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A lei 14.382/22 e a desburocratização para a compra de imóveis

As modificações trazidas pela lei 14.382/22 são, diante de todo o exposto, de grande importância para o direito imobiliário brasileiro.

quinta-feira, 9 de março de 2023

Atualizado às 07:52

Se você já esteve envolvido em uma operação de compra e venda de imóvel no Brasil, seja como vendedor ou como comprador, certamente enfrentou demasiada burocracia até a conclusão do negócio, e sabe que o processo muitas vezes pode se tornar bastante desgastante.

Para a segurança dos envolvidos nesse tipo de operação, sempre foi fundamental, especialmente antes da promulgação da lei 14.382/22, restar comprovado que o imóvel objeto das tratativas não está sujeito a quaisquer problemáticas que possam prejudicar o comprador, tais como dívidas trabalhistas e tributárias.

A compra de um imóvel geralmente envolve, por isso, ao menos até o advento da nova lei, um cuidadoso e burocrático processo de auditoria especialmente pelo comprador, que deve providenciar vários tipos de certidões do imóvel e do vendedor, tudo para que o negócio jurídico seja concluído de modo seguro e para que ele tenha minimizado o risco de arcar com dívidas e/ou quaisquer ônus que possam acompanhar o imóvel.

Em julho de 2022, com o intuito de, dentre várias outras matérias, desburocratizar o processo de compra e venda de imóveis no Brasil, foi promulgada a lei 14.382/22, que alterou o art. 54 da lei 13.097/15, reduzindo a quantidade de certidões emitidas pelo comprador do imóvel, bem como mitigando o risco do comprador ser responsabilizado por dívidas anteriores do vendedor.

Nesse sentido, deixam de serem necessárias todas aquelas certidões negativas anteriormente exigidas para a compra de um imóvel, que envolvem tanto as esferas federal, estadual e municipal, e são relacionadas às pendências nos âmbitos criminal, tributário, cível, trabalhista e de família. Com as alterações trazidas pela lei em questão, continua sendo exigida somente a comprovação do pagamento do imposto devido em razão da operação, bem como a apresentação da certidão de matrícula do imóvel, para confirmar a propriedade do bem e demonstrar a inexistência ou mesmo a existência de ônus reais e eventuais restrições sobre o imóvel.

Mas se não serão mais exigidas todas aquelas certidões negativas e análises de eventuais pendências relacionadas ao imóvel e ao vendedor, de que modo o comprador poderá se sentir seguro para concluir a compra de um imóvel?

A nova lei modificou o §1º do art. 54 da lei 13.097/15, de modo a indicar que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes na matrícula do imóvel ao terceiro de boa-fé que o adquirir. A alteração pretende, dessa maneira, evitar as discussões judiciais entre os credores do anterior proprietário do imóvel e o comprador, dando ao último mais segurança na aquisição do bem, já que não poderá mais ser responsabilizado por dívidas e/ou quaisquer ônus que não estejam registrados na matrícula do imóvel.

As modificações trazidas pela lei 14.382/22 são, diante de todo o exposto, de grande importância para o direito imobiliário brasileiro, pois desburocratiza o processo de compra de imóveis e, consequentemente, reduz o tempo para a sua conclusão, além de proporcionar mais segurança ao comprador, que não poderá ser responsabilizado por pendências não indicadas na referida matrícula.

José Silvano Garcia Junior

José Silvano Garcia Junior

Advogado no Braga & Garbelotti - Consultores Jurídicos e Advogados.

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