pessoal."

• Processos: REsp 1.995.213 e REsp 2.023.451