Venda de Imóveis - Pessoa Física - apuração do ganho de capital em tempos de pandemia

A lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, conhecida com o "Lei do Bem", prevê a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na venda de um imóvel, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto dessa venda na compra de outro imóvel.

Não se enquadrando na hipótese de isenção, o Imposto de Renda deve ser calculado sobre a diferença positiva (ganho de capital) entre o custo de aquisição e depreciações e o preço de venda.  Sobre a diferença assim apurada incidirão alíquotas progressivas que variam de 15% (ganho inferior a R$ 5 milhões) até 22.5% (ganhos acima de R$30 milhões).

Em razão do estado de calamidade pública decretado em função do coronavírus (covid-19), tornou-se muito difícil a localização de um novo imóvel e até mesmo a concretização da compra e venda, em razão da paralisia do mercado e dos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis em função das medidas de isolamento social estipulado pela Administração Pública.

Assim, aqueles que conseguiram vender seus imóveis antes ou durante a pandemia provavelmente estão enfrentando dificuldades em realizar nova aquisição dentro do prazo de 180 dias.

Por conta de tal cenário, tramita  no Senado Federal dois projetos de lei, um de autoria do senador Wellington Fagundes (PL-MT) e o outro da Senadora Simone Tebet (MDB/MS), os quais suspendem o prazo de 180 dias para aquisição de novo imóvel residencial, para fins de isenção do imposto de renda sobre o ganho  de capital, durante a calamidade pública da covid-19.

Além dos projetos acima, também está em tramite na Câmara dos Deputados o projeto de lei 3.431/20, de autoria do deputado José Medeiros (PODE-MT), o qual interrompe o referido prazo para vendas realizadas entre 11 de setembro de 2019 até o fim do estado de calamidade pública reconhecido no decreto legislativo 6, de 2020, determinando o reinício da contagem do prazo, em sua integralidade, a partir do dia seguinte em que cessar o citado estado.

Considerando que nenhum dos projetos ainda foi aprovado, os contribuintes devem avaliar a conveniência do ingresso de ação visando a suspensão do prazo de 180 dias para a aquisição de novo imóvel, sob o argumento de não ser razoável a imposição de efeitos tributários (pagamento de ganho de capital) em decorrência das dificuldades desencadeadas pelo atual estado de calamidade pública.