Das cautelas do fiador em razão do reconhecimento da penhorabilidade do bem de família pelo STF

Conforme o recente julgamento pelo STF, a tese fixada sob o tema 1.127 da repercussão geral, seguiu o seguinte entendimento:

"O tribunal, por maioria, apreciando o tema 1.127 da repercussão geral, negou provimento ao recurso extraordinário e fixou a seguinte tese: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial".

Diante do entendimento em questão, o fiador deverá ter maior cautela ao indicar o único bem imóvel como garantia de contrato de locação seja residencial ou não residencial, vez que ocorrendo o inadimplemento por parte do locatário, o mesmo responderá solidariamente pela dívida e o bem em questão será penhorado, caso o débito não seja quitado e se não constar o benefício de ordem no contrato.

A definição do bem de família está disposto no artigo 01º da lei 8.009/90: "O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei."

Para resguardar os direitos do fiador é de suma importância que o mencionado benefício de ordem não seja objeto de renúncia, pelo qual o fiador pode exigir que primeiramente o locatário, ora devedor principal, deverá responder com os próprios bens para quitar a dívida, indicando-se, para tanto, os efetivos bens para penhora, conforme preconizado no art. 827 do Código Civil:

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.

Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.

No entanto, o referido benefício não será validado se o contrato apontar a efetiva renúncia, constantes nas 03 (três) hipóteses elencadas no art. 828 do Código Civil, as quais seguem abaixo transcritas:

Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:

I - se ele o renunciou expressamente;

II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

III - se o devedor for insolvente, ou falido.

No mais, o artigo 39 da lei 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato) dispõe que: "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei".

Logo, a fiança só não será prorrogada de maneira automática se constar expressa objeção no contrato, e ocorrendo a prorrogação, fica resguardado a qualquer tempo, a faculdade de exoneração da obrigação, mediante prévia notificação resilitória.

Em relação à exoneração do fiador, o art. 40, inciso X, da referida Lei do Inquilinato, dispõe: "prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador, cabendo ao locador exigir novo fiador ou a substituição efetivada garantia.

Em síntese, trata-se de legislação importante que visa resguardar o equilíbrio contratual nas relações locatícias, mas que poderá ensejar em inequívoco prejuízo ao fiador, que ora deverá adotar as devidas cautelas em relação ao bem de família.