Autorização de residência por investimento imobiliário: Requisitos e recomendações jurídicas

A RN 36, de 9 de outubro de 2018, do CNIg - Conselho Nacional de Imigração, alterada pela RN 46 de 8 de agosto de 2022, estabelece os critérios para a concessão de autorização de residência a estrangeiros que realizem investimentos imobiliários no Brasil com recursos próprios de origem externa. Essa modalidade visa atrair capital estrangeiro para o desenvolvimento econômico e geração de empregos no país.

Para que o pedido de residência seja aceito, o investidor deve comprovar a aquisição de bens imóveis localizados em área urbana, totalizando valor igual ou superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). No entanto, para imóveis situados nas regiões Norte e Nordeste, esse valor pode ser reduzido em até 30%, conforme previsto no §1º do art. 2º da resolução. É importante destacar que o interessado pode comprovar o investimento por meio da aquisição de mais de um imóvel, desde que a soma dos valores atenda ao montante mínimo exigido.

O prazo inicial da autorização de residência será de 4 (quatro) anos, podendo ser requerida a residência por prazo indeterminado após os primeiros 4 (quatro) anos, desde que mantido o fundamento que embasou a concessão da autorização de residência, nesse caso a manutenção do investimento imobiliário, a ser constatado durante a constância do prazo determinado ou indeterminado, conforme o caso, e que o estrangeiro beneficiado com a autorização de residência permaneça fisicamente no Brasil por, pelo menos, 14 (quatorze) dias, consecutivos ou não, em cada período de 2 (dois) anos, contados a partir da data de registro na Polícia Federal.

Note que, a cessação do fundamento que embasou a concessão da autorização de residência, será causa de decretação de sua perda, nos termos do art. 135, I, do decreto 9.199, de 2017.

Da mesma forma, o descumprimento dos períodos de permanência do estrangeiro no Brasil, como mencionados acima, poderá ensejar o cancelamento de sua autorização de residência.

Antes de formalizar o pedido de residência, no entanto, é altamente recomendável que o investidor realize uma auditoria legal (due diligence) detalhada do imóvel que pretenda adquirir e de seus proprietários, para confirmar a regularidade do imóvel, incluindo sua situação fiscal e tributária, e seu histórico de titularidade.

Essa abordagem preventiva visa mitigar riscos jurídicos e assegurar que o imóvel esteja em conformidade com a legislação brasileira, proporcionando maior segurança ao investidor e facilitando o processo de concessão da autorização de residência.

Documentação necessária para a autorização de residência

O pedido de autorização de residência prévia, para fins de concessão do visto temporário, será analisado mediante a apresentação dos seguintes documentos:

Para imóveis construídos:

• Registro geral do imóvel, atestando a propriedade do bem imóvel, livre de ônus ou encargos; e
• Declaração de instituição de crédito autorizada ou registrada em território nacional junto ao Banco Central do Brasil, atestando a transferência internacional de capital para a aquisição do bem imóvel.

Para imóveis em construção:

• Contrato de promessa de compra e venda do imóvel, devidamente registrado no Registro de Imóveis competente;
• Declaração de instituição de crédito autorizada ou registrada em território nacional junto ao Banco Central do Brasil, atestando a transferência internacional de capital para aquisição do bem imóvel ou para o pagamento, a título de sinal, do preço do imóvel acordado no Contrato de Promessa de Compra e Venda;
• Alvará de construção expedido nos termos da legislação brasileira;
• Memorial de incorporação devidamente registrado.