A tecnologia digital vem provocando significativas transformações nos mercados financeiro e imobiliário. No campo das finanças, tais mudanças, já habituais, vêm permitindo investimentos e financiamentos com transparência e segurança jurídica. O ramo imobiliário, por sua vez, também vem sendo atualizado por inovações digitais, as quais, embora viabilizadas em compasso mais lento, tendem a se intensificar nos anos vindouros. A tokenização imobiliária é uma das notas mais perceptíveis desse conjunto de renovações.
Em síntese, a tokenização imobiliária consiste na representação digital, por meio de tokens registrados em tecnologia blockchain ou em outras tecnologias de registro distribuído (DLT -Distributed Ledger Technology), de direitos relacionados a um ativo imobiliário, possibilitando a negociação, transferência ou fracionamento desses direitos (CUNHA, 2024, p. 23).1 Importa distinguir, desde logo, a tokenização do próprio imóvel da tokenização de direitos econômicos, creditórios, societários ou contratuais relacionados ao ativo imobiliário. No sistema jurídico brasileiro, o token, por si só, não substitui o registro imobiliário nem opera, isoladamente, a transferência da propriedade real, a qual permanece sujeita às regras próprias do direito civil e registral. Essa representação, via de regra, é operacionalizada por smart contracts (contratos inteligentes), destinados à automatização de operações e à promoção de maior transparência, rastreabilidade e eficiência nas transações (AZEVEDO, 2026).
Segundo Silvio de Salvo Venosa (2026, p. 1), os smart contracts “decorrem de modelos lançados no meio informático visando executar prontamente negócios jurídicos, com controle e documentação apresentados, com finalidade de concluir contratos válidos e eficazes... Os smart contracts são autoexecutáveis, extraídos de um blockchain. Na tokenização formam a base do sistema, permitindo a sua atuação”.
Aduz o jurista (Venosa, 2026, p. 2) que, por ora, não há tradução do vocábulo token no vernáculo nacional; por isso, considera-o espécie de cupom digital, cédula ou outro documento apto a representar um ativo ou a propriedade de um ativo, utilizável em diferentes searas. Um token não se limita a negócios imobiliários. Porém, sobre o token imobiliário, que é o que importa para o presente texto, Josué Modesto Passos (2026, p. 9) assimila-o como um vale digital imobiliário, um envoltório digital parametrizado por uma plataforma de tecnologia de registro distribuído (blockchain)2. Em outras palavras, é um vale digital ou (cripto)token que representa um ativo imobiliário.
Com efeito, o negócio da tokenização no ramo em questão altera processos imobiliários tradicionais, físicos, por processos digitais. A operação confere mais eficiência, rastreabilidade e, evidentemente, mais automação aos negócios imobiliários contratados, o que, por sua vez, amplia o leque de alternativas de investimento e financiamento, inclusive a aquisição fracionada.
O aspecto mais delicado da tokenização imobiliária é a ausência de legislação específica, fundamental à transparência e à segurança jurídica das operações. Esta lacuna normativa, contudo, não obsta a utilização do modelo, uma vez que a estrutura não dispensa a necessidade do registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis. A inovação tecnológica, nesse contexto, deve ser compreendida como camada adicional de eficiência, rastreabilidade e negociação, e não como substituição do sistema registral brasileiro, que continua a desempenhar função central na constituição, publicidade e oponibilidade dos direitos reais imobiliários. Ademais, já existe no Brasil um mercado de tokenização imobiliária em expansão, com parâmetros regionais determinados por corregedorias de justiça estaduais, como, por exemplo, no Rio Grande do Sul e em Santa Catarina. A bem da verdade, o tema caminha para a breve uniformização nacional pela Corregedoria Nacional de Justiça, por provocação do ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, no âmbito do pedido de providências 0006613-89.2025.2.00.0000.
