Locação de imóveis por airbnb: até que ponto vai o poder de restrição do condomínio?

O número de brasileiros interessados em plataformas digitais para locação de seus imóveis está em constante crescimento.  De acordo com o Airbnb, maior plataforma de acomodação por curta temporada do mundo, houve um aumento de mais de 50% em novos anfitriões no 2º trimestre de 2022. São mais de 220 mil anúncios no Brasil, de casas inteiras a quartos.

Isso mostra uma procura incessante dos proprietários de imóveis em obterem uma renda extra, proporcionando o acolhimento de diferentes pessoas em suas propriedades. São inquilinos temporários, em sua maioria desconhecidos, que tramitam não apenas no imóvel do anfitrião, mas nas áreas comuns dos prédios, o que pode causar certa insegurança e desconforto por parte dos moradores. Diante disto, uma questão muito importante de ser discutida é se o condomínio pode ou não impedir a locação por Airbnb.

A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei do Inquilinato (lei 8.245/91) que prevê duas situações de locação: a locação típica (mais de 90 dias) e locação por temporada (até 90 dias). Há quem defenda que a locação por Airbnb se encaixa na segunda opção e, portanto, não há qualquer problema na modalidade. Porém, tanto a locação típica quanto a locação por temporada são reguladas pelo Código Civil ou legislação específica, o que abre controvérsia.

Em 2021, o STJ decidiu que condomínios podem proibir moradores de locarem os imóveis por meio do site Airbnb, desde que haja previsão expressa de destinação residencial das unidades em sua convenção. De acordo com o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem - distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Porém, diante de um mercado imobiliário instável e a inviabilidade do aluguel permanente, é justo fechar as portas para que o proprietário procure formas rentáveis de usufruir do seu imóvel? Assim questionam aqueles que são favoráveis à locação do imóvel por Airbnb. O argumento é que ao impedir a locação temporária do imóvel, o condomínio estaria ferindo o Direito de Propriedade, fugindo, inclusive, de sua responsabilidade de adotar mecanismos que garantam a segurança dos moradores, como plataformas de cadastramento na portaria e vigilância.

Independente da opinião de cada proprietário, é importante lembrarmos que o coletivo transcende o individual e a posição do condomínio é soberana. Conforme decidido pelo STJ, o condomínio pode sim proibir a locação das unidades por meios digitais como o Airbnb, expressando esta proibição em sua convenção. Mas esta não é uma proibição que valha para todos os condomínios horizontais e verticais. Cada convenção deve explicitar se a locação é ou não permitida. Utilizar a modalidade sem a permissão pode gerar multas administrativas e, inclusive, processos jurídicos.

O mais comum é que residenciais mais antigos não tenham em sua convenção essas especificações. Para mudar este cenário, são necessários dois procedimentos: alterar a destinação do imóvel para comercial e realizar uma assembleia com a aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos concordando com a locação de apartamentos via aplicativos digitais.

Esta é uma decisão que precisa de um estudo e muito diálogo entre condomínio e moradores, com a presença de assessoria especializada, que levantará os pontos positivos e negativos da modalidade. É preciso estar ciente das mudanças físicas e sociais que ela acarreta e preparar todos os moradores para lidarem de forma harmoniosa e respeitosa com os possíveis locatários.

Se ter uma propriedade em um local que aceite este tipo de negociação for essencial, a sugestão é adquirir imóveis em residenciais que já possuam em sua convenção esta liberação. Inclusive, já existem, hoje, no mercado, empreendimentos especializados em locação por plataformas digitais, investimento que, com o avanço exponencial do mercado, provavelmente renderá bons frutos financeiros.