TJ/MG reduz retenção em distrato de multipropriedade para 25%

A 16ª câmara Cível do TJ/MG reduziu de 50% para 25% a retenção sobre valores pagos por consumidora que desistiu da compra de frações imobiliárias em regime de multipropriedade. O colegiado concluiu que, como o empreendimento já havia sido entregue e o patrimônio de afetação estava extinto, não poderia ser aplicada a regra que autoriza retenção de até 50% das quantias pagas.

O caso envolveu dois contratos para aquisição de cotas de unidade imobiliária em empreendimento turístico, celebrados em novembro de 2023. O valor total da contratação era de R$ 206,8 mil, dos quais a compradora havia desembolsado cerca de R$ 37,2 mil.

Na ação, a consumidora afirmou ter sido abordada durante momento de lazer e conduzida a um estande de vendas, onde teria sido submetida a uma "venda emocional". Alegou que, posteriormente, identificou cláusulas que considerou abusivas e condições diferentes das que teriam sido apresentadas no momento da contratação.

Após tentativas de realizar o distrato, recorreu à Justiça para obter a rescisão dos contratos e a restituição dos valores pagos. Em 1º grau, os pedidos foram julgados improcedentes.

Relator do recurso, o desembargador Gilson Soares Lemes reconheceu a incidência do CDC sobre a relação, destacando entendimento do STJ pela aplicação das normas consumeristas aos contratos de multipropriedade quando caracterizada relação de consumo.

O colegiado, no entanto, afastou a alegação de vício de consentimento.

Segundo o acórdão, a compradora não apresentou elementos que demonstrassem coação, fraude, induzimento ilícito ou ocultação de informações relevantes pelas empresas. Os documentos contratuais indicavam informações sobre a natureza da multipropriedade, o valor da aquisição, o número de parcelas e a comissão de corretagem.

O Tribunal também considerou que a consumidora manteve os contratos por quase dois anos, realizando pagamentos que superaram R$ 37 mil.

Além disso, os instrumentos previam prazo de sete dias para exercício do direito de arrependimento, conforme o art. 49 do CDC. Para o relator, a previsão possibilitava que a adquirente reavaliasse a contratação e desistisse do negócio sem ônus dentro do período legal.

Assim, o colegiado concluiu que o desfazimento decorreu de desistência da própria compradora, e não de conduta atribuível às vendedoras. Por esse motivo, afastou a restituição integral dos valores.

Retenção de 25%

Ao analisar a cláusula de retenção, o TJ/MG destacou que a lei 4.591/64 estabelece, como regra geral, limite de 25% das quantias pagas em caso de desfazimento do contrato por iniciativa ou inadimplência do adquirente.

A mesma legislação admite retenção de até 50% quando a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação.

No caso analisado, entretanto, o empreendimento já havia sido entregue, com "habite-se" expedido e construção averbada na matrícula do imóvel.

Segundo o colegiado, essas circunstâncias extinguiram o patrimônio de afetação e, consequentemente, afastaram a possibilidade de aplicação da multa de 50%.

Com isso, a retenção foi limitada a 25% dos valores pagos. O relator considerou o percentual adequado para cobrir gastos relacionados à administração e comercialização, levando em conta também a possibilidade de nova venda da fração imobiliária.

Taxa de fruição

O Tribunal também afastou a cobrança de taxa de fruição.

Segundo o acórdão, não havia prova de que a consumidora tivesse utilizado efetivamente o imóvel, seja por meio da entrega das chaves, seja pela ocupação em algum dos períodos correspondentes às cotas adquiridas.

Para o colegiado, a mera disponibilidade do imóvel não autorizava a cobrança.

A comissão de corretagem, por outro lado, foi excluída da restituição, uma vez que a própria compradora havia reconhecido a possibilidade de retenção dessa quantia.

Ao final, a 16ª câmara Cível deu parcial provimento ao recurso para rescindir os contratos e determinar a restituição parcial dos valores pagos, em parcela única, autorizada a retenção de 25%.

A quantia deverá ser corrigida pelo índice contratual desde cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.

O escritório Mateus Martins Advogados defende a consumidora.

• Processo: 1.0000.26.434392-2/001

Leia o acórdão.