É grande a expectativa do mercado em relação à uniformização da tokenização imobiliária pela Corregedoria Geral de Justiça, na medida em que tende a resultar em eficiência, segurança, rastreabilidade e automação em uma ampla gama de transações imobiliárias, como, por exemplo, o fracionamento do imóvel (gerando economia para o adquirente), a captação de recursos funcionando como fonte de financiamento para a aquisição e o retrofit de imóveis ou aportamento de capital para retorno futuro, compra e venda de frações tokenizadas, estruturação de SPE - Sociedade de Propósito Específico para alocação do imóvel em sociedade, tokenização de receitas, como aluguéis, receitas de exploração do imóvel, fluxo de caixa de investimentos, operações de securitizações e ativos digitais (com transformação de recebíveis imobiliários em tokens e à semelhança de fundos ou valores mobiliários). Tais estruturas, contudo, não são juridicamente homogêneas: podem envolver direitos obrigacionais, participação societária, recebíveis imobiliários, receitas futuras ou instrumentos de investimento coletivo, exigindo análise caso a caso quanto à natureza jurídica do ativo tokenizado. Neste último caso, a situação pode ficar sujeita à regulação da CVM - Comissão de Valores Mobiliários, especialmente quando houver oferta pública, expectativa de rentabilidade, esforço de terceiros ou características próprias de valor mobiliário, sendo útil ressaltar que há posicionamento favorável da presidência da CVM em relação ao escopo (CAPITAL ABERTO, 2026).
Também por essa razão, a expansão da tokenização imobiliária deve ser acompanhada de mecanismos adequados de governança, transparência informacional e gestão de riscos. Entre os pontos sensíveis estão a assimetria de informações entre originadores, plataformas e investidores; a segurança tecnológica e a custódia dos ativos digitais; a liquidez efetiva dos tokens; a prevenção à lavagem de dinheiro; a responsabilidade das plataformas; e a proteção do adquirente ou investidor, especialmente em ofertas direcionadas ao público em geral.
Todas essas condições convergem para que o estado do Ceará se apresente como expoente da tokenização imobiliária no Brasil. Há, no estado, um crescente mercado turístico favorecido por cerca de 600 km de orla, além de atrativos ecossistemas na caatinga e montanhas, o que beneficia o mercado de aluguéis de curta e longa temporada, a aquisição fracionada de imóveis e a estruturação de projetos voltados a turismo, segunda residência, comunidades planejadas e empreendimentos de renda imobiliária.
Há, outrossim, robusto mercado imobiliário de renda, não apenas no entorno da capital Fortaleza, mas na parte norte do estado (Sobral) e na parte sul (Cariri), onde também são notáveis os níveis de crescimento urbano, seja em empreendimentos verticais, seja em horizontais, com bairros planejados e projetos residenciais e comerciais, o que torna amplamente viáveis a venda e a pré-venda de frações de empreendimentos. Vale ressaltar que o estado já conta com uma rede consolidada de investidores do Sul e do Sudeste do país, assim como do exterior, em especial da Europa devido à sua localização estratégica.
Ademais, o Ceará atua como o maior hub nacional de cabeamento digital e de infraestrutura de dados, sediando a conexão de cabos submarinos do Brasil com a África, a Europa e os Estados Unidos. O Ceará igualmente aporta hub de datacenters, possuindo relevantes estruturas de processamento de dados e é forte produtor de energia renovável (eólica e solar), fundamental para tais equipamentos. O estado conta com um Cinturão Digital, isto é, uma rede digital interligada, de 5 mil km, conectando centenas de municípios.
O Complexo Portuário do Pecém, inserido na Zona de Processamento de Exportação (ZPE do Ceará), é um dos mais importantes do país, mantendo parcerias estratégicas e cooperação logística com portos internacionais relevantes, como o Porto de Roterdã. O Ceará tem investido em hubs de inovação e economia digital, com captação de empresas de tecnologia, startups e serviços digitais. O aeroporto internacional Pinto Martins, em Fortaleza, possui voos regulares e diretos para países da Europa, América do Sul, Estados Unidos e, sazonalmente, África, tornando o estado relevante corredor de passageiros e cargas.
No caso do Ceará, o potencial da tokenização imobiliária não deve ser visto apenas como instrumento de fracionamento de ativos, mas também como mecanismo de estruturação de capital para projetos imobiliários, turísticos e de infraestrutura urbana. Para que esse potencial se realize de forma segura, será indispensável compatibilizar inovação tecnológica, governança jurídica, transparência informacional, adequada definição dos direitos representados pelos tokens e observância das regras registrais, societárias, tributárias e, quando aplicável, regulatórias da CVM.
Concluindo, o Ceará possui inúmeras razões para ansiar pela uniformização procedimental da tokenização imobiliária, cujos dias para efetivação já são avidamente contados. Como bem apontado em matéria recente do portal Mestre Imobiliário, “a ideia de comprar frações de imóveis de forma 100% digital, com baixo valor de entrada e liquidez facilitada, acendeu expectativas de uma revolução no mercado”. A tokenização imobiliária é, portanto, uma inovação bem-vinda, embora deva ser acompanhada de governança adequada, integração com o sistema registral, regulação proporcional e proteção efetiva dos participantes do mercado.
