Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª seção do STJ decidiu, nesta quinta-feira, 7, que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.
O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a exploração frequente desse tipo de locação pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.
O caso
Proprietária de imóvel recorreu ao STJ contra decisão que manteve a proibição de locação por temporada por meio de plataformas digitais, como Airbnb, em condomínio residencial de Minas Gerais. A autora, que é curatelada, afirmou que o apartamento foi adquirido por sua família com recursos deixados pelo pai falecido.
Alegou que o imóvel é utilizado pela família, residente no interior do Estado, e alugado por curta temporada apenas quando está desocupado.
A controvérsia começou após o síndico exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse previsão nesse sentido na convenção condominial. Diante disso, a proprietária ajuizou ação para garantir a continuidade das locações temporárias.
Na origem, o TJ/MG entendeu que o STJ admite a restrição à locação de unidades residenciais por plataformas digitais quando houver previsão na convenção do condomínio.
No recurso, a autora sustenta que a locação por temporada não descaracteriza a destinação residencial do imóvel nem transforma o edifício em apart-hotel ou hotel-residência.
Sustentação oral
Pela recorrente, a advogada Andreia Figueiredo de Freitas defendeu que a locação de imóvel por curta temporada via plataformas digitais, como Airbnb, não descaracteriza a natureza residencial da propriedade e não depende de autorização do síndico quando não houver previsão na convenção condominial.
Segundo a advogada, o TJ/MG aplicou de forma equivocada precedente do STJ relacionado a serviços de hotelaria. Ao final, pediu o provimento do recurso para garantir à proprietária a continuidade das locações temporárias.
O advogado José Eduardo Cardozo, representando o Airbnb, afirmou que as plataformas digitais refletem mudanças nas formas de relação e interação social. Ao defender a empresa, comparou os aplicativos atuais às antigas formas de aproximação entre pessoas, destacando que “as relações amorosas são as mesmas, mas a maneira com que se aproximaram, se conheceram, são outras”.
Segundo ele, o Airbnb atua apenas como intermediador entre locadores e locatários, sem alterar a natureza jurídica da locação por temporada prevista na lei do inquilinato.
Cardozo também argumentou que eventual restrição às locações de curta temporada deve estar prevista em convenção condominial ou ser aprovada em assembleia, afirmando que, no caso discutido, não havia qualquer proibição formal.
Confira:
Voto da relatora
A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da proprietária do imóvel e defendeu que a exploração reiterada de locações de curta estadia por plataformas digitais pode descaracterizar a destinação residencial do condomínio.
No voto, a relatora afirmou que a alta rotatividade de hóspedes pode afetar o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores, destacando relatos de barulho, festas e circulação frequente de pessoas estranhas nos condomínios.
Nancy ressaltou que o STJ já reconheceu que a simples utilização de plataformas digitais não altera, por si só, a natureza residencial do imóvel. Segundo ela, porém, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia pode configurar desvirtuamento da finalidade residencial.
Para a ministra, mudanças desse tipo dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. No caso concreto, concluiu que a utilização pretendida pela proprietária estava vedada diante da ausência de autorização condominial.
Veja o voto:
Os ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira acompanharam a relatora.
Tema internacional
A ministra Daniela Teixeira acompanhou o voto da relatora, Nancy Andrighi, e defendeu que a exploração reiterada de locações de curta estadia por plataformas como Airbnb configura alteração da destinação do imóvel de residencial para comercial.
Durante o julgamento, a ministra afirmou que o tema vem sendo debatido em diversas cidades do mundo, como Barcelona, Madrid, Nova York e Lisboa, em razão dos impactos causados pela alta rotatividade de hóspedes em imóveis residenciais.
Segundo Daniela Teixeira, imóveis utilizados de forma frequente para obtenção de lucro deixam de atender exclusivamente à finalidade de moradia e passam a exercer função comercial. Para ela, o apartamento deixa de ser utilizado como “ninho” e espaço familiar para se tornar fonte de renda do proprietário.
A ministra sustentou que a legislação brasileira exige aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para alteração da destinação do imóvel, nos termos do Código Civil. Assim, entendeu que o uso de unidades residenciais para locações frequentes e atípicas de curta duração depende de autorização condominial.
No voto, também afirmou que investidores interessados nesse tipo de atividade devem buscar imóveis destinados especificamente à hospedagem temporária, como flats e empreendimentos voltados à curta estadia.
Ao final, Daniela Teixeira destacou que precedentes anteriores da 3ª turma do STJ não enfrentaram diretamente o mérito da controvérsia e declarou acompanhar integralmente o voto da relatora Nancy Andrighi.
Confira:
Divergência
Abrindo divergência, o ministro Antonio Carlos Ferreira votou pelo provimento do recurso da proprietária do imóvel e defendeu que restrições à locação por temporada em condomínios devem estar previstas expressamente na convenção condominial.
Segundo o ministro, a utilização de plataformas digitais, como Airbnb, não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial. Para ele, a caracterização de hospedagem depende da análise concreta dos serviços oferecidos, como recepção, limpeza e outras atividades típicas de hotelaria.
Antonio Carlos Ferreira afirmou ainda que, no caso analisado, não havia vedação específica à locação por temporada na convenção do condomínio, motivo pelo qual entendeu não ser possível impedir a proprietária de realizar a atividade.
Confira:
Os ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Boas Cueva e Luis Carlos Gambogi acompanharam a divergência.
- Processo: REsp 2.121.055