Breves considerações sobre a lei 14.309/22, que permite a realização de assembleias e reuniões virtuais de condomínios edilícios e possibilita a sessão permanente de condôminos

Em 8 de março do corrente ano, o presidente da República houve sancionar a lei 14.309/22, a qual autoriza a realização de assembleias de condomínios e respectivas votações por meio virtual ou no formato eletrônico.

A lei em comento, publicada em 9/3/22 no diário oficial da União, resulta do PL 548/19, de autoria da senadora Soraya Thronicke do PSL de Mato Grosso do Sul; referido projeto foi aprovado pelo senado Federal em novembro de 2019 e seguiu para a Câmara; nesta Casa, o texto sofreu alterações, contudo, retornando ao Senado, as propostas de mudança, em sua maioria, foram rechaçadas pelos senadores, haja vista que parcela das modificações propostas pelos deputados federais já havia sido contemplada por MP 1.085/21, como argumentou o relator do substitutivo, senador Flávio Bolsonaro. O Senado houve ainda rejeitar proposta da Câmara na direção da possiblidade dos condomínios restringirem ou até mesmo suspenderem o uso de determinadas áreas comuns dos edifícios durante a pandemia da covid-19.

A novel legislação modifica o CC/02 nas disposições aplicáveis ao condomínio edilício; assim e, doravante, assembleias condominiais, sejam elas de instituição, geral ordinária, geral extraordinária ou especial, assim como reuniões dos colegiados deliberativos, poderão ser realizadas por meio virtual, assegurados aos participantes os mesmos direitos de voto e de voz que poderiam exercer em reuniões de caráter presencial.

Diz assim o texto de lei que quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que obedecidos determinados critérios, os quais deverão se fazer presentes e de forma cumulativa.

Dentre tais requisitos, impõe-se que devam ser indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido.

Tal dispositivo atende a uma antiga demanda dos condomínios edilícios, qual seja: a necessidade de quórum qualificado para proceder a determinados atos de gestão, como é o caso da alteração da convenção de condomínio, que exige, por força de lei, quórum de 2/3, quantitativo este que se apresentava de difícil atendimento, ainda que se pudesse considerar como base de cálculo o conjunto dos condôminos adimplentes.

Doravante, com a nova lei, os gestores condominiais passam a contar com uma nova ferramenta, a qual vinha sendo utilizada, vez ou outra, em empreitadas arriscadas, visto que, na jurisprudência, não eram raros os casos de anulação da assembleia em seguimento ou aberta (permanente), alegando-se violação ao texto legal de regência.

A fixação de um prazo máximo de 60 dias, se apresenta como uma medida de caráter adequado, vez que se nos afigura desarrazoado estabelecer assembleias em sessão permanente protraídas no tempo, sem uma clara delimitação de sua moldura e fronteira temporal, o que poderia importar numa designação de tempo ad infinitum, totalmente imprópria à solução das relevantes demandas, próprias e específicas da gestão condominial.

Outro requisito legal é o de que devam ser expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção, verdadeiro mandado de otimização, que com isso assegura a imprescindível publicidade e transparência que deve nortear as boas práticas de gestão.

Estabelece ainda o novo texto de lei que deva ser lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, devendo ser remetida aos condôminos ausentes, uma vez que a formalização dos atos deliberativos e decisórios se descortina como medida imperativa, à guisa de proporcionar a necessária segurança jurídica, em meio aos atos em continuidade.

Por derradeiro, a nova lei de regência determina que deva ser conferida continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e deva ser a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações, tudo para efeito de consolidar os expedientes documentais que, posteriormente, deverão ser levados a registro, para o fim de gerar efeitos erga omnes, consoante orientação firmada pelo repertório jurisprudencial pátrio.

Importante lembrar que os votos consignados na primeira sessão deverão ficar registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

Ademais, a sessão permanente poderá ser ainda prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da data de sua abertura inicial. Nesse sentido, a nova redação do art. 1.354-A do CC/02:

"A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:
I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade.
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes."

Destarte, ainda que se saiba que tal já se fazia possível antes mesmo da edição desta mais recente lei, ou seja, estavam autorizados os condomínios edilícios a realizar assembleias de forma eletrônica, por não haver vedação expressa nesse sentido no diploma civilista, inova a legislação, desta feita, ao conferir força normativa à convenção condominial, que poderá, mercê de suas especificidades, e observada a realidade condominial de seu entorno, até mesmo vedar a realização de assembleias por meio virtual, nesse caso, restringindo-se, em expressa opção, tão somente às de índole presencial.

De outro lado, não havendo proibição de sua realização no corpo da convenção, e poucas e raras convenções condominiais são as que intentam vedar tal prática, a convocação da reunião assemblear deverá trazer instruções adequadas e claras a respeito de acesso, modos de manifestação e formato de coleta de votos.

A assembleia eletrônica deverá, portanto, acatar às diretrizes próprias de instalação, funcionamento e encerramento previstos no instrumento convocatório, a saber, o edital da assembleia; ademais, as reuniões assembleares poderão ocorrer de forma híbrida, com a presença física e virtual dos condôminos, se este for o intento de seus legítimos signatários.  

A novel legislação ainda estabelece que a reunião assemblear poderá vir a ser suspensa até que seja alcançado o quórum mínimo exigido; por seu turno a assembleia em sessão permanente poderá permanecer aberta pelo limite máximo de 90 dias, observada a exigência de que a deliberação venha a exigir quórum especial em lei previsto, ou em norma de feição convencional, e desde que tal quórum não tenha sido atingido. Não há, contudo, ser olvidado que a sessão contínua ou permanente deverá ser autorizada por decisão da maioria dos condôminos presentes.