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AZEVEDO, Hugo Daniel. Tokenização Imobiliária: status atual e efeitos potenciais no Brasil. In Valor Investe, 23 jan. 2026. Disponível em: https://valorinveste.globo.com/blogs/hugo-daniel-azevedo/coluna/tokenizacao-imobiliaria-status-atual-e-efeitos-potenciais-no-brasil.ghtml. Acesso em 15 jun. 2026.
CUNHA, Gustavo. A tokenização do dinheiro: como blockchain, Stablecoin, CBDC e o DREX mudaram o futuro. São Paulo: Actual, 2024.
DARCIE, Jonathan Doering. Tokenização imobiliária: autonomia privada, posições jurídicas e registros públicos. In VENOSA, Silvio de Salvo; STADLER, Marc (orgs.) Tokenização imobiliária. Indaiatuba: Foco, 2026, p. 99-161.
O QUE É blockchain? In IBM. Disponível em: ibm.com/br-pt/think/topics/blockchain. Acesso em: 16 jun. 2026.
PASSOS, Josué Modesto. A tokenização imobiliária no registro de imóveis: análise do atual do debate regulamentar. In VENOSA, Silvio de Salvo; STADLER, Marc (orgs.) Tokenização imobiliária. Indaiatuba: Foco, 2026, p. 9-14.
TOKENIZAÇÃO e agenda de segurança entram no radar da CVM. Capital Aberto, 10 jun. 2026. Disponível em: capitalaberto.com.br/regulamentacao/tokenizacao-seguranca-cvm. Acesso em: 16. jun. 2026.
TOKENIZAÇÃO imobiliária Brasil 2026: oportunidade real ou apenas especulação? In Mestre Imobiliário, 14 mar. 2026. disponível em: mestreimobiliario.com.br/noticias/tokenizacao-imobiliaria-brasil-2026-oportunidade-ou-especulacao. Acesso em: 16 jun. 2026.
VENOSA, Silvio de Salvo. Tokenização imobiliária. Uma introdução. In VENOSA, Silvio de Salvo; STADLER, Marc (orgs.) Tokenização imobiliária. Indaiatuba: Foco, 2026, p. 1-8.
VENOSA, Silvio de Salvo; STADLER, Marc (orgs.) Tokenização imobiliária. Indaiatuba: Foco, 2026.
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1. Consoante explica Gustavo Cunha (2024, p. 23), “uma blockchain é um tipo de DLT (Distributed Ledger Technology) onde transações são registradas em blocos e esses blocos são ligados (ou “encadeados” juntos, em ordem sequencial. Cada bloco faz referência ao bloco anterior, formando uma cadeia interconectada”.
2. São características da blockchain: 1) Ordenação sequencial, pois a cadeia de blocos garante uma ordem cronológica das transações facilitando o rastreamento transacional; 2) Criptografia, pois cada bloco possui um código único (hash) baseado no bloco e no hash do bloco anterior, de tal sorte que a mudança em um bloco exigiria a alteração de todos os blocos anteriores, resultando daí a segurança na integridade da cadeia; 3) Descentralização e consenso, porque a tecnologia blockchain, assim como todas as DLT, é descentralizada por natureza e algoritmos de consenso são utilizados para a validação de transações (CUNHA, 2024).
3. Enumera, a IBM, os seguintes benefícios do blockchain: 1) Confiança, já que se estrutura em uma rede segura e exclusiva para membros, com acesso preciso e oportuno a dados, sendo os registros confidenciais compartilhados apenas com membros autorizados da rede. Os registros confidenciais são compartilhados apenas com membros autorizados da rede; 2) Segurança, já que é necessário consenso entre os membros da rede para validar a precisão dos dados, e todas as transações validadas são imutáveis e registradas permanentemente; 3) Rastreabilidade, pois a tecnologia oferece uma trilha de auditoria transparente da jornada de um ativo, podendo, inclusive, revelar ineficiências da cadeia, gerando maior responsabilidade. 4) Eficiência, pois a necessidade de conciliações de registros demoradas é eliminada. Ademais, há os contratos inteligentes, isto é, acordos autoexecutáveis armazenados no blockchain, onde os termos são escritos em código e executados automaticamente quando condições predefinidas são atendidas, proporcionando resultados seguros, efetivos e rápidos em tempo real. Quando condições predefinidas são atendidas, elas acionam automaticamente a próxima etapa, reduzindo a necessidade de intervenção manual (IBM, 2026).