1. Introdução
A usucapião ocupa posição singular no sistema de aquisição da propriedade imóvel. Diferente dos modos derivados - em que a propriedade se transmite mediante o concurso de vontades e a observância de uma cadeia sucessória de titularidade -, a usucapião opera como modo originário de aquisição, rompendo com o passado jurídico do bem e inaugurando um novo título de propriedade diretamente fundado na posse prolongada e qualificada do usucapiente.
Esse caráter originário produz consequências relevantes quando o mandado judicial de usucapião é apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis. Surgem tensões entre a força declaratória da sentença e os princípios que regem o direito registral - notadamente o princípio da especialidade objetiva, o princípio da continuidade e os limites da qualificação registral exercida pelo oficial.
O presente artigo tem por objetivo examinar essas tensões a partir de sólidas bases doutrinárias e da orientação consolidada do conselho superior da magistratura do TJ/SP (CSM/TJSP), com especial atenção ao acórdão proferido na apelação cível 1003625-71.2023.8.26.0405, rel. desembargador Francisco Loureiro, corregedor geral de justiça, julgado em 15/8/24.
2. A usucapião como modo originário de aquisição da propriedade
A distinção entre modos originários e derivados de aquisição da propriedade tem raízes no direito romano e foi incorporada à dogmática civil brasileira com pleno vigor. Nos modos derivados, a relação entre o transmitente e o adquirente é pressuposto do direito transferido: o adquirente recebe o que o alienante tinha, e não mais do que isso. Nos modos originários, ao contrário, o direito do adquirente nasce sem qualquer fundamento no direito do titular precedente.
Com a precisão conceitual que o caracteriza, Francisco Eduardo Loureiro - então corregedor geral de justiça - registrou, em sede doutrinária e reiterou no acórdão em análise: "a usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, pois não há relação pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito. O direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão" (PELUSO, Cezar (coord.). CC Comentado. São Paulo: Manole, 2010, p. 1.212).
Dessa natureza originária decorrem consequências jurídicas precisas, sistematizadas pela doutrina e pelo próprio acórdão comentado:
(i) Desnecessidade de recolhimento do imposto de transmissão (ITBI) por ocasião do registro da sentença, pois não há transmissão de propriedade entre particulares;
(ii) O título judicial ingressa no registro independentemente de registro anterior, constituindo exceção ao princípio da continuidade e mitigação ao princípio da especialidade objetiva;
(iii) Os direitos reais limitados e os eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade não se transmitem ao usucapiente;
(iv) A usucapião tem o efeito de sanar os vícios de propriedade defeituosa adquirida a título derivado.
Narciso Orlandi Neto, no mesmo sentido, sublinha que, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião, "o registrador deve averbar a perda da propriedade na matrícula que existia para o imóvel. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade (...). São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular" (ORLANDI NETO, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: Oliveira Mendes, 1997, pp. 235/236).
A consagração mais objetiva dessa natureza no direito positivo se encontra no art. 1.241 do CC, ao dispor que a declaração judicial "constituirá título hábil para o registro no cartório de registro de imóveis", e no parágrafo único do art. 1.238, que consolida a usucapião como modo de aquisição da propriedade pelo simples fato do exercício prolongado da posse.
3. A qualificação registral e seus limites diante de títulos judiciais
A qualificação registral é o controle de legalidade que o oficial de registro exerce sobre os títulos que lhe são apresentados. Prevista no art. 198 da lei 6.015/1973 (LRP - lei de registros públicos), essa função é inerente à atividade registral e constitui garantia estrutural do sistema de publicidade imobiliária.
Em sede normativa extrajudicial, o item 117 do capítulo XX das normas de serviço da corregedoria geral da justiça do estado de São Paulo é categórico: "Incumbe ao Oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais." A regra, portanto, alcança também os títulos de origem judicial.
Contudo, o CSM/TJSP tem reiteradamente fixado que a qualificação do título judicial, embora possível, é mitigada em relação à qualificação dos títulos extrajudiciais. A distinção fundamental reside entre título judicial e ordem judicial:
Como sintetizado pelo próprio CSM/TJSP: "o título judicial, embora com alguma mitigação, também se sujeita à qualificação do registrador. Já a ordem judicial, salvo hipóteses excepcionais de patente ilegalidade, tem de ser necessariamente cumprida, sob pena de desobediência" (CSM/TJSP, Apelação Cível n.º 1025290-06.2014.8.26.0100, rel. desembargador Elliot Akel).
Em outras palavras, o mandado judicial de usucapião - enquanto título levado a registro - submete-se à qualificação registral quanto aos seus requisitos formais e à sua adequação aos princípios registrais. Esse controle, todavia, não pode invadir o mérito do julgado, nem desconstituir os efeitos da coisa julgada material. O registrador aprecia o título; não rejulga a causa.
