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Se você comprou um imóvel nos últimos 5 anos, você precisa ler esse artigo

Descubra como a recente decisão do STJ está afetando o modo como o ITBI é calculado e o que isso significa para você como proprietário que adquiriu um imóvel nos últimos cinco anos.

segunda-feira, 18 de setembro de 2023

Atualizado às 15:04

Já não é mais novidade o tema 1.113 do STJ, onde ficou definido que a base de cálculo do ITBI, deve levar em consideração o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, sendo que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Somente podendo ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, não podendo o Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Assim como vários contribuintes já estão ajuizando ações para cobrar do fisco a restituição dos valores pagos a maior1, diante da avaliação "superfaturada" do fisco em utilizar uma base de cálculo que não tenha sido o valor do negócio realizado, ressaltando que o fisco não pode partir da presunção de má-fé do contribuinte e simplesmente adotar base de cálculo expressivamente superior ao valor da transação, fazendo-o mediante avaliação unilateral e genérica, desprovida de critérios objetivos. O fisco também tem adotado medidas contra o contribuinte exigindo a "diferença" dos valores que teria o contribuinte deixado de recolher aos cofres públicos.

É claro que já era de se esperar que assim como o consumidor que não pretende sair lesado dessa operação, o fisco também não ficaria para trás, ainda mais o ITBI, que entre 1/1/23 a 11/9/23, arrecadou a bagatela aproximada de 10 bilhões e 700 milhões de reais2.

Muito embora seja autorizado o fisco mediante procedimento próprio apurar a real base de cálculo do ITBI, o fisco não pode a bel-prazer instaurar tal procedimento sem conferir ao contribuinte o direito de exercer o contraditório e a ampla defesa3, além disso, o procedimento administrativo só pode ser instaurado nos casos previstos no artigo 148 do CTN4, e precisa ficar demonstrado os parâmetros por ele utilizado na quantificação na base de cálculo.

Cabe lembrar que eventual inscrição do nome do contribuinte no CADIN, e junto ao Cartório de Protesto competente, pode gerar indenização por danos morais, sendo que nesses casos é desnecessária a efetiva comprovação pelo contribuinte do dano efetivo, uma vez que, trata-se de dano presumido5.

Este é um momento crítico para os proprietários que adquiriram um imóvel nos últimos cinco anos, pois as implicações da decisão do STJ estão sendo sentidas tanto pelos contribuintes quanto pelo fisco. Certifique-se de entender seus direitos e obrigações quando se trata do ITBI e busque aconselhamento jurídico, se necessário, para proteger seus interesses.

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1 https://www.gabrielmazarin.com.br/veja-se-voce-tem-direito-a-restituicao-do-itbi

2 https://impostometro.com.br

3 CF/88: Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: LV - aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;

4 lei 5.172/66: Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

5 AgRg no Ag 1192721/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/10, DJe 16/12/10;

Gabriel Mazarin Mendonça

Gabriel Mazarin Mendonça

Advogado no Distrito Federal. Diretor Adjunto no Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM/DF. Pós graduado em Processo Civil - IDP e Direito Imobiliário.

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