Loteamento e a diferença com os demais tipos de parcelamento do solo urbano

1. Loteamento

Loteamento consiste na divisão do terreno urbano em lotes para fins de comercialização e edificação, resultando na abertura de novas ruas ou no prolongamento das existentes, com a destinação de áreas públicas ao Município para instalação de equipamentos urbanos, equipamentos comunitários e espaços livres, respeitando os critérios estabelecidos na lei 6.766/79 e na legislação municipal. Difere do desmembramento, que é a simples divisão do terreno em lotes, com aproveitamento das vias públicas existentes.

O loteamento pressupõe a existência de uma gleba, a divisão dessa gleba em lotes, a destinação destes lotes para a edificação e a abertura de logradouro público. A gleba é toda área em que se pode, nos termos do artigo 3º, da lei 6.766/79, ser parcelada e os lotes, resultado de sua divisão, deverão ter ao menos uma frente para via pública, podendo ser mais de uma, nos casos das esquinas ou aqueles que dão fundos para outra rua. O resultado do parcelamento há de ser destinado a edificação residencial, comercial, industrial ou, ainda, a uma função de lazer.

1.1. Diferença entre loteamento e desmembramento

A principal diferença entre loteamento e desmembramento está na abertura de vias públicas. O loteamento é caracterizado pela divisão do terreno com a abertura de novas ruas ou o prolongamento de ruas existentes. Já o desmembramento não resultará na abertura de qualquer rua, pois deverá aproveitar o sistema viário existente.

1.2. Diferença entre loteamento e condomínio de lotes

No loteamento, constará do projeto, a abertura de ruas ou o prolongamento das ruas existentes, que constituem áreas com destinação pública. O sistema viário do loteamento será de domínio público municipal. No condomínio de lotes, embora o projeto também apresente um arruamento interno, essas ruas permanecem no domínio "comum" dos condôminos, não sendo destinadas ao domínio público. No loteamento as ruas são públicas. No condomínio de lotes as ruas são particulares.

1.3. Diferença entre loteamento comum e loteamento de acesso controlado

O loteamento de acesso controlado é uma forma especial de implantação do loteamento urbano. Era conhecido antigamente como loteamento fechado. Enquanto no loteamento urbano comum as áreas de domínio público, incluindo as ruas, podem ser usadas por todas as pessoas, livremente, no loteamento de acesso controlado somente as pessoas identificadas, moradoras ou não, é que podem ter acesso as áreas de domínio público. O loteamento de acesso controlado era conhecido no passado como loteamento fechado

1.4. Diferença entre loteamento de acesso controlado e condomínio de lotes

O "loteamento de acesso controlado" é um típico loteamento, que possui ruas e áreas públicas, tendo o acesso ao seu interior controlado por uma portaria, em que qualquer pessoa, moradora ou não, pode entrar, desde que se identifique. Já o "condomínio de lotes", que possui ruas particulares, de propriedade dos condôminos, também tem acesso controlado, mas nele somente poderão entrar os próprios moradores e as pessoas por eles autorizadas.

1.5. Requisitos

Os loteamentos devem cumprir os requisitos impostos pela lei 6.766/79, bem como pela legislação municipal que regulamente os padrões urbanísticos e edilícios e o procedimento administrativo de licenciamento.

São requisitos que devem estar presentes na iniciativa, no projeto e na sua análise: a) estar localizado em zona urbana, zona de expansão urbana ou zona de urbanização específica; b) apresentar o projeto de loteamento o cronograma para execução das obras de infraestrutura básica, a destinação das áreas de domínio público, a demarcação das áreas não edificáveis e o desenho e descrição técnica dos lotes; c) ficar demonstrado que o loteamento é viável técnica e economicamente para o Município (isto é, que o sistema público suporta o abastecimento de água, coleta e tratamento de esgoto, iluminação, coleta de lixo e custeio de toda a manutenção após a entrega do empreendimento).