O CSM/TJSP pacificou, nessa linha, que a qualificação negativa do título judicial não configura desobediência ou descumprimento de decisão judicial - o que é reiterado no acórdão ora comentado, com remissão às apelações cíveis s 413-6/7, 0003968-52.2014.8.26.0453, 0005176-34.2019.8.26.0344 e 1001015-36.2019.8.26.0223.
4. O princípio da especialidade objetiva: conceito e função
O princípio da especialidade objetiva, positivado no art. 176, § 1.º, II, item 3, e no art. 225 da LRP, impõe que todo imóvel ingresse no fólio real com descrição precisa e individualizante, que o torne inconfundível em relação a qualquer outro. Cuida-se de exigência inerente à eficácia erga omnes do registro e à segurança jurídica do sistema imobiliário.
O conceito clássico de Afrânio de Carvalho é frequentemente invocado e é expressamente adotado no acórdão em análise: "o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro" (CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da lei 6.015/1973. 2.ª ed. Rio de Janeiro, 1977, p. 219).
A especialidade objetiva distingue-se da especialidade subjetiva: enquanto esta se refere à identificação precisa das pessoas envolvidas no ato registral (qualificação das partes), aquela se refere exclusivamente ao imóvel - sua localização geográfica, configuração física, confrontações, área e demais elementos técnicos que permitam sua perfeita individualização.
No que toca especificamente à usucapião, esse princípio opera de forma mitigada - e é nesse ponto que residem as principais questões práticas tratadas no acórdão comentado.
5. A mitigação da especialidade objetiva e da continuidade na usucapião
A natureza originária da usucapião produz efeito direto sobre a incidência dos princípios da especialidade objetiva e da continuidade. Como a usucapião não se funda em transmissão voluntária, a cadeia registral precedente não é pressuposto lógico do direito adquirido pelo usucapiente. Isso significa que o título judicial de usucapião ingressa no registro independentemente de prévio registro em nome do titular anterior - exceção expressa ao princípio da continuidade.
A doutrina de Francisco Eduardo Loureiro, reiterada no próprio acórdão, sintetiza esse efeito: o título judicial de usucapião "ingressa no registro independentemente de registro anterior, ou seja, constitui exceção ao princípio da continuidade e mitigação ao princípio da especialidade registrária" (TJSP, Publicações da EPM, in Escola Paulista da Magistratura - direito civil, p. 35).
A mitigação da especialidade objetiva decorre de outra consequência da natureza originária: como a usucapião apaga os vícios e ônus anteriores que gravavam a propriedade, seria contraditório exigir que a descrição do imóvel usucapido fosse perfeitamente idêntica à descrição registrada na matrícula preexistente. O que se exige, em vez disso, é que o título judicial contenha, por si mesmo, elementos suficientes para a perfeita individualização e localização do imóvel - independentemente do que conste na matrícula primitiva.
Essa é precisamente a orientação do CSM/TJSP: o princípio da especialidade objetiva está atendido quando o título judicial - laudo pericial, planta e memorial descritivo - permite a perfeita identificação e localização do imóvel, ainda que a área ou os limites descritos divirjam do que consta na matrícula anterior.
6. O acórdão do CSM/TJSP: Análise de caso paradigmático
A apelação cível 1003625-71.2023.8.26.0405, julgada pelo conselho superior da magistratura do TJ/SP em 15 de agosto de 2024, sob a relatoria do corregedor geral de justiça, desembarcado Francisco Eduardo Loureiro, é representativa do estado atual da orientação do CSM sobre os aspectos registrais da sentença de usucapião.
No caso concreto, os recorrentes obtiveram sentença de procedência em ação de usucapião que tramitou perante a 8.ª Vara Cível da Comarca de Osasco (processo 1021838-09.2015.8.26.0405), tendo por objeto imóvel matriculado sob 63.143 no 1.º Oficial de Registro de Imóveis daquela comarca. O registrador, ao qualificar o mandado judicial, negou o registro com fundamento em dois óbices: (i) divergência entre a área descrita no mandado e a área constante no preâmbulo da matrícula preexistente; e (ii) suposta invasão de área pública, com base em levantamento realizado pelo próprio oficial a partir de planta aprovada pela prefeitura.
O juiz corregedor permanente manteve a qualificação negativa. O CSM/TJSP, ao enfrentar o recurso, deu-lhe provimento, assentando as seguintes premissas:
6.1 A divergência entre a área matriculada e a área usucapida é irrelevante para fins de qualificação registral.
O acórdão consignou que o imóvel usucapiendo foi devidamente descrito no laudo pericial elaborado no curso da ação judicial, e que o mandado, instruído com planta e memorial descritivo, permitia "a perfeita individualização e identificação da área objeto da usucapião, assim como sua exata localização." A divergência de área entre a matrícula antiga e o imóvel usucapido constitui consequência natural da natureza originária da aquisição - e não óbice ao registro.
