Fraude à execução não se presume: TST reforça proteção ao comprador de boa-fé

O TST confirmou um princípio essencial para o mercado imobiliário: a segurança de quem adquire um imóvel confiando na matrícula, livre de registros que indiquem restrições.

A controvérsia envolvia a venda de um bem durante o curso de uma execução. O comprador, um terceiro que não fazia parte da ação, adquiriu o imóvel sem que houvesse qualquer registro de penhora. Apesar disso, instâncias anteriores apontaram possível fraude à execução.

O TST, no entanto, corrigiu o entendimento. A Corte reconheceu que, na ausência de penhora averbada e sem demonstração de má-fé, a alienação é válida. O adquirente não pode ser penalizado por algo que não constava da matrícula e do qual não tinha conhecimento.

Essa compreensão não é nova. Ela reproduz o que já dispõe a súmula 375 do STJ, que estabelece como requisitos para a configuração da fraude à execução o registro da constrição ou a prova clara da má-fé do terceiro.

Além disso, o CPC reforça essa lógica. O art. 828 permite ao credor averbar a existência da execução nos registros públicos. Feito isso, qualquer alienação posterior pode ser considerada presumidamente fraudulenta. Não feito, o ônus da prova recai sobre quem alega a fraude.

Na prática, o recado é simples: não se pode imputar fraude a quem adquire de boa-fé, confiando na matrícula sem qualquer ônus aparente.

A decisão também se apoia na lei 13.097/15, cujo art. 54 fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula. Segundo esse dispositivo, o adquirente de boa-fé só pode ser afetado por situações jurídicas que estejam formalmente registradas.

Essa diretriz visa proteger o fluxo negocial e evitar que negócios legítimos sejam invalidados por litígios ocultos. O que está fora da matrícula, via de regra, não alcança o terceiro de boa-fé.

O TST, ao aplicar essa interpretação, contribui para a segurança jurídica nas transações patrimoniais. Em vez de inovar, apenas reafirmou a lógica já estabelecida pela jurisprudência e pela legislação vigente.

Trata-se, portanto, de mais um marco no fortalecimento da confiança no sistema registral e no equilíbrio entre o direito do credor e a proteção ao adquirente diligente.

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TST - Recurso de Revista nº 10871-09.2018.5.15.0134. (1ª Turma, Rel. Min. Hugo Carlos Scheuermann, julgado em 26/03/2025).