Lançamento do IPTU em loteamento sob execução

Interessante questão foi submetida a nossa apreciação por um consulente, proprietário de um loteamento sob execução.

O consulente esclarece que o loteamento ainda não se encontra totalmente executado.

Uma parte já está concluída com a entrega à Prefeitura local de todos os equipamentos urbanos exigidos pela legislação pertinente, estando os lotes integrados à estrutura urbana do município.

Outra parte ainda acha-se em execução e, finalmente, uma terceira parte foi objeto de invasão não possibilitando a execução do loteamento segundo o projeto aprovado pela Prefeitura e inscrito no registro de imóveis local. Pende o processo de reintegração de posse sendo certo que o consulente até hoje não obteve a reintegração na posse da área invadida.

Narra o consulente que a Prefeitura local vem procedendo ao lançamento individualizado dos lotes sobre as três áreas com suposto amparo na Súmula 626 do Superior Tribunal de Justiça, que permite a tributação pelo IPTU de áreas localizados nas zonas urbanizáveis ou zonas de expansão urbana, independentemente, dos melhoramentos públicos mencionados no § 1º, do art. 32 do CTN, ou seja, meio-fio ou calçamento, com canalização de águas fluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.

O equivoco da Prefeitura é manifesto.

Primeiramente, não se cogita de lançamento do IPTU sobre as áreas invadidas.

O fato gerador desse imposto é a disponibilidade econômica do imóvel, não o fato de alguém ser proprietário, titular do domínio útil ou da posse como proclama o art. 32 do CTN, que não deve ser interpretado literalmente.

O proprietário, o titular de domínio útil, ou o possuidor a qualquer título só podem ser contribuintes, com determina o art. 34 do CTN se eles estiverem efetivamente na posse direta do imóvel. Se não detiver a disponibilidade econômica porque desapossado do imóvel, nem o proprietário ou o titular do domínio útil poderá ser o contribuinte do IPTU, sob pena de caracterizar-se o efeito confiscatório do tributo, o que é vedado pelo art. 150, IV da CF.

No que tange à tributação da área que se encontra em fase de execução, também, não procede o lançamento individualizado dos lotes.

A própria conceituação legal do lote pressupõe a sua integração à estrutura urbana do município. Sem o termo de recebimento dos equipamentos e melhoramentos urbanos firmado pela Prefeitura não há como proceder a matricula desses lotes no registro local.

Realmente, o lote, de acordo com a definição legal constante do artigo 2º, § 4º da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano, com a redação dada pela Lei nº 9.785/99, outra coisa não é senão "o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe"

O lançamento individualizado dos lotes com base nos dados contidos na planta e do memorial descritivo integrantes do projeto de loteamento aprovado é um grande equívoco.

Quando a súmula 626 do STJ diz que o lançamento do IPTU nas zonas de expansão urbana ou área urbanizável independe da existência de melhoramentos públicos referidos no § 1º, do art. 32 do CTN não se está autorizando o lançamento individualizado de lotes fisicamente inexistentes.

Transcrevamos a súmula para melhor entendimento:

Súmula 626: "A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbana ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º do CTN".               

No enunciado não há referência a lotes.

Simplesmente está a permitir a tributação da área bruta independentemente dos melhoramentos públicos.

A Súmula 626, com certeza,  está se referindo à áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana referidas no § 2º, do art. 32 do CTN que são aquelas áreas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizadas fora da zona urbana, isto é, em áreas onde não estão presentes pelo menos dois dos requisitos previstos no § 1º do art. 32 do CTN.

