Justiça reconhece venda emocional em contrato de multipropriedade

A 4ª vara Cível de Americana/SP rescindiu contrato de multipropriedade imobiliária e condenou as empresas responsáveis pelo empreendimento à restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, excluída a comissão de corretagem. O juiz de Direito Fabio Rodrigues Fazuoli concluiu que, embora o comprador tenha exercido o direito de desistir do negócio, não houve comprovação de prejuízos que justificassem retenção superior a 10% dos valores desembolsados.

O consumidor adquiriu, em abril de 2023, fração ideal de unidade imobiliária no empreendimento Porto 2 Life Resort, sob o regime de multipropriedade. Posteriormente, manifestou desinteresse na manutenção do contrato e ajuizou ação para obter a rescisão do negócio e a devolução das quantias pagas.

Segundo os autos, a contratação ocorreu durante período de lazer, após abordagem da equipe de vendas do empreendimento. O autor sustentou que a negociação se enquadrava na chamada "venda emocional", modalidade caracterizada pela celebração do contrato em contexto que dificulta a reflexão adequada sobre as condições do negócio.

Em contestação, as empresas defenderam a validade das cláusulas contratuais e invocaram a lei 13.786/18, conhecida como lei do distrato imobiliário, para justificar a retenção dos percentuais previstos no contrato, além da comissão de corretagem e da taxa de fruição.

(Imagem: Magnific)

Justiça rescindiu contrato de multipropriedade e determinou devolução de 90% dos valores.(Imagem: Magnific)

Ao analisar o caso, o magistrado reconheceu a existência de relação de consumo e a responsabilidade solidária das empresas envolvidas na comercialização e administração do empreendimento.

A sentença destacou que a jurisprudência do TJ/SP admite a rescisão de contratos dessa natureza por iniciativa do comprador, independentemente da demonstração de inadimplemento da incorporadora. O juiz também observou que a chamada "venda emocional" tem sido equiparada à contratação realizada fora do estabelecimento comercial, hipótese em que o ordenamento jurídico confere proteção ampliada ao consumidor.

Quanto aos valores a serem devolvidos, o magistrado entendeu que a aplicação automática dos percentuais máximos de retenção previstos na legislação pode resultar em enriquecimento sem causa quando não há demonstração concreta dos gastos suportados pela incorporadora.

Segundo a decisão, as rés não comprovaram despesas específicas decorrentes da celebração ou da rescisão contratual. O juiz também observou que a unidade poderá ser novamente comercializada, sem perda definitiva do bem.

Com esses fundamentos, foi fixada retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos pelo consumidor, percentual considerado suficiente para compensar despesas administrativas e de comercialização.

A sentença fez ressalva em relação à comissão de corretagem. O magistrado observou que o valor de R$ 3.990 foi expressamente informado no contrato e que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado. Por isso, determinou que essa quantia não integrasse a base de cálculo da restituição.

Também foi afastada a cobrança de taxa de fruição. Segundo a decisão, não houve demonstração de que o consumidor tenha utilizado ou usufruído do imóvel, requisito necessário para a incidência desse encargo.

A devolução deverá ocorrer em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso. Os juros de mora foram fixados a partir do trânsito em julgado da sentença.

Além disso, o magistrado confirmou a tutela de urgência anteriormente concedida, tornando definitiva a suspensão das cobranças decorrentes do contrato e a proibição de inscrição do nome do consumidor em cadastros de inadimplentes.

O escritório Mateus Martins Advogados defende o consumidor.