A regularização fundiária urbana e a lei 13.465/17

A lei 13.465/17, estabeleceu normas gerais e os procedimentos aplicáveis para a regularização fundiária, abrangendo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano, viabilizando a titulação de seus ocupantes.

A norma estabeleceu dois tipos de regularização fundiária: Reurb de Interesse Social - Reurb-S, permitido para núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda; e Reurb de Interesse Específico - Reurb-E, compreendendo os núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como Reurb-S. Nessa última hipótese, as obrigações de instalação de infraestrutura urbana e compensações ambientais caberão aos ocupantes das áreas ou ao loteador que agiu irregularmente.

Para viabilizar a Reurb, a lei federal estabelece que a Reurb pode ser realizada sob vários institutos jurídicos, dos quais vale destacar: legitimação fundiária; legitimação de posse; usucapião; desapropriação em favor dos possuidores; arrecadação de bem vago; consórcio imobiliário. E, em 2018, com a publicação do Decreto regulamentador 9.310, esse rol foi ampliado com a inclusão dos instrumentos de o condomínio de lotes, o loteamento de acesso controlado e o condomínio urbano simples.

O formato jurídico mais inovador e utilizado desde a edição da lei federal, no entanto, é a legitimação fundiária, que é considerado forma originária de aquisição do direito real da propriedade sobre a unidade imobiliária objeto da Reurb. A sua utilização, contudo, impõe que o núcleo urbano informal ou irregular tenha sido consolidado até 22.12.2016. Os outros instrumentos podem ser utilizados independentemente da data em que se deu a ocupação irregular objeto da Reurb.

Em outros termos, a Reurb pode ser efetivada em um dos vários formatos jurídicos elencados acima. Ainda, é possível viabilizar a Reurb por meio de outros instrumentos, pois os acima elencados não representam numerus clausus, bastando ver que o caput do artigo 15 da lei 13.465/17 é expresso ao permitir a utilização de outros que se apresentem adequados. Ou seja, trata-se de um rol não taxativo.

Por fim, mas não menos importante, esse inovador diploma legal ainda dispõe que, na eventualidade do núcleo urbano informal estar situado, total ou parcialmente, em Área de Preservação Permanente ou em Unidade de Conservação de Uso Sustentável ou de Proteção de Mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a sua regularização deverá observar também o quanto disposto no Código Florestal, hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso.

Como se vê, o diploma permite desburocratizar, simplificar e destravar os processos de regularização fundiária e, assim, ampliar a possibilidade de acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda e corrigir os erros decorrentes de parcelamentos irregulares, inclusive impondo as devidas medidas compensatórias ambientais.