Do pagamento de aluguel durante o exercício de direito de retenção por benfeitorias

O direito de retenção do bem por benfeitorias, nos casos previstos em lei, é tema amplamente conhecido pelos operadores do Direito e pacificado nos Tribunais Superiores.

O dever de pagar pela ocupação do imóvel, no entanto, durante o período de retenção ainda gera discussão. 

A legislação brasileira prevê, em alguns casos, o direito de retenção por benfeitorias do possuidor, mas é silente quanto à obrigatoriedade de pagamento pelo uso do imóvel enquanto esse exerce seu direito de retenção.

A terceira turma do STJ, ao apreciar o recurso especial 1.854.120, proferiu interessante decisão acerca da obrigação do possuidor de pagar pelo uso do bem imóvel enquanto exerce seu direito de retenção por benfeitorias.  

A Ilustre ministra dra. Nancy Andrighi, relatora do processo (na terceira turma do STJ), trouxe a vedação ao enriquecimento sem causa e o princípio da gravitação jurídica, como pano de fundo, para justificar a necessidade de compelir o possuidor a pagar pelo uso do bem imóvel durante o período de retenção das benfeitorias.

No caso, diante da resolução do contrato de compra e venda, levantou-se questionamento quanto à possibilidade ou não de se dispensar o possuidor da obrigação de pagar aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo tempo em que aquele exercesse o seu direito de retenção por benfeitorias investidas no imóvel.

Em apertada síntese, o vendedor alegou que lhe era devida indenização por todo o período de ocupação do imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa, e que o não pagamento impossibilitaria o retorno ao estado anterior ao contrato, com a devida reparação dos prejuízos causados.

Ao analisar o caso, a vara única de Campina Grande do Sul, do Paraná, acatou a tese da construtora e determinou que o possuidor arcasse com a devida contraprestação durante todo o período de ocupação do imóvel, até que fossem indenizadas as benfeitorias e restituída a posse ao proprietário, bem como a compensação dos valores destas com o que restava ser pago.

Entretanto, em sede de recurso de apelação, o TJ/PR decidiu de forma diversa ao dispensar o comprador do pagamento dos aluguéis durante o período em que exercia o direito de retenção.

O órgão colegiado entendeu que o réu (possuidor do bem) deveria ser isento do pagamento de aluguel durante o período que exercesse o direito de retenção.

Por unanimidade, todavia, os excelentíssimos ministros da 3ª turma do STJ entenderam que é incoerente o não pagamento dos aluguéis em virtude do direito de retenção, devendo o mesmo ser pago em sua integralidade pelo tempo em que o imóvel alheio fora usado (tempo de permanência). 

A ministra relatora explicou que as benfeitorias realizadas pelo possuidor direito, a fim de conservá-lo - impedir que se percaou deixá-lo mais agradável -, acompanham o imóvel e podem passar ao patrimônio do proprietário ao final da relação jurídica. 

Explicou, ainda, que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização em virtude das benfeitorias necessárias e úteis empreendidas pelo comprador, sendo obrigado a devolvê-lo até que seu crédito, referente a tais benfeitorias, seja satisfeito na forma do art. 1.219 do CC/02.

O julgado assevera que o pagamento dos aluguéis deve ser realizado na integralidade do tempo de permanência no imóvel alheio, sob pena de deparar-se com o vedado enriquecimento sem causa. 

Além disso, sustentou que o direito de retenção por benfeitorias não poderia isentar o comprador de pagar ao vendedor o valor devido pelo uso e fruição do bem. E, que tal retenção é por tempo determinado e terminável.

Salientou que o direito de retenção não é absoluto.

Ao contrário. É limitado aos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias realizadas e compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio, independente da aferição da boa-fé do adquirente na posse do imóvel. 

Concluímos, sob essa ótica, que o direito de retenção não é absoluto, mas limitado aos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias e compensado com o montante devido pela ocupação, mesmo durante o período do exercício do direito de retenção.