Ao comprar um imóvel, paga-se o ITBI, imposto calculado com base no valor real da transação. No entanto, municípios como Rio de Janeiro/RJ, São Paulo/SP, Porto Alegre/RS, Recife/PE e Itajaí/SC adotam critérios próprios para definir essa base, o que pode resultar em uma cobrança acima do permitido por lei.
O STJ já decidiu, no julgamento do Resp 1.937.821 – SP, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, no Tema 1.113, que a prática de cobrar valores acima do real valor da transação é ilegal. No entanto, muitos contribuintes ainda pagam mais do que deveriam.
O tribunal determinou que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação, sendo a declaração do contribuinte considerada verdadeira, salvo revisão do fisco por meio de um procedimento administrativo que assegure o contraditório e a ampla defesa.
Além disso, a decisão deixou claro que o município não pode definir unilateralmente o valor de referência para o imposto sem respaldo legal, sendo passível de contestação qualquer cobrança superior ao valor efetivamente pago, sem a devida justificativa administrativa.
O STJ estabeleceu três teses importantes sobre o cálculo do Imposto sobre a ITBI - Transmissão de Bens Imóveis nas operações de compra e venda:
- A base de cálculo do ITBI é o valor real do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não podendo ser vinculada ao valor do IPTU, que não pode ser utilizado como base mínima de tributação. No que tange à base de cálculo, a expressão 'valor venal' contida no art. 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte é presumido como condizente com o valor de mercado, sendo passível de contestação pelo fisco apenas por meio de um processo administrativo regular, conforme o art. 148 do CTN;
- O município não tem autoridade para estabelecer, de forma unilateral, um valor de referência para a base de cálculo do ITBI sem respaldo legal, não podendo arbitrar previamente esse valor.
O comprador do imóvel pode verificar se pagou a mais consultando a guia de pagamento do ITBI ou a escritura do imóvel para conferir o valor pago e comparando-o com o valor informado na transação. Caso a prefeitura tenha cobrado um valor superior ao da compra, sem justificar o aumento por meio de um processo administrativo, a cobrança é indevida.
Mesmo se o município abrir o processo, é possível contestar, pois ele precisa comprovar que o valor da transação estava acima do valor de mercado.
Se o comprador do imóvel pagou ITBI a mais, tem o direito de solicitar a devolução do valor pago indevidamente. Esse direito está garantido pela legislação e pelo STJ. O pedido pode ser feito à prefeitura, e se a devolução for negada, é possível recorrer à Justiça. O prazo para solicitar o ressarcimento é de até 5 anos, a partir da data do pagamento do imposto.
A cobrança do ITBI acima do devido ainda é comum, apesar da decisão do STJ ter estabelecido que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, ou seja, sobre o valor da transferência.
Recentemente, foi divulgado um caso envolvendo o município de São Paulo no mandado de segurança, processo 1006208-47.2025.8.26.0053. Nesse caso, a juíza da 12ª vara de Fazenda Pública do Estado de São Paulo concedeu uma liminar que determina que o recolhimento do ITBI e dos emolumentos na operação descrita na ação judicial seja feito com base no valor real da transação, atualizado, em vez do valor venal de referência. Vale ressaltar que, conforme essa decisão, o município ainda tem a possibilidade de realizar a avaliação administrativa do valor de mercado do imóvel.
Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos e percebeu que pagou ITBI a mais, saiba que é possível contestar o pagamento e pedir a devolução do valor pago a mais. Não deixe de procurar um advogado especializado para garantir seus direitos e evitar questionamentos futuros das autoridades fiscais.