sábado, 30 de maio de 2020

ISSN 1983-392X

O direito de participação do locatário nas assembleias condominiais

Vander Ferreira de Andrade

Não há outra interpretação que possa se confrontar com o disposto de forma indelével na norma civil: só pode votar o condômino, e o locatário, não sendo condômino, não pode votar, nem mesmo participar da assembleia condominial.

terça-feira, 17 de março de 2020

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Um dos temas que permanece gerando significativa controvérsia em meio à seara condominial é o que diz respeito a possibilidade ou não da participação do locatário em assembleias de condomínio, bem como quais os limites e fronteiras de sua participação.

Muito dessa controvérsia decorre das sequenciais alterações incidentes na legislação aplicável aos condomínios que, ao invés de espancar as possíveis discussões relativas ao tema, houve intensificar ainda mais o debate; ademais, o assunto ganha foro de relevo quando se constata o fato de que muitos dos itens constantes das pautas assembleares possuem o condão de impactar diretamente o cotidiano da vida do inquilino, conquanto, de plano, se deva afirmar que locatário não se apresenta com a feição própria do condômino, sendo certo que, nesse sentido, o art. 1334, § 2° do Código Civil, inclui na qualidade de condôminos, com exclusividade,  os efetivos proprietários e, de forma equiparada, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Assim é que a redação da primeva Lei Geral de Condomínios (lei 4591 de 1964) discorria que nas decisões da assembleia que envolvessem despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderia votar, desde que o condômino-locador não tivesse a ela comparecido, tendo sido confirmado tal direito quando do advento da Lei de Locações (lei 8245 de 1991); seguindo o iter cronológico, em 1996, a lei 9267 houve ampliar o espectro da norma, para o fim de permitir que o inquilino pudesse votar em matéria mais ampla que as questões estritamente ordinárias, vedando, contudo, a sua participação em temas que não envolvessem despesas condominiais extraordinárias.

Já no ano de 2002, com o advento do Código Civil Brasileiro, a temática constante da Lei Geral de Condomínios foi inteiramente revogada, mantendo-se vigente somente uma parte da lei 4591 de 1964, em especial, a que se refere às incorporações imobiliárias. 

Esse mesmo códex civilista passou a reger a matéria de forma a prestigiar a pessoa do condômino, o que fica patente quando da leitura do art. 1335, inciso II, quando se observa, ictu oculi, ser direito particular ao proprietário o de participar e votar nas deliberações da assembleia, desde que se encontre quite com suas obrigações financeiras para com o condomínio. 

Assim e, segundo o nosso sentir, não há outra interpretação que possa se confrontar com o disposto de forma indelével na norma civil: só pode votar o condômino, e o locatário, não sendo condômino, não pode votar, nem mesmo participar da assembleia condominial.

Por óbvio que algumas situações especiais podem fazer com que o locatário participe da assembleia de forma regular, podendo, até mesmo votar; a primeira delas é a hipótese de seu comparecimento munido de procuração especialmente outorgada pelo condômino para esse fim; a segunda hipótese é a do contrato de locação prever expressamente a possibilidade do locatário representar o proprietário nos assuntos afeitos à aplicação das despesas ordinárias; a terceira decorre de algumas decisões constantes do repertório jurisprudencial, que mediante construção pretoriana,  afirmam ser possível e legítimo ao inquilino participar da assembleia, vez que ele se posta como responsável pelo pagamento de taxas condominiais; por derradeiro, a quarta hipótese se refere à possível configuração do locatário sob a moldura fática e jurídica de síndico, restrita a sua presença à participação sem voto, o que pode, de um lado, ser vedado expressamente pela convenção, mas que pode permitir, de outro, a sua eventual contratação sob a chancela de um “síndico profissional”, admitida essa última conjectura, pela voz autorizadora da assembleia ou pelas normas regentes do condomínio reflexivas dessa mesma vontade coletiva.

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*Vander Ferreira de Andrade é advogado, mestre e doutor em Direito pela PUC-SP e Pró-Reitor de Administração e Planejamento - PROAP no Centro Universitário Fundação Santo André.

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