Compradores de imóvel receberão 90% dos valores pagos após distrato

A 2ª vara Cível de Guarulhos/SP declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel e condenou a incorporadora a restituir 90% dos valores pagos pelos compradores, em parcela única. O juiz de Direito Felipe Albertini Nani Viaro entendeu que, embora a rescisão tenha ocorrido por iniciativa dos adquirentes, a retenção deve ser limitada a 10%, por ausência de demonstração de prejuízo que justificasse percentual superior.

Na ação, os compradores sustentaram que pretendiam rescindir o contrato em razão da ausência de escrituração do imóvel, requerendo a devolução das quantias pagas, inclusive da comissão de corretagem.

Em contestação, a incorporadora defendeu a validade das cláusulas contratuais, alegou não ter dado causa ao desfazimento do negócio e sustentou o direito de reter parte dos valores pagos, além de afastar a restituição da corretagem.

Ao analisar o caso, o magistrado reconheceu que a relação é regida pelo CDC e observou que a jurisprudência admite ao comprador o direito de rescindir o contrato e reaver parte dos valores pagos.

Contudo, destacou que, no caso concreto, não ficou caracterizada culpa da incorporadora. Segundo a sentença, a empresa demonstrou que as providências necessárias para a escrituração do imóvel estavam em andamento, inclusive com a expedição do habite-se, afastando a alegação de inadimplemento contratual.

O juiz também consignou que o contrato foi firmado em janeiro de 2018, razão pela qual não incidem as regras da lei 13.786/18, conhecida como lei do distrato.

Na fixação do percentual de retenção, afirmou que a cláusula penal deve respeitar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, evitando enriquecimento sem causa de qualquer das partes.

Para chegar ao percentual de 10%, considerou que os compradores não chegaram a exercer posse sobre o imóvel, que a unidade retornará ao patrimônio da incorporadora para nova comercialização e que não houve comprovação de prejuízo concreto capaz de justificar retenção superior.

Quanto à comissão de corretagem, o magistrado reconheceu a prescrição do pedido de devolução. Ainda assim, registrou que, no mérito, a restituição também seria indevida, aplicando o entendimento firmado pelo STJ no Tema 938 dos recursos repetitivos, que admite a transferência desse custo ao consumidor quando houver informação prévia e destacada sobre a cobrança.

A sentença determinou que a devolução dos valores ocorra em parcela única. Os montantes deverão ser corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, incidirá exclusivamente a taxa Selic.

O escritório Mateus Martins Advogados atua na demanda.

• Processo: 4022721-11.2025.8.26.0224

Leia a sentença.