"Built to suit" - contrato atípico de locação

Telma Curiel Marcon*

Com o franco desenvolvimento econômico de Mato Grosso do Sul e por consequência o investimento local de grandes grupos, vindos de outros Estados, aos poucos vamos nos deparando com diferentes modalidades de negócios, os quais levam à grande diversidade de contratos.

Entre os contratos que estão se tornando constantes está o denominado "BUILT TO SUIT". Com denominação de origem americana, consiste em uma modalidade de contrato de locação atípica. Atípica porque o imóvel a ser locado ainda não existe, ou seja, trata-se de uma locação sob encomenda, onde o locatário apresenta ao locador todas as características necessárias do imóvel a ser locado, tais como: localização, tamanho, tipo de construção, entre outras exigências. Sendo que em muitos casos o projeto arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico são previamente aprovados pelo locatário, afinal o imóvel deverá atender aos interesses deste último.

O contrato "Built to Suit" é normalmente celebrado com um período de vigência longo, para que possa ocorrer o benefício mútuo para o locador e locatário.

No Brasil não existe legislação que atenda a este tipo de contrato, posto que por se tratar de contrato atípico de locação, é incompatível com algumas regras presentes na lei de locações (lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009 - clique aqui), até porque não há uma simples disponibilização de um imóvel do locador para ser alugado pelo locatário. Ao contrário, o locador irá adquirir um imóvel que atenderá às necessidades específicas do locatário.

Assim sendo, neste tipo de contrato, por exemplo, é inaceitável o direito previsto na lei de locação, que concede ao locatário o direito de rescindir o contrato a qualquer tempo, mediante apenas o pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ignorando por completo o grande investimento feito pelo locador e sua expectativa de retorno do capital aplicado.

Levando em conta a atipicidade do contrato "Built to Suit", em regra as partes pactuam multa correspondente ao valor da totalidade dos aluguéis vincendos, para o caso de rescisão antecipada por parte do locatário, já que em qualquer modalidade de locação é proibida a rescisão antecipada por parte do locador.

Outra diferença marcante nesta modalidade de contrato está relacionada ao valor do aluguel, já que este é estipulado levando-se em consideração todo o investimento feito pelo locador, sendo que, em tese, o locatário, após três anos de vigência da locação poderá pleitear judicialmente a revisão do valor do aluguel, todavia, no momento de sua revisão o magistrado jamais deixará de observar a atipicidade do contrato e não haverá comparação com uma situação de locação comum de mercado.

Bem, por isso, este tipo de contrato (Built to Suit) deve ser sempre interpretado segundo o princípio da autonomia de vontades, da boa-fé contratual, da função social do contrato e da manutenção do equilíbrio econômico-financeiro.

Ainda não há jurisprudência consolidada a respeito do tema, sendo que nos poucos casos existentes houve o reconhecimento da atipicidade do contrato, afastando a aplicação pura e simples da legislação locatícia geral.

Com o aumento deste tipo de contrato resta aos operadores do Direito, aguardar que os legisladores entendam que a ausência de normatização do assunto, leva à insegurança jurídica, que pode impedir ou no mínimo dificultar o crescimento do país, e com isso promovam as alterações necessárias na lei de locações, reconhecendo as peculiaridades do contrato "Built to Suit".

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*Sócia do escritório Resina & Marcon Advogados Associados