O TJ/SP manteve a revisão de aluguel mínimo mensal apesar da existência de cláusula limitante do custo de ocupação. O julgado mostra os limites dessa cláusula.
O custo de ocupação é um dos pontos em que os interesses de lojista e empreendedor se encontram mais diretamente. Quem aluga busca previsibilidade e quer saber que aluguel, despesas comuns, fundo de promoção e fundo de reserva não consumirão uma parcela excessiva do faturamento. Quem empreende, por sua vez, busca preservar um valor locatício compatível com o que aquele ponto representa no mercado. Enquanto esses interesses permanecem equilibrados, a relação tende a seguir sem grandes atritos. A controvérsia surge quando o aluguel se distancia da realidade de mercado.
É nesse contexto que o julgamento ganha relevância.
A 25ª câmara de Direito Privado do TJ/SP analisou o recurso interposto pelo lojista em ação revisional de aluguel na qual se discutia a possibilidade de fixação de um novo aluguel mínimo mensal, em contrato que previa cláusula limitante do Custo Total de Ocupação, conhecido como CTO.
A controvérsia envolvia, de um lado, a necessidade de recomposição do valor locatício com base nos parâmetros de mercado e, de outro, a existência de cláusula contratual que limitava a soma do aluguel, despesas comuns, fundo de promoção e fundo de reserva a determinado percentual do faturamento bruto da locatária.
Em primeiro grau, a ação foi julgada procedente para fixar o aluguel mínimo mensal reajustável no valor indicado na perícia judicial, com vigência a partir da citação da locatária, mantidas as demais cláusulas do contrato original e seus aditivos.
As diferenças apuradas no curso da ação, descontados os valores já pagos, foram consideradas exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão.
Já o acórdão destacou que a ação revisional de aluguel permite a adequação do valor locatício à realidade de mercado quando demonstrada a sua defasagem, possibilitando a recomposição do equilíbrio econômico do contrato e a preservação da relação locatícia em bases compatíveis com os parâmetros econômicos vigentes.
A existência de cláusula limitante de CTO - Custo Total de Ocupação não foi considerada suficiente para impedir a revisão do aluguel.
Para o Tribunal, a cláusula tem a finalidade de evitar onerosidade excessiva em cenário de normalidade contratual, mas não pode servir como obstáculo à atualização do aluguel quando comprovado, por prova técnica idônea, que o valor praticado está abaixo do mercado.
Assim, foi mantida a nova forma de cobrança do aluguel mínimo mensal, afastando-se a aplicação da cláusula limitante nesse ponto.
A nosso ver, a cláusula de CTO cumpre papel relevante ao proteger o lojista de situações em que a queda do faturamento torna o custo fixo excessivamente oneroso. Essa proteção, porém, não se confunde com a imutabilidade do aluguel durante toda a vigência contratual. O art. 19 da lei 8.245/91 assegura às partes o direito à revisão do aluguel após três anos, de modo que tratar o CTO como barreira permanente à revisional significaria, na prática, restringir esse direito.
Costuma-se invocar o art. 54 contra esse raciocínio. O dispositivo prestigia o que foi livremente pactuado nas locações em shopping center, e há quem extraia daí uma espécie de intangibilidade da cláusula. O argumento, porém, prova demais. Prestigiar a autonomia das partes não significa admitir que uma previsão contratual possa afastar, de forma absoluta, um direito que a própria lei assegura a ambas. Se assim fosse, a cláusula de CTO poderia, na prática, impedir o acesso à revisional, durante toda a vigência da locação e suas sucessivas renovações.
Há ainda um aspecto do julgado especialmente relevante sob a perspectiva processual: a prova pericial teve papel decisivo para demonstrar a defasagem do aluguel. Em ação revisional, a perícia não é mera etapa burocrática do rito. A escolha dos paradigmas, o método avaliatório e o recorte da amostra podem influenciar diretamente o resultado e, por isso, merecem atenção desde o início do processo.
Sob a perspectiva prática, a leitura para quem administra o empreendimento é direta: a existência de cláusula de CTO não impede, por si só, o ajuizamento da revisional. Havendo defasagem consistente e prova capaz de demonstrá-la, há espaço para buscar a recomposição do aluguel.
Para o lojista, o recado é menos confortável. Confiar apenas na trava contratual, sem acompanhar o valor de mercado do ponto, significa assumir o risco de que a defasagem seja posteriormente reconhecida judicialmente, com consequente recomposição do aluguel.
Sobra ainda uma lição para a mesa de negociação. Muitas cláusulas de CTO são curtas demais para o peso que carregam. Não esclarecem o que entra no cálculo, qual percentual é aplicável, com que periodicidade ele é aferido ou o que ocorre se o aluguel mínimo vier a ser revisto judicialmente. Cada uma dessas omissões costuma reaparecer depois na forma de litígio.
A decisão evidencia que a cláusula limitante de CTO não afasta, por si só, a possibilidade de revisão judicial do aluguel mínimo mensal, especialmente quando a prova técnica comprova sua defasagem em relação aos valores praticados no mercado.
Nesse contexto, a ação revisional permanece como instrumento legítimo de recomposição do equilíbrio econômico da locação, permitindo a adequação do valor locatício à realidade contratual e econômica quando demonstrada a defasagem. O tema ainda comporta discussão, mas o entendimento adotado pela 25ª câmara nos parece preservar adequadamente a lógica econômica desses contratos: a cláusula protege o lojista do excesso, sem tornar o contrato imune à realidade do mercado.