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Nova lei do zoneamento de Curitiba e o Vale do Pinhão

A nova lei de aquisição de potencial construtivo (lei 15.661/2020), vigente desde 4/8/2020, não previu a concessão de potencial construtivo adicional para o Vale do Pinhão. Daí porque o incentivo de ocupação e verticalização nessa parte do Rebouças é realizado de outra forma.

terça-feira, 8 de setembro de 2020

Atualizado às 10:08

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Em entrevista à Câmara Municipal de Curitiba,1 Alberto Paranhos, economista urbano do IPPUC (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba) e líder do grupo que reviu a lei de zoneamento, uso e ocupação do solo de Curitiba (lei 15.511/19), em vigência desde 5/8/2020, chamou a atenção para a "ousadia" do projeto quanto à Zona do Vale do Pinhão.

O "Vale do Pinhão" nasceu como programa municipal para agregar iniciativas privadas inovadoras, sejam econômicas, sejam culturais, na região do bairro Rebouças. A região é reconhecidamente deteriorada por falta de ocupação efetiva, ainda que seja bem estruturada com equipamentos públicos e muito próxima ao centro da cidade.

A nova lei de aquisição de potencial construtivo (lei 15.661/2020), vigente desde 4/8/2020, não previu a concessão de potencial construtivo adicional para o Vale do Pinhão. Daí porque o incentivo de ocupação e verticalização nessa parte do Rebouças é realizado de outra forma.

A nova lei de zoneamento previu zona de uso misto em forma de cunha (ou em forma de pinhão, como se queira), entre a av. Getúlio Vargas, rua Santo Antônio e rua João Negrão. Para estimular a ocupação foi necessário propiciar a diversidade de uso dos lotes. Isto é, para cada lote é possível haver concomitantemente o uso habitacional, comercial, de serviços e até industrial - este desde que vinculado à economia criativa. A regulamentação está prevista nos artigos 59 a 63 da lei e prevê coeficientes de aproveitamento básico de 1 para cada uso e entre 2 e 4 pavimentos a depender do tipo de uso.

Dessa forma, se o mercado imobiliário atuar de forma estratégica será possível agregar variados usos em um único lote, o que resultará na cumulação dos coeficientes de aproveitamento básicos até o máximo de 3 e também dos pavimentos de cada tipo de uso até o máximo de 12. Ademais, se dois ou mais lotes forem fundidos, a resultar em, no mínimo, 2.000 m², será possível ainda agregar 0,5 ao coeficiente de aproveitamento máximo total.

Sem necessidade de maiores gastos pela iniciativa privada com a aquisição de potencial construtivo, o que pode ser imprescindível em outras zonas da cidade, e em havendo ampla diversificação de usos para reação urbana daquela região, vê-se um "nudge", um incentivo do planejamento urbano de Curitiba para que o mercado locacional mude seu comportamento na região, mas sem alterar significativamente seus interesses econômicos.2

A medida não tem precedentes em outras cidades no Brasil, como lembrou Paranhos, e, portanto, pode viabilizar o aumento da densidade demográfica de uma zona que precisa ser efetivamente ocupada e resultar, como se espera, no aumento do valor de retorno dos empreendimentos a serem instalados.

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1 Disponível aqui.

2 THALER, Richard H.; SUNSTEIN, Cass R. Nudge: como tomar melhores decisões sobre saúde, dinheiro e Felicidade. 1. ed. Rio de Janeiro: Objetiva, 2019. p. 14.

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t*Pedro Gallotti é advogado no Escritório Professor René Dotti e mestre em Direito do Estado pela UFPR.

 


 
Pedro Gallotti Kenicke

Pedro Gallotti Kenicke

Advogado em Direito Público na Dotti Advogados. Mestre em Direito Constitucional pela UFPR. Membro das Comissões de Estudos Constitucionais e de Direito Eleitoral da OAB/PR.