Entenda a cobrança de taxas condominiais por associações de moradores de loteamentos urbanos e evite interpretações indevidas

Em recente julgamento do Recurso Extraordinário 695.911, com repercussão geral (tema 492), na sessão virtual encerrada em 18/12, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da lei federal 13.465/17 ou de anterior lei local que discipline a questão. Isso significa dizer que sem uma lei nesse sentido, não se admite a exigência do pagamento de taxas ou encargos em razão dos serviços prestados por uma associação de quem não quer se associar.

Desse modo, houve a fixação da seguinte tese pelo STF: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".

Importante reforçar que, além do marco temporal relativo ao advento da lei 13.465/17, a tese somente será aplicada ao proprietário que não anuiu com a associação, formalmente ou mesmo tacitamente, recusando o pagamento das taxas cobradas pela Associação.

Dessa forma, a declaração da ilegalidade de cobrança das taxas somente atinge os loteamentos urbanos, e somente são validas para os proprietários que não se associaram às referidas associações de moradores e tenham manifestado oposição à cobrança das taxas. Além disso, eventual pedido de restituição está sujeito à prescrição do direito de ajuizar a ação judicial pertinente, que é de 10 (dez) anos, contados da data da cobrança da taxa pelas associações.

Finalizando, deve ser considerado que eventual ação de restituição dos valores, pode ter como barreira o fato da pessoa ter recebido os serviços previstos no estatuto da associação, se beneficiando de todas as melhorias realizada em pról de todos os condôminos, tendo assim, que pagar por eles, separadamente dos demais moradores.