quarta-feira, 20 de maio de 2020

ISSN 1983-392X

Questionamento Judicial dos contratos de locação de espaços localizados em shopping centers

Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Dentre os temas discutidos no Poder Judiciário, existem aqueles que foram pacificados, como, por exemplo, a cobrança do “décimo terceiro aluguel”. Outros ainda carecem de uma definição, tais como a legalidade ou não da chamada “cláusula de raio ou de exclusividade territorial”, que proíbe a abertura de outra loja pelo inquilino a determinada distância do empreendimento ou em shoppings concorrentes.

quarta-feira, 4 de março de 2020

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Dada a natureza do negócio e a relação de dependência do lojista frente ao shopping center, como regra, observamos elevado poder de negociação dos empreendedores em detrimento dos varejistas, o que os possibilita impor as condições contratuais. Se o lojista não acatar as cláusulas exigidas, simplesmente ele não ingressará no centro de compras. O poder dos shoppings é tão grande, que persiste o cenário, mesmo no atual quadro de crise econômica.

Diante deste contexto, desde o surgimento dos empreendimentos do gênero no Brasil, vislumbramos diversos questionamentos judiciais acerca de uma gama de disposições constantes nestas avenças locatícias, defendidas como abusivas pelos lojistas.

Cumpre ressaltar que, a partir da entrada em vigor do Código Civil de 2002, que adota os Princípios da Boa-Fé e da Função Social dos Contratos, verificamos uma mudança na tendência jurisprudencial observada quando da vigência do Codex de 1916, este mais contratualista e liberal.

Frise-se que a Lei de Liberdade Econômica não altera este quadro, considerando todo o nosso sistema jurídico. Assim, algumas cláusulas antes aceitas como válidas, passaram a ser alvo de nulidades por parte dos Juízes, na medida em que extrapolam a razoabilidade e acarretam enriquecimento ilícito.

Dentre os temas discutidos no Poder Judiciário, existem aqueles que foram pacificados, como, por exemplo, a cobrança do “décimo terceiro aluguel”. Outros ainda carecem de uma definição, tais como a legalidade ou não da chamada “cláusula de raio ou de exclusividade territorial”, que proíbe a abertura de outra loja pelo inquilino a determinada distância do empreendimento ou em shoppings concorrentes.

Quanto às vitórias dos lojistas, vale destacar quatro:

Um importante precedente do TJ/SP (Apelação 1023300-33.2016.8.26.0577) cuida da anulação da cláusula que equipara a modificação do controle societário da companhia inquilina à cessão do contrato de locação. Na prática, esta disposição tem a intenção de impedir que os sócios da pessoa jurídica locatária transfiram a sua empresa e seu estabelecimento a terceiros, sem que o shopping previamente aprove o novo sócio e não receba a chamada taxa de transferência ou interveniência (normalmente entre 6 a 15 aluguéis).

Outro ponto relevante, embora não seja unânime, é que existe jurisprudência robusta (vide TJ/SP, Apelação 0900745-28.2012.8.26.0068) no sentido de que é admitida a redução equitativa do valor da multa compensatória ao montante de três aluguéis mensais, a ser calculado proporcionalmente em função do período cumprido do contrato de locação, lembrando que são comuns nos contratos de espaços em shopping centers penalidades equivalentes a 80% ou 50% dos locativos a vencer. Outrossim, os Tribunais, inclusive o STJ (Agravo em REsp. 720.017/SC), já proferiram decisões no sentido de declarar ilegal a cumulação da multa pela rescisão antecipada do contrato pelo lojista com a devolução de descontos concedidos, vez que o fato gerador é o mesmo, configurando a prática bis in idem.

A terceira questão trata sobre ser ilegal ou não o locatário arcar integralmente com as “luvas” ou res sperata, na hipótese de acontecer a rescisão antecipada do contrato de locação (mesmo sem “justa causa”), tendo em vista que, na maioria das vezes, as avenças estipulam o pagamento total do valor a este título, inclusive com a previsão de vencimento antecipado de eventuais parcelas a vencer no caso de ocorrer a desocupação precoce do imóvel pelo lojista. Contra os precedentes antigos, foram prolatadas decisões pelos Tribunais de São Paulo TJ/SP (Apelação 1006177-19.2017.8.26.0114) e Distrito Federal (Apelação 0039522-11.2013.8.07.0001) que entenderam como abusivas estas previsões contratuais e determinaram a aplicação da devida proporcionalidade, em vista do período de tempo em que o imóvel ficou na posse do locatário.

Por fim, outra cláusula que os Tribunais vêm considerando ilícitas é aquela que permite a prorrogação unilateral do prazo para a construção do shopping center, que incidem nas situações em que o lojista celebra o contrato de locação antes da inauguração do centro de compras. Neste sentido (vide TJ/SP, Apelação 1027286-56.2016.8.26.0007, TJ/SP).

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*Daniel Alcântara Nastri Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados. Consultor jurídico do Sindilojas-SP Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ. Professor dos cursos de MBA em Gestão de Franquias e do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração de São Paulo. 

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