A desapropriação e a justa indenização: garantias ao expropriado e ao mero possuidor

Apesar do poder estatal de desapropriar, existem limitações impostas pela CF/88 para proteger os proprietários e mero possuidores. Entre elas, a mais importante é a garantia de uma justa e prévia indenização ao expropriado, que deve ser paga em dinheiro, exceto nos casos previstos na própria Constituição.

Esse direito à indenização equitativa protege os cidadãos contra ações governamentais arbitrárias e preserva o equilíbrio socioeconômico, mitigando a transferência compulsória da propriedade privada para o domínio público.

Princípio da justa indenização

O princípio da justa indenização é um dos pilares do Direito Imobiliário e do Direito Constitucional. Sua origem remonta aos primórdios do direito romano, onde já se entendia que a tomada de propriedade privada pelo Estado exigia uma compensação adequada.

No Brasil, essa garantia é assegurada pela Constituição Federal de 1988, que em seu artigo 5º, inciso XXIV, estabelece que "a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro". Este princípio é ratificado e detalhado na Lei de Desapropriação (Lei nº 3.365/41).

A garantia da justa indenização tem dois objetivos principais. Primeiro, garante a segurança jurídica do expropriado, permitindo-lhe contestar o valor da indenização se considerar que não reflete adequadamente o valor de mercado do imóvel. Isso é crucial para proteger os direitos de proprietários e possuidores frente ao poder expropriatório do Estado.

Segundo, serve como instrumento de justiça social. A indenização tem a função de mitigar os impactos da desapropriação, compensando o expropriado pela perda do imóvel. Trata-se, portanto, de um mecanismo essencial para evitar a marginalização econômica dos expropriados e garantir uma distribuição mais equitativa dos custos sociais da desapropriação.

Para que a indenização seja considerada "justa", é necessário que ela corresponda ao valor de mercado do imóvel no momento da desapropriação. Para determinar esse valor, é realizada uma avaliação por um perito especializado, que leva em conta uma série de fatores, como a localização do imóvel, suas características, seu estado de conservação, sua finalidade, entre outros aspectos.

Dessa forma, a garantia de uma justa indenização é uma condição fundamental para a legitimidade do processo de desapropriação, e um importante mecanismo de proteção dos direitos dos cidadãos frente ao poder expropriatório do Estado.

Contestação da indenização

Apesar da Constituição Federal assegurar a justa e prévia indenização ao expropriado, o valor da indenização pode, em alguns casos, ser objeto de discordância. Isso pode ocorrer quando o expropriado acredita que a quantia oferecida pelo Poder Público não corresponde ao valor real de mercado do imóvel.

Nesses casos, o expropriado tem o direito de contestar o valor da indenização, buscando um valor mais próximo ao preço de mercado do bem. O instrumento jurídico mais comum para contestar o valor da indenização é a Ação de Revisão de Indenização, cuja finalidade é buscar a revisão da quantia estabelecida pelo Estado. Esse procedimento é regulado pelo Decreto-Lei nº 3.365/41, que estabelece que qualquer das partes pode promover a ação para a fixação judicial do valor da indenização (art. 15).

A Ação de Revisão de Indenização deve ser embasada em uma avaliação técnica do imóvel, realizada por um perito especializado. A perícia deverá levar em consideração diversos fatores, tais como: o uso do imóvel, sua localização, área, valor de mercado, benfeitorias existentes, dentre outros.

Cabe ressaltar que o ônus da prova no processo de revisão de indenização recai sobre o expropriado, que deve demonstrar que o valor oferecido é inferior ao preço de mercado do imóvel. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se mostrado favorável à revisão da indenização, desde que devidamente comprovada a desproporção entre o valor pago e o valor real do imóvel.

Portanto, a contestação da indenização é um direito do expropriado e um importante mecanismo de defesa em processos de desapropriação. No entanto, é fundamental que o expropriado busque o auxílio de um profissional especializado em direito imobiliário para orientação e acompanhamento durante todo o processo.

Prévia Indenização

A garantia de prévia indenização em caso de desapropriação é um dos pilares da segurança jurídica no direito imobiliário brasileiro. A Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XXIV, determina que a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, será precedida de justa e prévia indenização em dinheiro.

Essa exigência se traduz no pagamento ao expropriado do valor correspondente ao bem antes da efetiva transmissão da propriedade ao Poder Público. Em outras palavras, a posse do bem só pode ser transferida após a indenização ter sido paga ao expropriado.

Isso é de extrema importância para garantir a segurança jurídica do expropriado, uma vez que o impede de ser privado de seu bem sem a devida compensação. Tal garantia visa proteger o indivíduo contra possíveis arbitrariedades ou abusos de poder por parte do Estado, assegurando que o direito de propriedade seja respeitado.

Além disso, é importante ressaltar que a justa e prévia indenização deve corresponder ao valor de mercado do imóvel no momento da desapropriação, não no momento em que o processo de desapropriação foi iniciado. Isso é relevante, pois o valor do imóvel pode variar significativamente ao longo do tempo, especialmente se o processo de desapropriação for longo.

A garantia de prévia indenização representa, portanto, um importante mecanismo de equilíbrio no processo de desapropriação, visando assegurar que o expropriado seja adequadamente compensado pela perda de seu bem.

Direitos do mero possuidor na desapropriação

O princípio da justa indenização estabelece que todos os que sofrem com a desapropriação, seja o proprietário titular ou o mero possuidor do imóvel, devem ser devidamente indenizados. No direito brasileiro, há uma clara distinção entre a figura do proprietário - aquele que detém o título de propriedade - e o mero possuidor - aquele que, mesmo sem título, exerce de fato o poder sobre o imóvel.

A lei de Desapropriação (lei 3.365/41) não faz distinção entre o proprietário e o mero possuidor. O art. 34 estabelece que "a indenização será devida não só ao proprietário (dominus), como ao titular de um direito real sobre a coisa, ou a quem comprovadamente estiver na posse do imóvel desapropriado". Assim, o mero possuidor que sofre a desapropriação tem o direito de ser indenizado.

Além disso, a própria Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII, garante o direito de propriedade, que deve ser entendido em um sentido amplo, abarcando também a posse. Por esse motivo, mesmo aqueles que não possuem o título de propriedade, mas exercem o poder fático sobre o imóvel, têm direito à justa e prévia indenização em caso de desapropriação.

Assim, é inegável a proteção jurídica do mero possuidor em casos de desapropriação. Esta é uma garantia essencial para assegurar que ninguém seja despojado de suas posses sem a devida compensação, resguardando a função social da propriedade e o direito de todos os cidadãos.

Conclusão

O processo de desapropriação, como um instrumento indispensável do Poder Público para a realização da função social da propriedade, cumpre um papel vital no equilíbrio entre o direito individual à propriedade e o interesse coletivo. No entanto, é imperativo que sejam respeitados os direitos do expropriado, principalmente o de receber uma indenização justa e prévia.