Basta verificar os precedentes jurisprudenciais que levaram o STJ a editar a Súmula nº 626 para constatar que se trata de áreas situadas em zonas urbanizáveis ou de extensão urbana onde hajam loteamentos aprovados destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizadas fora das zonas definidas como sendo urbanas, consoante prescreve o § 2º, do art. 32 do CTN. Senão vejamos:

"TRIBUTÁRIO.  IPTU.  ÁREA URBANIZÁVEL OU DE EXPANSÃO URBANA. PREVISÃOEM  LEI  MUNICIPAL.  ART.  32,  §  2º,  DO  CTN. INEXIGIBILIDADE DOSMELHORAMENTOS  PREVISTOS  NO § 1º DO ART. 32 DO CTN. 1. A existência de previsão  em  lei  municipal  de  que a área é urbanizável ou de expansão  urbana, nos termos do § 2º do art. 32 do CTN, afasta, para fins  de incidência do IPTU, a exigência dos melhoramentos elencados no  §  1º  do mesmo dispositivo legal. Precedentes: AgRg nos EDcl no REsp 1.375.925/PE, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma,julgado em  15/5/2014, DJe  26/5/2014; AgRg no Ag 672.875/SP, Rel.Ministra   Denise  Arruda, Primeira  Turma,  DJ  14/11/2005; REsp613.102/DF,  Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJ10/10/2005.

2. Recurso Especial não provido." (REsp nº 1655031/SP, Rel. Min. Herman Benjamim, DJe de 25-4-2017).

"PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. IPTU. IMÓVEL SITUADO EM ÁREA URBANIZÁVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. EXISTÊNCIA DE LEI MUNICIPAL. MELHORAMENTOS DO ART. 32, §1º, DO CTN. DESNECESSIDADE. JURISPRUDÊNCIA FIRME DO STJ.

1. O entendimento desta Corte Superior é no sentido de que a existência de lei municipal tornando a área em discussão urbanizável ou de expansão urbana, afasta, de per si, a exigência prevista no art. 32, §1º, do CTN, é dizer, de qualquer daqueles melhoramentos básicos. Precedentes: AgRg no REsp 191.311/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, DJ de 24/5/2004; AgRg no Ag 672.875/SP, Rel. Min. Denise Arruda, Primeira Turma, DJ de 14/11/2005; AgRg no REsp 783.794/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 8/2/2010; Ag 1.300.987/SP, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Data de Publicação em 22/6/2010; AREsp 242.408/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Data de Publicação em 25/10/2012.

2. Agravo regimental não provido." (AgRg nos EDcl no REsp nº 1375925/ PE, Rel. Min. Benedito Gonçalves ,DJede  26-05-2014)

 "Ementa. AGRAVO REGIMENTAL. TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO PRETO. SÍTIO RECREIO. INCIDÊNCIA. IMÓVEL SITUADO EM ÁREA URBANA DESPROVIDADE MELHORAMENTOS.  DESNECESSIDADE.

1. A recorrente demonstra mero inconformismo em seu agravo regimental que não se mostra capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada.

2. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que é legal a cobrança do IPTU dos sítios de recreio, localizados em zona de expansão urbana definida por legislação municipal, nos termos do arts. 32, § 1º, do CTN c/c arts. 14 do Decreto-lei nº 57/66 e 29 da Lei 5.172/66, mesmo que não contenha os melhoramentos previstos no art. 31, § 1º, do CTN.

3. Agravo regimental não provido." (AgRg no REsp nº 783794/SP, DJede 08-02-2010)

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. TRIBUTÁRIO. ALEGAÇÃO DEQUE O IMÓVEL ESTARIA LOCALIZADO EM ÁREA URBANA. APLICAÇÃO DA SÚMULA7/STJ. IPTU. ART. 32 DO CTN. IMÓVEL SITUADO EM ÁREA DE EXPANSÃOURBANA. MELHORAMENTOS. DESNECESSIDADE. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Tendo o douto magistrado a quo consignado que, no caso dos autos ,trata-se de imóvel localizado em área de expansão urbana (fl. 161), qualquer manifestação deste Superior Tribunal de Justiça em sentido diverso encontraria óbice na Súmula 7 desta Corte.

