Retenção de caução locatícia concedida ao locatário. O que posso fazer?

INTRODUÇÃO

É de conhecimento comum, que a caução de aluguel, nada mais é que uma garantia em espécie dada ao proprietário pelo inquilino, cuja finalidade é proteger o proprietário do imóvel locado de eventuais danos que possam ser ocasionados ao imóvel, ou até mesmo da inadimplência do aluguel.

Esse artigo possui o objetivo de esclarecer as possibilidades do pedido de retenção da caução concedida ao locatório.

Sendo assim, veremos quando cabe o pedido de retenção, como também como ele pode ser solicitado e se possui algum prazo para rever esse direito.

Vale mencionar que, que a lei 8.245/91 é conhecida como a lei do Inquilinato e ela que regulamenta essa relação jurídica contratual, declamando obrigações e direitos para ambas as partes envolvidas no contrato.

O QUE É A CAUÇÃO E COMO FUNCIONA?

Bom, em regra geral, a caução é garantia dada ao proprietário do imóvel, que esteja o locando, para preservar futuros danos que possam ser ocasionados no seu bem, ou quando houver inadimplência por parte do locatório nos valores mensais do aluguel.

Sendo assim, por se tratar de uma garantia, esse valor é devolvido ao locatário quando a relação contratual chega ao fim, ou seja, o contrato das partes vence, e consequentemente não há o que se falar em relação e muito menos em obrigações e direitos das partes.

A devolução da caução não tem um prazo determinado por lei, mas como regra geral, quando finda a relação contratual e é realizada a vistoria do imóvel, ficando certificado que o imóvel se encontra do jeitinho que deveria estar, bem como não há qualquer atraso mensal sob o valor do aluguel, essa garantia é devolvida.

PRINCIPAIS POSSIBILIDADES QUE A CAUÇÃO PODE SER UTILIZADA

Por lei, não se pode exigir do locador que a caução entregue como garantia da relação contratual firmada seja para fins de futuros descontos de alugueis.

Ou seja, o inquilino não poderá exigir do proprietário que esse valor seja um adiantamento de aluguel por exemplo.

A caução é garantia para evitar possíveis problemas ao locatário, respaldando-o de ficar no prejuízo por quebra contratual e irresponsabilidade do locador.

Sendo assim, somente poderá utilizar a caução após a devolução das chaves e mediante a avaliação de possíveis débitos do inquilino, como IPTU, aluguel, ou de danos no bem imóvel.

A garantia está pautada no art. 38º, §2º da lei do inquilinato, e o art. 39º, subsequente, determinam como a caução deverá ser utilizada:

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

PODE O PROPRIETÁRIO RETER GARANTIA PRESTADA NO INÍCIO DO CONTRATO COMPENSANDO O DESCONTO DO ALUGUEL?

Enfim, chegamos ao principal tema de artigo: O proprietário com o fim da relação contratual, pode não devolver a garantia da caução para o inquilino com desculpa que sob ele foi concedido desconto no valor mensal do aluguel?

Recentemente, com os efeitos ocasionados pela pandemia da COVID-19 o desconto de aluguel foi uma obrigatoriedade concedida por lei, visando suprir os danos financeiros e econômicos sofridos pela população brasileira.

Mediante isso, começou a surgir questionamento dos proprietários em relação a reter a caução para si, em função dos descontos imprevistos e concedidos pela Lei brasileira.

Mas, vamos ao que de fato interessa. Nessa situação tudo vai depender do que ficou acordado entre as partes na hora da realização do contrato.

Se não houver qualquer acordo contratual que firme esse compromisso, a resposta é não. O locador não pode por livre e espontânea vontade manifestar e requerer a caução para suprir o desconto concedido em decorrer.

Isso só será de fato permitido, se ambas as partes concordarem com isso, ou seja, o inquilino também deve concordar na possibilidade de o proprietário reter esse valor em face do desconto de aluguel concedido.

Descumprindo qualquer das hipóteses acimas mencionadas, poderá ambos buscarem pelos seus direitos que forem devidamente violados.

CONCLUSÃO

O presente artigo teve a finalidade de fazer o leitor compreender a respeito da caução que é adquirida mediante a formalização do contrato de aluguel.

Buscou também explicar em quais as hipóteses a caução podem ser retidas, bem como e quando deve ser retida e não devolvida ao inquilino.

Além disso, trouxe como foco um questionamento bem recente e que surgiu após os efeitos causados pela pandemia do Novo Coronavírus: A possibilidade reter a caução após a concessão do desconto de aluguel prevista e em obrigatoriedade pela legislação brasileira.