O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no CC (art. 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.
O entendimento foi adotado pela 4ª turma do STJ ao negar provimento a recurso de um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa que não respeitou as regras do condomínio.
O proprietário foi multado em R$ 9,5 mil por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.
No entanto, a multa foi afastada pelo TJ/SP, para o qual a sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.
No STJ, o condomínio sustentou que, para imposição de multa, bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.
Em análise do caso, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, considerou que a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais. Acrescentou ainda que correntes doutrinárias que, com base no art. 1.337 do CC, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.
Assim, considerou que "se deve reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório".
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Processo relacionado: REsp 1.365.279