2. Deve ser mantida a decisão ora agravada que, adotando orientação firmada nesta Corte Superior, entendeu que "incide a cobrança do IPTU sobre imóvel considerado por lei municipal como situado em área urbanizável ou de expansão urbana, mesmo que a área não esteja dotada de qualquer dos melhoramentos elencados no art. 31, § 1º, do CTN" (REsp 433.907/DF, 1ª Turma, Rel. Min. José Delgado, DJU de23.9.2002).

3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag nº 672875/SP, Rel. Min. Denise Arruda, DJ de 14-11-2005, p.199)

"PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU.  AREA DEEXPANSÃO URBANA. LEI MUNICIPAL. MATÉRIA DE FATO. SÚMULA N. 7/STJ.

1. O Superior Tribunal de Justiça  tem entendimento firmado no sentido de que incide IPTU sobre imóvel situado em área de expansão urbana, assim considerada por lei municipal, a despeito de ser desprovida dos melhoramentos ditados pelos parágrafos do art. 32 do Código Tributário Nacional.

2. Recurso especial não-conhecido." (Resp nº 234578/SP, Rel Min. João Otávio de Noronha, DJ de 01-07-2005, p. 460)

"PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. IPTU. INCIDÊNCIA. MUNICÍPIO DE RIBEIRÃO PRETO/SP. SÍTIO DE RECREIO. PRECEITOS CONSTITUCIONAIS. DESCABIMENTO. EXAME. VIA ESPECIAL. FALTA. PREQUESTIONAMENTO. DISPOSITIVOS LEGAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 211/STJ. 1. Não é cabível na via especial a análise de dispositivos constitucionais. 2. As questões federais insertas nos arts. 6º, parágrafo único da Lei 1.533/51, 302, 515, §§ 1º e 2º do CPC não foram devidamente prequestionadas. 3. Esta Corte entende ser cabível a cobrança do IPTU sobre 'sítio de recreio' assim considerado por lei municipal como situado em área de expansão urbana, mesmo que não contenha os melhoramentos previstos no art. 31, § 1º, do CTN. Interpretação do art. 32, § 2º, do CTN c/c arts. 14, do D.L. 57/66, e 29, do CTN. Precedentes. 4. Recurso especial improvido." (Resp nº 218788/SP, Rel. Min. Castro Meira, DJ  de 01-8-2008, p. 370).

Uma coisa é a tributação dessas áreas, outra coisa bem diversa é a tributação individualizada de lotes ainda inexistentes fisicamente, porque não ultimados os trabalhos de execução do loteamento.

Somente após a entrega final dos equipamentos urbanos à Prefeitura local é que os lotes poderão ter lançamentos individualizados, não em nome do loteador, mas em nome dos proprietários desses lotes constantes nas respectivas matrículas, salvo os lotes vagos que continuarão ser lançados em nome do loteador.

Essa confusão de tributação da área sob loteamento em execução e tributação de futuros lotes tem consequências jurídicas e econômicas de monta.

Juridicamente não se pode tributar lote inexistente fisicamente, baseado apenas na planta do loteamento. Lote, consoante definição legal antes examinada, pressupõe sua inserção na infraestrutura da cidade (calçada, meio-fio, iluminação pública, redes de água e esgotos etc.).

Economicamente a diferença de valores de um e de outro (área bruta e cada lote individualizado) é enorme.

Se considerado cada lote de per si (lote padrão de 250m²) o valor do metro quadrado resulta do critério comparativo com o valor do metro quadrado de lotes integrados na estrutura urbana de cidade.

No loteamento, o proprietário da gleba bruta perde quase 50% da área por conta de reserva obrigatória de  área verde; para vias de circulação; para implantação de equipamentos urbanos e reserva de áreas institucionais, fato que eleva o valor do metro quadrado de cada lote.