6.2 A invasão de área pública foi afastada diante do expresso desinteresse manifestado pela Municipalidade.
O acórdão destacou que todos os confrontantes foram regularmente citados na ação de usucapião, e que a Prefeitura de Osasco manifestou expressamente seu desinteresse no feito. Dessa manifestação inequívoca, concluiu o relator que "não há que se falar em invasão de área pública ante sua inequívoca concordância com o pedido inicial." O levantamento unilateral realizado pelo registrador com base em planta municipal arquivada na serventia não poderia, por si só, sobrepor-se ao resultado do processo judicial, no qual a Municipalidade teve a oportunidade de se manifestar e não o fez.
6.3 Cabe ao registrador identificar as matrículas atingidas e averbar os desfalques.
Na parte dispositiva do acórdão, o CSM/TJSP foi além de simplesmente afastar o óbice: determinou ao registrador que, ao promover o registro, identificasse as matrículas dos imóveis atingidos pela usucapião e procedesse à averbação dos respectivos desfalques. Essa determinação afirma o papel ativo do registrador na composição da titularidade tabular - não como óbice ao registro, mas como dever que lhe compete exercer em colaboração com o Juízo.
7. O que a mitigação não alcança: os limites permanentes da especialidade objetiva
A mitigação da especialidade objetiva nos títulos de usucapião não é irrestrita. O próprio CSM/TJSP tem sido rigoroso em distinguir a situação em que o título judicial contém, em si mesmo, os elementos necessários à individualização do imóvel daquela em que o título é simplesmente deficiente na descrição.
O que se extrai, portanto, é um critério binário aplicado pelo CSM/TJSP: (a) se o título judicial contém, por si mesmo, planta, memorial descritivo e laudo técnico que individualizam o imóvel com precisão suficiente para permitir seu lançamento na matrícula, o princípio da especialidade objetiva está atendido e eventuais divergências com a matrícula antiga são irrelevantes; (b) se o título judicial é deficiente na descrição do próprio imóvel - omitindo elementos estruturais como medidas perimetrais, rumos, pontos de amarração, confrontações ou, em caso de servidão, os imóveis dominante e serviente -, o óbice subsiste, pois a mitigação não autoriza o registrador a colher elementos externos ao título para suprir sua insuficiência descritiva.
8. Implicações práticas para a instrução das ações de usucapião
O panorama traçado nos itens anteriores aponta para recomendações práticas relevantes tanto para os advogados que patrocinam ações de usucapião quanto para os próprios magistrados que deferem a pretensão e expõem o mandado de registro.
A primeira recomendação é que o laudo pericial elaborado nos autos contenha todos os elementos técnicos necessários à abertura da matrícula: descrição georreferenciada, medidas perimetrais, rumos, confrontações atualizadas e pontos de amarração geodésica, quando exigíveis. Esses elementos devem constar no mandado ou integrar o título como anexo indissociável.
A segunda diz respeito à citação de confrontantes e de eventuais titulares de direitos sobre o imóvel. O acórdão comentado deixa claro que a citação do poder público é particularmente relevante para afastar o óbice de suposta invasão de área pública: a manifestação de desinteresse da municipalidade, obtida no bojo do processo judicial, vincula o registrador e impede que ele levante, unilateralmente, óbice fundado em levantamento próprio.
A terceira recomendação concerne à identificação prévia das matrículas potencialmente atingidas. O próprio CSM/TJSP determinou ao registrador que identificasse essas matrículas e averbasse os desfalques correspondentes. Nada impede - e é, ao contrário, recomendável - que essa identificação seja feita ainda no curso do processo, com ciência dos confrontantes e com amparo em laudo técnico, prevenindo recusas futuras.
9. Conclusão
A usucapião é, na essência, um instituto de conciliação entre a posse fática prolongada e o direito registral: ela corrige defasagens entre a realidade possessória e o que consta nos livros do registro de imóveis. Para que cumpra essa função, o direito registral deve reconhecer sua natureza originária e tratar o mandado judicial com a mitigação que lhe é própria.
O princípio da especialidade objetiva não é abolido na usucapião - exige-se que o título contenha, em si mesmo, elementos suficientes à individualização do imóvel. O que é dispensado é a coincidência perfeita entre a descrição do imóvel usucapido e a descrição constante na matrícula anterior: a natureza originária da aquisição autoriza - e exige - que o imóvel seja inscrito a partir dos elementos contidos no próprio título judicial, ainda que esses elementos divirjam do histórico registral.
Ao assim decidir, o CSM/TJSP afirma a vocação do registro de imóveis como instrumento de segurança jurídica - não como obstáculo à regularização fundiária - e coloca o princípio da especialidade objetiva a serviço de sua finalidade constitutiva: descrever o imóvel como corpo certo, individualizado e inconfundível, agora sob nova titularidade nascida diretamente do fato da posse.