Reforma tributária 15: Reabilitação urbana de zonas históricas

A reforma tributária do consumo, conforme a LC 214/25, vai beneficiar o setor industrial e onerar o setor de serviços, que era subtributado até então.

O serviço de construção civil tem variação de 2% a 5% de ISS, a depender da alíquota local. Com a nova lei, essa alíquota vai aumentar consideravelmente, podendo chegar a 28%, segundo estimativas prévias da Superintendência Extraordinária da reforma tributária.

Entretanto, a incidência do ISS atual é cumulativa e não deduz praticamente nada dos custos da atividade de construção civil. Na reforma tributária, com a não cumulatividade plena, todas as aquisições ao longo da cadeia poderão ser descontadas. Portanto, a precificação dos serviços de engenharia precisará ser reavaliada.

O legislador trouxe duas hipóteses de redução das alíquotas no caso da construção civil: o incentivo para recuperação de zonas históricas e o redutor social. Hoje, vou tratar somente das zonas históricas.

1. Incentivo fiscal para zonas históricas

A redução prevista no art. 158 da LC 214/25 prevê a redução em 60% das alíquotas do IBS e da CBS sobre operações relacionadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos municípios ou do Distrito Federal, a serem delimitadas por lei municipal ou distrital.

Na hipótese de locação de imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 anos, contado da data de expedição do habite-se, a redução pode chegar a 80%.

A reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística dos municípios tem por objetivo a preservação patrimonial, a qualificação de espaços públicos, a recuperação de áreas habitacionais, a restauração de imóveis e melhorias na infraestrutura urbana e de mobilidade.

2. O porto digital

O porto digital é um parque tecnológico urbano que reúne iniciativas de governo, academia e empresas. É um dos principais ambientes de inovação do país, com destaque para as áreas de TIC - Tecnologia da Informação e Comunicação e economia criativa.

Criado pela lei 17.244/06 da cidade do Recife, Pernambuco, o programa de incentivo ao porto digital é um programa que oferece benefícios fiscais a empresas que se instalem no porto digital e desenvolvam determinadas atividades.

De acordo com a nova lei e a CF/88, os Estados e o Distrito Federal considerarão, entre os objetivos das suas zonas históricas e áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, o estímulo à instalação de empresas no local e ao desenvolvimento da atividade econômica. Dentro dessa hipótese, temos a experiência do porto digital, que fica no Recife antigo e pode vir a beneficiar o conjunto de empresas que se instalaram ao longo dos anos e que hoje têm incentivo fiscal.

3. Procedimentos para gozo dos benefícios

Para ser reconhecida como área apta a receber as deduções, será necessário que os municípios apresentem à Comissão Tripartite projetos de desenvolvimento econômico e social das respectivas áreas de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana e das zonas históricas.

De acordo com o art. 161, a Comissão Tripartite, responsável pela análise dos projetos, será composta de: I - 2 representantes do Ministério das Cidades; II - 2 representantes do Ministério da Fazenda; III - 4 representantes do Comitê Gestor do IBS, dos quais 2 oriundos de representação dos Estados ou do Distrito Federal e 2 oriundos de representação dos municípios ou do Distrito Federal.

4. Observemos as restrições

O benefício alcançará as seguintes operações:

Art. 162. O benefício de que trata o art. 158 restringir-se-á aos projetos aprovados conforme o art. 163 desta Lei Complementar e alcançará as seguintes operações:

I - prestação de serviços de elaboração de projetos arquitetônicos, urbanísticos, paisagísticos, ambientais, ecológicos, de engenharia, de infraestruturas e de mitigação de riscos e seus correspondentes projetos executivos;

II - prestação de serviços de execução por administração, gerenciamento, coordenação, empreitada ou subempreitada de construção civil, de todas as obras e serviços de edificações e de urbanização, de infraestruturas e outras obras semelhantes, inclusive serviços auxiliares ou complementares típicos da construção civil;

III - prestação de serviços de reparação, restauração, conservação e reforma de imóveis;

IV - prestação de serviços relativos a:

a) engenharia, topografia, mapeamentos e escaneamentos digitais, modelagens digitais, maquetes, sondagem, fundações, geologia, urbanismo, manutenção, performance ambiental, eficiência climática, limpeza, meio ambiente e saneamento; e

b) projetos complementares de instalações elétricas e hidráulicas, de prevenção e combate a incêndio e estruturais;

V - primeira alienação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas feita pelo proprietário no prazo de até 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se;

VI - locação dos imóveis localizados nas zonas reabilitadas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contado da data de expedição do habite-se.

Parágrafo único. Os serviços mencionados nos incisos I a IV do caput deste artigo farão jus ao benefício até o prazo de conclusão previsto no projeto aprovado.

Deveremos aguardar a edição, de acordo com o art. 163, de lei ordinária Federal que estabelecerá: I - os conceitos de preservação, recuperação, reconversão e reabilitação urbana; II - a vinculação institucional e as competências da Comissão Tripartite; III - os critérios para aprovação dos projetos apresentados à Comissão Tripartite; e IV - a governança a ser adotada para recebimento e avaliação dos projetos.

5. Em resposta

Essa semana, um amigo que tem empresa instalada no porto digital me indagou sobre a continuidade do benefício fiscal de 2% do ISS concedido pela prefeitura do Recife. Informei que não há fundo de compensação para o ISS, como existe para o ICMS, de acordo com a EC 132/23. Observemos que as normas explicadas acima tratam de instalações e beneficiam somente os serviços de engenharia prestados sobre imóveis situados nos locais de recuperação históricas e/ou urbanísticas. Seria uma tese jurídica?

A inexistência de benefícios sobre o IBS/CBS, exceto nas hipóteses da LC 214/25, não impede outros benefícios através de IPTU e ITBI. De qualquer forma, vai impor que os municípios e Estados se reinventem nos próximos anos, considerando as aptidões locais e as demandas de serviços.