Em relação a área bruta objeto de loteamento, por óbvio, não cabe o critério comparativo buscando o valor unitário do metro quadrado de lote padrão. Impõe-se a busca de comparativos de imóvel de dimensão igual ou semelhante de outros imóveis, que conduzirá a um valor bem menor do que a soma dos valores de cada um dos lotes que compõem essa área objeto de parcelamento.

O lançamento do IPTU a que se refere a Súmula 626 do STJ refere-se  a loteamentos conhecidas como "sítios de recreio" que não estão integrados na estrutura urbana do Município, porque situados em locais distantes do centro urbano. Seus lotes são de grandes dimensões que variam de 1.000ms até 6.000ms2. Por isso, o valor venal desses lotes é infinitamente menor do que o valor venal dos lotes padrão de 250m2 inseridos no loteamento urbano integrado na infraestrutura da cidade..

Lamentavelmente, juízes e tribunais não têm interpretado corretamente o enunciado da Súmula 626 do STJ, validando lançamentos individualizados de lotes em execução sob o fundamento de que não é necessário a existência de melhoramentos públicos previstos no §1º, do art. 32 do CTN.

Certamente, é dispensável a existência desses melhoramentos à luz do enunciado da Súmula 626 de STJ, porém, para a tributação das áreas de loteamentos localizados na área urbanizável ou área de expansão urbana do Município, independentemente dos melhoramentos públicos previstos no § 1º, do art. 32 do CTN. Nunca, porém,  para tributar os futuros lotes do loteamento urbano em execução que podem, inclusive, não virem à luz, caso o loteamento seja abandonado.

Entretanto, é pacífica a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grade do Sul no sentido de impedir o lançamento individualizado de lotes virtuais, conforme ementas abaixo:

"Ementa: EMBARGOS INFRINGENTES. TRIBUTÁRIO. IPTU E TCL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADAS FORMALMENTE. INVIABILIDADE DO PARCELAMENTO VIRTUAL. Somente após o registro imobiliário do projeto de individualização do imóvel aprovado pelo município é que o IPTU e o TCL poderão incidir sobre cada área individualizada. EMBARGOS ACOLHIDOS. POR MAIORIA. (Embargos Infringentes Nº 70064011992, Primeiro Grupo de Câmaras Cíveis, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em 07/08/2015)

Voto da Relatora:

Acolho os embargos infringentes.

Já tive a oportunidade de me pronunciar a respeito da controvérsia em questão no julgamento da Apelação Cível 70053098547, em cujos autos a parte embargante também controverteu a efetiva existência de unidades fracionadas para fins de incidência autônoma de IPTU e TCL. Referido julgado restou assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS È EXECUÇÃO. IPTU E TCL. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. 1. A incidência do IPTU e da TCL sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. 2. Nos termos do artigo 11, do Regimento de Custas (Lei nº 8.121/82, com a redação dada pela Lei nº 13.471/2010), está a Fazenda Pública isenta do pagamento de custas e emolumentos, devendo, no entanto, arcar com as despesas, salvo as oriundas de Oficial de Justiça, nos termos da ADIn Nº 70038755864. APELAÇÃO DESPROVIDA, POR MAIORIA. SENTENÇA REFORMADA PARCIALMENTE EM REEXAME NECESSÁRIO. (Segunda Câmara Cível, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, j. em 21/05/2014)

No caso concreto, verifica-se que a parte embargante é proprietária do imóvel situado na Estrada Costa Gama 3701, nesta cidade, com matrícula no Registro de Imóveis da 3ª Zona de Porto Alegre sob o 109.760 e inscrição municipal de nº 9177906.

Ao compulsar a matrícula registral do imóvel, observa-se que inexiste qualquer registro acerca da individualização em lotes da área total do terreno, não havendo, portanto, fato gerador a ensejar a cobrança de IPTU e TCL.

É cediço que somente após o registro imobiliário do projeto da individualização do imóvel aprovado pelo Município é que o IPTU e a TCL incidirão sobre cada área individualizada.

De outra parte, na hipótese de o proprietário do imóvel deixar de fazer a competente individualização, sempre poderá a Fazenda Pública aforar ação com vistas à consecução da obrigação de fazer.

Cumpre consignar que para fins de cobrança do IPTU e TCL utiliza-se como fato gerador a matrícula no registro de imóveis, vedado o fracionamento/individualização virtual feito pela municipalidade. 

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA CC/ REPETIÇÃO DE INDÉBITO. IPTU E TCL. LANÇAMENTO SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. Indevido o lançamento do IPTU e TCL sobre unidades autônomas enquanto não houver o registro dos imóveis individualizados na matrícula imobiliária. Precedentes do TJRS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CORREÇÃO MONETÁRIA. LEI 11.960/09. INAPLICABILIDADE. Inaplicáveis as alterações da Lei nº 11.960/09, que deu nova redação ao art. 1º -F da Lei nº 9.494/97 para a correção monetária na repetição de indébito tributário, uma vez que incide, no caso, regramento próprio, devendo ser observado o princípio da especialidade. Precedentes do TJRS e STJ. Manutenção, na hipótese, da aplicação do IGP-M, conforme a sentença. Apelação a que se nega seguimento". (Apelação Cível Nº 70044834331, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Eduardo Zietlow Duro, Julgado em 09/09/2011). 

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE. RELANÇAMENTO TRIBUTÁRIO SOBRE IMÓVEIS NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA INDIVIDUALIZAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL (TERRENO) INDIVISO. FALTA DO REGISTRO DOS IMÓVEIS NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. A incidência do IPTU sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. Jurisprudência desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA". (Apelação Cível Nº 70034078048, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Arno Werlang, Julgado em 28/04/2010) 

"APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. IPTU. RELANÇAMENTO. TERRENO NÃO INDIVIDUALIZADO FORMALMENTE. Somente se mostra possível a incidência do IPTU sobre unidades autônomas após o registro imobiliário do projeto de loteamento ou de desmembramento aprovado pelo Município. Inteligência do artigo 18 da Lei n° 6.766/79. Jurisprudência desta Corte. APELAÇÃO DESPROVIDA". (Apelação Cível Nº 70034529792, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Francisco José Moesch, Julgado em 04/08/2010) 

"DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE. RELANÇAMENTO TRIBUTÁRIO SOBRE IMÓVEL PERTENCENTE A TODO MAIOR INDIVISO. LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. AGRAVO EM JULGAMENTO MONOCRÁTICO DE APELAÇÃO CÍVEL. A incidência do IPTU sobre unidades autônomas somente se mostra possível após o registro do loteamento ou desmembramento aprovado na matrícula imobiliária do imóvel indiviso. Inteligência do art. 18 da Lei nº 6.766/79. Jurisprudência desta Corte. AGRAVO DESPROVIDO." (Agravo Nº 70030963359, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rejane Maria Dias de Castro Bins, Julgado em 30/07/2009) 

"REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. IPTU. LANÇAMENTO. Somente a partir do registro, no ofício imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. MANTIDA A SENTENÇA EM REEXAME NECESSÁRIO". (Reexame Necessário Nº 70022826523, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liselena Schifino Robles Ribeiro, Julgado em 11/02/2008).

"TRIBUTÁRIO. IPTU. LOTEAMENTO. APROVAÇÃO. REGISTRO. EFEITOS. REVISÃO DE LANÇAMENTO. 1. A subdivisão de área em lotes está subordinada à prévia aprovação do projeto pelo Município, que deverá ser registrado no Ofício Imobiliário. 2. Somente a partir do registro, no Ofício Imobiliário, do projeto de loteamento aprovado pelo Município, que deve ser comunicado à Prefeitura, é que o IPTU deixará de incidir sobre toda a área, incidindo sobre cada um dos lotes. Recurso provido". (Apelação Cível Nº 70016428401, Vigésima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, Julgado em 30/11/2006).